Haszonélvezeti jog
Az ingatlanok haszonélvezeti joga olyan jogi eszköz, amelyet sokan nem ismernek, pedig rendkívül hasznos lehetőséget kínál, de lehetnek buktatói is. Ebben a cikkben igyekszünk átfogó képet adni a haszonélvezeti jogról. Megtudhatod többek közt azt, hogy hogyan kell számolni a haszonélvezet értékét, eladható-e az ingatlan, örökölhető-e, vagy átruházható-e a haszonélvezeti jog.
Mi az a haszonélvezeti jog
A haszonélvezeti jog a személyes szolgalmak egy fajtája, olyan jogviszony, melynél fogva a haszonélvezet jogosultja, a haszonélvező a más tulajdonában álló ingatlant birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti, de a jogviszony megszűnése után az ingatlan a tulajdonos teljes tulajdonába kerül.
Haszonélvező
A haszonélvezeti jog személyes jellege miatt a haszonélvezet mindig egy név szerint meghatározott személy javára szól, ehhez a személyhez van kötve. Korlátlan vagy örök időkre haszonélvezet nem létesíthető, az csak meghatározott időre, de legfeljebb a haszonélvező élete végéig állhat fenn.
Haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog értékének kiszámításáról az 1990. évi XCIII. illetéktörvény 72. §-a rendelkezik, ám jó tudni, hogy ez csupán iránymutató, amelytől megegyezés szerint el lehet térni.
A számítás kiindulási alapja a vagyoni értékű jog egy évi értéke, ami egyenlő a vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan (terhekkel nem csökkentett) forgalmi értékének egyhuszad részével. Kiszámítása nagyon egyszerű. Az ingatlan piaci értékét kell megszorozni 0,05-el. Például egy 20 milliós piaci értékű ingatlan esetében a haszonélvezeti jog egyévi értéke 1 millió forint.
A haszonélvezeti jog értékének a kiszámításához az egyévi értéket kell megszorozni a haszonélvezet hosszának az éveivel, melyről a törvény rendelkezései az irányadóak.
A határozott időre szóló haszonélvezeti jog értéke főszabály szerint az egyévi érték és az évek szorzata, vagyis, hogy hány évre alapították a haszonélvezeti jogot. Ez az érték azonban nem haladhatja meg az egyévi érték hússzorosát. A fenti példából kiindulva, ha 30 évre jegyzik be a haszonélvezeti jogot, akkor 1 millió * 20, vagyis 20 millió lesz a haszonélvezeti jog értéke.
A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a haszonélvezeti jog értéke az egy évi érték ötszöröse.
Holtig tartó haszonélvezeti jog értéke
Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét a haszonélvező életkorához képest a következő módon kell megállapítani. Amennyiben a haszonélvező:
- 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
- 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
- 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
- 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.
A fenti példából kiindulva, ha az egyévi érték 1 millió forint és a haszonélvező 55 éves, akkor a haszonélvezeti jog értéke 1 millió * 6, vagyis 6 millió forint lesz.
Haszonélvezeti jog értéke több haszonélvező esetében
Gyakorlati eset, amikor a szülők úgy vásárolnak lakást a gyerekük számára, hogy saját maguknak haszonélvezetet alapítanak rajta. Ebben az esetben a haszonélvezeti jog értéke
- amennyiben a korábban elhunyt személy halálával szűnik meg, akkor a legidősebb,
- ha pedig a később elhunytéval, akkor a legfiatalabb életkorát kell alapul venni az érték megállapításánál
A fenti példából kiindulva, ha az egyévi érték 1 millió forint, az apa 53 éves, az anya 49 éves és a haszonélvezet a később elhunytéval szűnik meg, akkor a haszonélvezeti jog értéke 1 millió * 8, vagyis 8 millió forint lesz.
Haszonélvezeti jog törlése
A haszonélvezeti jog törléséhez nem elegendő a szerződés lejárta (pl. a haszonélvező halála). A törlést az ingatlan nyilvántartásban is kezdeményezni kell. A törlést legtöbbször a tulajdonos szokta kezdeményezni például egy halotti anyakönyvi kivonat, vagy egy a haszonélvezeti jog megszűnését igazoló közokirat birtokában.
Haszonélvezeti jog megváltása
A haszonélvezeti jog nem képezheti adásvétel tárgyát, ugyanakkor megváltható az egyévi értékből és az időtartamból kalkulált összeggel, vagyis a haszonélvezeti jog értékével. Vannak olyan speciális esetek, ilyen például az özvegyi jog által keletkeztetett haszonélvezet, ami csak akkor váltható meg, ha azt a haszonélvező, vagyis az özvegy kifejezetten kéri.
Haszonélvezeti jog öröklése
Nézzük a haszonélvezeti jog öröklését egy példán keresztül. Adott egy ház, amiben egy házaspár él. Az ingatlan a férfi gyerekének a tulajdonában van és a férfi nevére haszonélvezeti jog van bejegyezve. Mi történik, ha a férfi meghal? A felesége örökölni fogja a haszonélvezeti jogot? A válasz egyértelműen nem. A haszonélvezeti jog személyhez kötött és nem örökölhető, így a feleség ingatlanhoz kapcsolódó jogai megszűnnek és egyéb megállapodás esetén el kell hagyja az ingatlant.
Haszonélvezeti jog átruházása
A haszonélvezeti jog személyes jellege miatt a haszonélvezet mindig egy név szerint meghatározott személy javára szól, így azt közvetlenül átruházni nem lehet. Amennyiben a haszonélvező szeretné átruházni a haszonélvezeti jogot, akkor az úgy történhet, hogy a tulajdonos beleegyezésével a haszonélvező haszonélvezeti jogát törlik és egy új haszonélvezeti jogot jegyeznek be a másik haszonélvező nevére.
Haszonélvezeti jog megtámadása
Ahogyan a vagyoni jogok általában, úgy a haszonélvezeti jog is vitatható és megtámadható, ha például a haszonélvező nem fizeti az ingatlan fenntartásának költségeit, vagy szándékosan kárt okoz az ingatlanban, vagy ha a haszonélvező szeretné pénzre váltani a haszonélvezetet.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása
Gyakran találkozhatunk olyan ingatlannal, amelyet haszonélvezeti jog terhel. Meg szabad venni az ilyet? Megvehető egyáltalán?
Főszabály szerint akkor is fennmarad a haszonélvezeti jog, ha a tulajdonos az ingatlant eladja. A haszonélvezetet az eladás nem módosítja és a haszonélvezőnek sem kell aláírnia (és beleegyeznie) az adásvételi szerződést. Az eladás során azonban a forgalmi értéket csökkentik a haszonélvezet értékével. Például, ha van egy 100 milliós ingatlan, aminek van egy 25 év alatti haszonélvezője, akkor csak 50 millióért lehet eladni (haszonélvezet értéke: 100 millió * 0,05 * 10 év)
Arra is van lehetőség, hogy az ingatlan eladásával egyidejűleg a haszonélvezeti jog megszüntetésre kerüljön. Ehhez azonban szükséges a haszonélvező hozzájárulása és az adásvételi szerződést is alá kell írnia. Ebben az esetben abszolút nincs hatással az eladási árra a haszonélvezeti jog, hiszen a haszonélvező lemond jogairól.
A haszonélvező kirakhatja a tulajdonost?
A válasz egyértelműen igen. A haszonélvezeti jognak éppen az a lényege, hogy valaki a más tulajdonában lévő dolgot birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti. A tulajdonos csak a haszonélvező engedélyével lakhat az ingatlanban, illetve akkor, ha a haszonélvező elköltözik az ingatlanból és így nem gyakorolja a haszonélvezeti jogot (de ezzel a haszonélvezeti jog nem szűnik meg).
Konklúzió
A haszonélvezeti jog egy jó lehetőség, amitől nem kell félni, csak a szabályokkal érdemes tisztában lenni.
Ha esetleg Te is keresel új családi fészket, akkor nézd meg az eladó házakat, vagy az eladó lakásokat a megveszLAK-on. Természetesen eladó nyaralókat és eladó telkeket is találsz, ha éppen arra van szükséged. Egyik legnépszerűbb oldal a megveszLAK-on az eladó budapesti lakásokat listázó oldal. Ha pedig eladásban is gondolkozol akkor magánszemélyként ingyenesen feladhatod az ingatlan hirdetésed akár 20 fotóval.
Legnézettebb blogcikkek:
