Ingatlanjog: ingatlan ügyvéd válaszol. 2. oldal - megveszLAK.hu
ELADÓ INGATLANOK
KIADÓ INGATLANOK
CSERE INGATLANOK
RÉSZLETES KERESÉS
HIRDETÉS FELADÁS
INGATLAN HÍREK
BELÉPÉS
REGISZTRÁCIÓ

Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Dr. Németh József ügyvéd válaszol
ÚJ INGATLAN JOGI KÉRDÉS
Név (meg fog jelenni):
Email cím (titkos adat):
Kérdés:
2 + 7 =
Felhívjuk figyelmét, hogy a weboldalon keresztül feltett kérdések kapcsán nincs lehetőség teljes körű jogi vélemény kialakítására.

Ezért a kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.

A kérdés feltevésével tudomásul veszi, hogy sem a honlap üzemeltetője, sem a válaszadó nem vállal semmilyen felelősséget az itt megjelent válaszokkal kapcsolatosan, így különösen a késve érkezett, a helytelen vagy a nem teljes körű válaszok és azok járulékos következményei kapcsán.

Dr. Németh József, vezető ügyvéd, Németh József Ügyvédi Iroda

2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.

Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.

2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2017 közepe óta kizárólag a saját praxisomra koncentrálok, és azóta dolgozok együtt a Visegrad+ Legal ügyvédi társulás tagjaival.

Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.

Ingatlanjog kérdések és válaszok

Kérdező: Bala Ferenc
2021. 07. 02. 12:14:01
Tisztelt Ügyvéd Úr!

50% ingatlan tulajdonrész kapcsán fordulok Önhöz.

2011-ben örököltem a budapesti társasház lakásban tulajdonrészt.
A tulajdonostárs haszonélvező jogcímen lakik a lakásban.
A rossz emberi kapcsolatunk folytán nem volt lehetőségem a tulajdonrészem használatára.
Tudomásomra jutott, hogy a tulajdonostárs évekre visszamenőleg igényt tart a lakás után általa fizetett közös költség felére. Jelenleg ez részemre havi 7.000.-Ft terhet jelentene és az évek alatt felgyülemlett összeg.

Esetlegesen peres útra terelődne a helyzet, mivel tudom bizonyítani, hogy én ki voltam, vagyok zárva a lakáshasználatból?

Nem tartok igényt bérleti-használati díjra, de ezáltal nem tartom jogosnak az irányomba felmerülő majd 1 millió Forint elmaradt közös költség összeget.

Köszönöm válaszát
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Uram!

Megtisztelő kérdést megköszönve megkeresésére az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy 2011-ben öröklés jogcímen szerezett 1/2-ed arányú tulajdont egy társasházi lakásban. Úgy értem, hogy másik 1/2-ed tulajdoni hányad a lakásban jelenleg bent lakó tulajdonostársé, aki egyben haszonélvezeti joggal is rendelkezik az Ön tulajdoni hányadán és ennek alapján kizárólagosan használja az ingatlant. Úgy értem, hogy a tulajdonostárs az örökléstől a mai nappal bezárólag visszamenőlegesen követeli Öntől az ingatlanra eső közös költség felét.

Elsőként azt szükséges megvizsgálni, hogy a társasház alapító okirata a közös költség fizetési kötelezettségét hogyan szabályozza. Ez alapján lehet megállapítani, hogy az egyes közös költség elemeket ki köteles fizetni, és egy végleges álláspont csak a társasház alapító okiratának vizsgálatát követően tudok kialakítani.

Valószínűsítem, hogy figyelemmel az öt éves elévülési határidőre a 2011-től számított követelés egy része már elévülhetett, ezt azonban teljes bizonyossággal csak az esetleges felszólítások, egyéb nyilatkozatok vizsgálata után lehet biztosan kijelenteni.

Megjegyzendő, hogy amennyiben a tulajdonostársnak az Ön tulajdoni hányadára kiterjedő haszonélvezeti jog van, úgy Ön a használatra tekintettel nem tarthat igényt sem használati sem egyéb díjazásra, ellenértékre.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Ené Ilona
2021. 07. 20. 21:03:52
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Férjem és testvére örököltek egy lakást. Testvére írt egy ajándékozási levelet, melyben lemond férjem javára a lakásról. A tulajdonjog nem lett átíratva a férjem nevére és a férjem meghalt. Férjem után Én és gyermekeim örökölnek. Érdeklődnék, hogy mi a teendő, hogy az ajándékozási levélben szereplő részt tudják örökölni a gyerekeim. Még nem volt meg a hagyatéki tárgyalás. Férjem testvére külföldön él és nem hajlandó semmit aláírni.

Segítségét előre is köszönöm.
E.Ilona
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Elsőként fogadja őszinte részvételemet férje elvesztése miatt.

Úgy értem, hogy néhai férje testvére egy írásbeli nyilatkozatot tett, amely szerint az örökölt ingatlan tulajdoni hányadára nem tart igényt, és azt néhai férjének még életében ajándékozza. Úgy értem, a tulajdonjog változás az ingatlan-nyilvántartásba nem került átvezetésre, és a néhai férje halála után hagyatéki eljárás még nem folyt le. Úgy értem, jelenleg az ingatlan-nyilvántartás szerint az ingatlan néhai férje és annak testvére közös tulajdonában áll.

Álláspontom szerint elsőként azt kell megvizsgálni, hogy néhai férje és annak testvére között létrejött-e ajándékozási szerződés. Figyelemmel arra, hogy az ajándékozás tárgya ingatlan, ezért az csak írásban tett nyilatkozatokkal történhet érvényesen.

Úgy vélem a testvérek között akkor jött létre ajándékozási szerződés, ha a néhai férje a testvére által írt „ajándékozó levelet” írásban elfogadta. Amennyiben az „ajándékozó levelet”, mint ajándékozási ajánlatot néhai férje nem fogadta el írásban, vagy ennek tényét kellő időben nem közölték, úgy az ajándékozási szerződés nem jött létre. Amennyiben az ajándékozási szerződés nem jött létre, úgy sajnos az ingatlan meghatározott hányada nem kerülhetett át férje nevére, és így a gyermekei sem örökölhették azt.

Amennyiben viszont a néhai férje az ajánlatot írásban elfogadta, akkor írásbeli ajándékozási szerződés létrejöhetett a felek között. Úgy értem azonban, hogy e szerződés nem rendelkezik azokkal a kötelező alaki feltételekkel (meghatározott személyi adatok, ügyvédi ellenjegyzés, stb.) amelyek szükségesek a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez.

Ebben az esetben a néhai férje testvére ellen szerződés létrejöttének megállapítása iránti pert lehet indítani.

A per sikeressége esetén - ha az Ön által említett hagyatéki eljárás addigra lezárul – póthagyatéki eljárást kell lefolytatni az ingatlan vonatkozásában.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Ibolya
2021. 07. 16. 8:15:21
17 éve élünk közös háztartásban a párommal, az én tulajdonomat képező családi házban. Amit az ő kérésére eladtam, és az ő nevére vettünk egy kisebb, olcsóbb házat, a másik részéből egy nyaralót. Egészen az adásvétel megkötéséig úgy volt hogy együtt költözünk a vásárolt ingatlanba, aminek a teljes vételárát én utaltam át az eladónak a saját nevem és bankszámlámon keresztül, bejegyezve a házvásárlás tényét.
Most a dolgok úgy állnak, hogy már egyedül akar költözni, és azzal indokolja a ház az övé, mivel az előző házasságomból van egy lányom, és hogy esetleges halálom esetén ne tudja elperelni. Igazán úgy beszéltük meg ha még akkor is együtt lennénk ő örökölte volna, de ezek szerint már nem akart addig várni, ezért rébeszélt az eladásra, én szeretném legalább a felét a háznak megkapni, van e erre lehetőségem?

Tisztelettel Starics Ibolya
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm a kérdését.

A kérdésben írtak alapján úgy értem, hogy először Ön a saját tulajdonát képező ingatlanát a párja kérésére értékesítette, majd a vételárból két ingatlant vásárolt: (1) egy lakóházat a volt párja részére, és (2) egy nyaralót (amelynek vevőjéről nem tájékoztatott).

Úgy értem, hogy a fentiek előtt párjával abban állapodtak meg, hogy az Ön által "olcsóbb háznak" nevezett ingatlan azzal a reménnyel kerül a párja nevére, hogy abban közösen élnek majd. Úgy értem, hogy a másik ok, amely miatt az ingatlan a volt párja nevére került, hogy el akarták kerülni, hogy előző házasságából született gyermeke azt az Ön esetleges halála esetén örökölje.
A fentiek alapján értésem szerint Ön az "olcsóbb ház" vételárát a volt párjának ajándékozta azzal a céllal, hogy megvásárolja azt az ingatlant, amelybe együtt kívántak beköltözni.

A fentiek alapján felmerülhet az is, hogy a párja az Ön kizárólagos tulajdonát képező családi ház értékesítésekor és az új lakóház megvásárlásakor megtéveszthette Önt, amennyiben bizonyítható, hogy soha nem állt szándékában Önnel együtt az ingatlanba költözni. Erre tekintettel elsődlegesen felmerülhet az ajándékozási szerződés bíróság előtti megtámadása megtévesztés miatt.

Másodsorban, mind Ön, mind pedig párja előtt ismert volt az ajándékozás célja, és Ön erre a feltevésre alapította az ajándékozási szándékát. Az ajándékozás célja viszont a párja miatt hiúsult meg. Úgy értem, hogy az ajándékozásra feltehetően nem került volna, ha Ön előre tudja, hogy nem fognak együtt beköltözni az ingatlanba.

A Ptk. 6:237. § (3) bekezdése szerint „az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.”

A fentiekre tekintettel másodlagosan az ajándék helyébe lépő érték (ingatlan) követelése miatt is pert lehetne indítani a volt párja ellen, feltéve, hogy az ingatlant vagy annak vételárát önként nem adja át Önnek.

A Ptk. 6:237. § (2) bekezdése alapján „ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.”

Úgy vélem, hogy párja azáltal, hogy az ingatlanvásárlás és eladás során Önt megtévesztette és ezáltal kárt okozott, súlyos jogsértést követett el Önnel szemben. Ezáltal az ajándékra feltehetően a jogsértés súlyára tekintettel érdemtelenné vált, így Önnek jogában állhat az átadott vételár helyébe lép értéket, azaz az ingatlant követelni volt párjától.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Mariann
2021. 06. 28. 22:02:43
Tisztelt Ügyvéd Úr !
Tanácsot szeretnék kérni,ha lehetséges.
Osztatlan közös zártkerti földterülettel kapcsolatban. Tulajdonomban van egy osztatlan közös tulajdonban levő 5875/2475 m2 tulajdoni hányad,összesen rajtam kívül két másik élő tulajdonossal.2004 óta nem tudom az osztatlan közös tulajdont megszüntetni. Jelenleg már lakó övezeti besorolású lett, a földhivatal mindent megtett, kaptam engedélyt 400 m2 más célú hasznosítására, lakóház és udvar kialakítására. De az építési osztály kéri a tulajdonos társak bele egyezését .Amit sosem adnak meg. Se eladni, a saját részüket, se kivásárolni az én tulajdonrészemet, sem közösen eladni, sem szét méretni, megosztani hivatalosan, és nem is használják egyáltalán.A kérdésem az lenne ,hogy ha ügyvédhez fordulnék, lehet e egyáltalán megoldás a számomra. Meg tudok e valaha szabadulni tőlük ? Sajnos a leendő örökösök sem értelmesebbek. Esélyem sincs értelmes emberi megállapodásra jutni velük. A földhivatal osztályvezetője azt tanácsolta forduljak ügyvédhez. De nem vágyom még évekig tartó pereskedésre.Minden reményem ez az új földtörvény volt .De úgy tűnik rám ez sem vonatkozik.
Segítségét előre is köszönöm . Tisztelettel Mariann
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm szépen kérdését.

Úgy értem, hogy Ön és másik két személy közös tulajdonában áll egy zártkert megjelölésű ingatlan, de sajnos a másik két tulajdonostárs elzárkózik bármiféle együttműködéstől, ezért a közös tulajdont valamilyen módon meg kívánja szüntetni.

A közös tulajdont megegyezés hiányában csak bírói úton lehetséges megszüntetni.

Az ingatlant elsődlegesen természetben kell megosztania a bíróságnak, feltéve hogy ez lehetséges az irányadó telekalakítási szabályokra figyelemmel (a helyi építési szabályzat alapján a telek megosztható, a megosztás után maradó telkek elérik a legkisebb telekméretet). Nem lehet természetben megosztani az ingatlant akkor sem, ha az értékcsökkenéssel járna, illetve gátolná a rendeltetésszerű használatot.

Amennyiben természetbeni megosztás nem lehetséges, úgy a bíróság az ingatlan forgalmi értéke alapján megállapítja az egyes tulajdoni hányadok értékét, amelyből kiindulva az egyik tulajdonostárs a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadait megvásárolhatja (magához válthatja). Amennyiben több tulajdonostárs kívánja magához váltani a tulajdonostársak valamennyi tulajdoni hányadát, vagy ezt egyik tulajdonostárs sem kívánja, akkor a bíróság a közös értékesítését is előírhatja az általa meghatározott minimum vételár mellett. Ebben az esetben a vételár a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányába oszlik meg.

Végső esetben - ha a felek között nincs szándék a közös értékesítésre - a jogerős ítélet alapján végrehajtó igénybevételével árverés útján is értékesíthető az ingatlan. Azonban meg kell jegyeznem, hogy a bíróság olyan megosztási módot nem alkalmazhat amely ellen mindegyik fél tiltakozik.

A per időtartama több tényezőn múlik, azonban vannak lehetőségek a pertartam rövidítésre. Amennyiben az ingatlan értékét egy szakértő ún. előzetes bizonyítási eljárás keretében meghatározza, úgy ezzel a peres eljárás már nem húzódik.

A fentiek értelmében úgy látom, hogy a bírói út közös megegyezés hiányában nem kerülhető el, azonban ez meg tudja oldani a helyzetet nagy valószínűséggel. Ehhez mindenképpen javaslom ügyvéd igénybe vételét, amelyet segítséget természetesen mi is tudunk vállalni.

dr. Németh József
ügyvéd
[email protected]
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Szilvia
2021. 06. 11. 22:00:05
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Szeretnénk a tanácsát kérni, amennyiben lehetséges.
Szeretnénk megvásárolni piaci hitelre egy 30 nm-es belvárosi lakást, melyben a szoba két kis szobára van bontva. (állami támogatás, CSOK nélkül!). Hitelközvetítő segítségét kértük, akinek megadtuk az ingatlannak a hirdetésben szereplő adatait. Ezen szerepel egy 12 nm-es és egy 9 nm-es szoba. A banki követelményeknek megfeleltünk, megírtuk az adásvételit, elindítottuk a hitelkérelmet. Jelentős előleget is fizettünk, és a lakástakarékot is átutalták nekik. Azonban az értékbecslő megállapította, hogy egyik szoba sincs 12 nm (10,3 és 6,63), és mivel az eltérés jelentős, így az Unicredit bank visszadobta a kérelmünket a 12 nm-es szoba hiányára hivatkozva. Sőt, a hitelközvetítő csak egyetlen bankot talált, ahol ez nem gond, itt viszont 30 % önerőt kérnek és a THM is magasabb. Jeleztük az eladónak a problémát, hogy miatta utasított el minket a bank (mivel tévesek voltak a hirdetésben szereplő rajzon az adatok), és hajlandóak vagyunk kicsit rosszabb kamatú hitelt is felvenni, de akkor segítsen rendezni anyagilag a különbséget. Az eladó állítja, hogy nem tudott arról, hogy a szoba kisebb, és nem hajlandó segíteni, vegyünk fel hitelt ott, ahol akarunk, és tartsuk az adásvételiben megszabott határidőt. Csakhogy mi az ő hibás adatai miatt buktuk el az előző hitelkérelmet! Mit lehet ez ügyben tenni? Az eladó elismeri, hogy nem ellenőrizte az általa feltett alaprajz adatait, mert azt ő is így kapta az előző tulajdonostól. Joga van ehhez az eladónak? El lehet állnunk az adásvételtől a foglaló elbukása nélkül, (az előleg, LTP visszafizetésével is!) arra hivatkozva, hogy a hitelkérelmet miatta utasították el? Milyen jogaink vannak ebben az esetben, és az eladónak milyen kötelességei? Kihez tudnánk fordulni? Köszönöm a segítségét!
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Megtisztelő megkeresését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

A pontos jogi álláspont kialakításához ismerni kell az érintett ingatlan tulajdoni lapján lévő adatokat, a felek közötti adásvételi szerződést, különösen a szavatosságra vonatkozó nyilatkozatokat, továbbá a bank által kiadott hitelfeltételeket. Ezek hiányában csak a levelében írtakra tudok hagyatkozni, amivel kapcsolatban feltételezem, hogy az ingatlan tulajdoni lapján szereplő szobaszám megegyezett az adásvételi szerződésben írtakkal.

Levele alapján úgy értem, hogy az eladó 30 m2-es alapterületű, lakásnak minősített ingatlant kínált eladásra, és a hirdetés szerint a lakás egy 12 m2-es és egy 9 m2-es lakószobával rendelkezett.

Úgy értem, hogy a banki vizsgálat azt tárta fel, hogy a lakószobák a megadottnál kisebbek. Úgy értem, hogy a kiszemelt finanszírozó bank a valóság és a kérelemben megadott adatok jelentős kedvezőtlen eltérése miatt a hitelkérelmet elutasította és csak kedvezőtlenebb feltételek mellett tudnának másik banknál finanszírozásra szerződni. Úgy értem, hogy az eladó a tájékoztatás hibáját elismerte, azonban továbbra is ragaszkodik az Önök szerződésszerű teljesítéséhez.

Amennyiben az így van akkor úgy tűnik, hogy a tájékoztatás hibája miatt kerülhettek kedvezőtlenebb helyzetbe, amely tájékoztatási hiba lényeges elemre vonatkozhatott.

A fentiek alapján feltehetően Önnek jogában állhat elállni a szerződéstől a tájékoztatás jelentős hibája miatt, amennyiben ez valós (és a valóság sem az adásvételi szerződésből, sem pedig a tulajdoni lapból nem derülhetett ki az Ön számára) és érdemben befolyásolhatta a lakás finanszírozását.

Az ügy összetettsége és az információk, iratok hiánya miatt azt javaslom, keressen meg egy ügyvédet az ügyben való tovább lépés és végleges jogi álláspont kialakítása céljából. Az ügyet természetes én is tudom vállalni és az iratok (hirdetés, adásvételi szerződés, tulajdoni lap) áttekintése után tudok végleges álláspontont kialakítani.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
[email protected]
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
© megveszLAK.hu - Az egyszerűen jó ingatlan hirdetési oldal