Ingatlanjog: ingatlan ügyvéd válaszol - megveszLAK.hu
ELADÓ INGATLANOK
KIADÓ INGATLANOK
CSERE INGATLANOK
RÉSZLETES KERESÉS
HIRDETÉS FELADÁS
INGATLAN HÍREK
BELÉPÉS
REGISZTRÁCIÓ

Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Dr. Németh József ügyvéd válaszol
ÚJ INGATLAN JOGI KÉRDÉS
Név (meg fog jelenni):
Email cím (titkos adat):
Kérdés:
3 + 8 =
Felhívjuk figyelmét, hogy a weboldalon keresztül feltett kérdések kapcsán nincs lehetőség teljes körű jogi vélemény kialakítására.

Ezért a kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.

A kérdés feltevésével tudomásul veszi, hogy sem a honlap üzemeltetője, sem a válaszadó nem vállal semmilyen felelősséget az itt megjelent válaszokkal kapcsolatosan, így különösen a késve érkezett, a helytelen vagy a nem teljes körű válaszok és azok járulékos következményei kapcsán.

Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás

2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.

Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.

2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.

Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.

Ingatlanjog kérdések és válaszok

Kérdező: Marianna
2022. 01. 11. 22:09:26
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Két kérdést szeretnék feltenni Önnek.
Hét lakásos házat (nem társasház), ha valamelyik lakótárs (vagy többen) társasházzá szeretnék alakíttatni, és miután ez elég költséges, mindenkinek bele kell-e egyezni? (Eddig, mint lakóközösség jól működött, minden szükséges munkálatokra össze tudtuk az anyagiakat szedni.)
A másik kérdésem, pár lakást szigeteltetni szeretnének. Ez valóban célszerű lenne és a fiatalabb lakóknak még meg is térül, de 3-4 lakásban 70-85 év közöttiek laknak, és Ők már erre nem tudnak a nyugdíjukból áldozni. Kötelezhetőek-e erre az idős nyugdíjasok, ill. hány % -os szavazati arány kell a nagy beruházásokra, ami nem állagmegóvás,,vagy hibaelhárítás,hanem esetleg modernizálás is. Ha a szavazati arány kell és esetleg döntetlen, akkor mi a helyzet?
Köszönöm szépen válaszát: Marianna
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Kedves Marianna!

Megtisztelő megkeresését megköszönve a feltett kérdéseket az alábbiak szerint foglalom össze. Úgy értem, hogy egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonosainak egy része az ingatlant társasházzá kívánja alakítani. Erre tekintettel az első kérdés az, hogy valamennyi tulajdonostárs elhatározása szükséges-e.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 5. § (2) bekezdése alapján társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Ez alapján az az álláspontom, hogy valamennyi tulajdonostárs egybehangzó akarata szükséges a társasházzá alakításhoz. Amennyiben ez nem áll fenn, úgy társasház alapítására nincs lehetőség.

A másik kérdés kapcsán úgy értem, hogy a tulajdonostársak egy része az ingatlant hőszigeteléssel szeretné ellátni, azonban a tulajdonosok másik része ezt nem kívánja. Úgy értem, hogy erre tekintettel az iránt érdeklődik, hogy a kérdés eldöntéséhez közös tulajdonban lévő ingatlan esetén milyen szavazati arány szükséges.

Az általam ismert bírói gyakorlat a hőszigetelés és a hozzá kapcsolódó nyílászáró cserét a rendes gazdálkodás körébe tartozónak tekinti, ezért amennyiben közös tulajdonban marad az ingatlan, a kérdésben a tulajdonostársak szótöbbsége az irányadó.

Amennyiben a beruházás ezen túlterjeszkedik (napkollektor, napelem), az már a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, így a tulajdonostársak egyhangú szavazata szükséges a kérdés eldöntéséhez. Figyelemmel arra, hogy a Ptk. a szótöbbség kifejezést használja, úgy vélem, hogy az egyenlő arányú igen és nem szavazatok esetében a tulajdonostársak közös tulajdont érintően nem tudtak megállapodni, ezért szótöbbség hiányában a hőszigetelésre nem kerülhet sor.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Rita
2022. 01. 10. 8:10:11
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Adott egy ingatlan, amelynek 2/8 arányban vagyok tulajdonosa ajándékozás útján. A szerződésben pontosan megjelölésre került, hogy ez a hányad az ingatlan felső, -tetőtéri szintjét képezi. Ez a szerződéskötés óta beépítésre került, külön lakásként funkcionál.

A kérdésem a következő lenne:
Milyen lehetőségek vannak arra, hogy a fenti rész külön bejegyzésre kerüljön és 1/1 arányban kerüljön a nevemre? Vagy osztatlan közös tulajdonként esetleg a fenti részre külön tulajdont szerezzek?

Köszönöm a válaszát előre is!
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Megtisztelő megkeresését megköszönve a feltett kérdését az alábbiak szerint foglalom össze.

Úgy értem, hogy Ön ajándékozás útján megszerezte egy közös tulajdonban álló ingatlan 2/8-ad tulajdoni hányadát, amely a tulajdonosok egymás közötti megállapodása alapján Önt az ingatlan tetőterének kizárólagos használatára jogosítja fel.
Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, milyen módon kerülhet a tetőtéri ingatlanrész az Ön kizárólagos tulajdonába.

Ez csak a közös tulajdon megszüntetése útján történhet. Ezért elsőként azt kell tisztázni, hogy a többi tulajdonostárs hozzájárul-e a közös tulajdont megszüntetéséhez.

Amennyiben nem járulnak hozzá, akkor az kizárólag peres úton vagy az Ön tulajdoni hányadának értékesítése eredményeképpen szüntethető meg.

Amennyiben viszont hozzájárulnak, akkor ennek több módja is van:

A) az ingatlant a tulajdonosok társasházzá alakítják, amely szerint minden tulajdonostárs a használatában álló ingatlanrészt, mint albetétet kapná kizárólagos tulajdonába, feltéve hogy ennek a jogszabályban írt feltételei is fennállnak,

B) az ingatlan tulajdonosai kivásárolják egymás tulajdoni hányadait,

C) az ingatlant közösen értékesítik.

Azonban a pontos jogi álláspont csak a tulajdoni viszony és a tulajdonosok szándékainak ismeretében fejthető ki, ezért bármelyik módszert is választják, mindenképpen javaslom, hogy bármilyen érdemi lépés előtt keressenek fel engem vagy más, e kérdésben jártas ügyvédet.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Fekete András
2021. 12. 01. 18:18:54
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Az ügyben írok, hogy 2021 nyár elején vásároltam egy ingatlant (társasházi lakás), és az utóbbi időben jöttem rá, hogy valójában kisebb a lakás, mint a tulajdoni lapon.

Bővebben úgy történt, hogy a tulajdoni lapon nettó 44 nm szerepel. A lakásnak van egy kb. 8 nm-es terasza, amit ha jól tudok 50%ban lehet hozzáadni a lakás alapterületéhez (szóval max. 4 nm, javítson ki ha tévedek). A tulajdonos anno átküldött egy saját mérést a belső területtel kapcsolatban és kb. 40 nm jött ki, ami így meg is egyezett a logikával, plusz 4nm azaz annyi amennyi a tulajdoni lapon van. Viszont a közös költség számláján érkezett, hogy 39nm alapján számolják a közös költséget, ezért már úgy voltam vele lemérem magamnak, hogy biztosra menjek, mert mindenhol más szám szerepel. Lemértem a belső területet és kb 36nm jött ki.

Lakásról kikértem hivatalos alaprajzot a földhivataltól ahol helyes a megállapítás, hogy a lakás maga kb. 36-37nm (azért kb., mert korábban 1 szobás volt, azóta másfél).

A lényeg, hogy nem igazán értem, hogy a közös költséget miért 39nm + terasszal számolják, és, hogy a tulajdoni lapon miért nettó 44nm szerepel. Az erkélyt 100%ban nem szabadna hozzáadni tudtommal az alapterülethez.

Ha jogos a felvetésem, és a tulajdoni lapon megállapított nm hibás, akkor mégis mit tehetek? Amikor megvettem akkor is méregettük a lakást, de a hivatalos tulajdoni lap alapterület, és az eladó mérése alapján elfogadtam, ami le volt írva.

Mit javasol, mit tehetek? Az egy dolog, hogy az eladó trükközött a számokkal, de hogy a hivatalos dokumentumban is hibás az alapterület ahhoz nem tudok mit szólni. Fogadjam el, hogy így jártam, és ha esetleg eladnám a jövőben, én is kalkulálhatnám az árat a leírt nm alapján, nem a valós alapján? Tereljem jogi útra a dolgot?

Tisztelettel: Fekete András
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Fekete úr!

Úgy értem, hogy az Ön által a 2021. év nyarán vásárolt társasházi lakás alapterülete kisebb, mint a tulajdoni lapon feltüntetett alapterület. Úgy értem, hogy a tulajdoni lapon feltüntetett alapterülettől a közös költség számítása alapjául szolgáló alapterület is eltér.

Álláspontom szerint az eladó teljesítésének és a tulajdoni lap tartalmának vizsgálatához elengedhetetlen az alapul fekvő iratok vizsgálata, ugyanis a tulajdoni lap ugyan közhitelesen tanúsítja az abban feltüntetett tényeket és jogokat, de annak tartalma nagyobb részben magánokiratokon nyugszik.


Ezért azt javaslom, hogy a kérdései megválaszolásához az iratok vizsgálata céljából közvetlenül vegye fel velem vagy más ügyvéddel a kapcsolatot.

Tisztelettel:

dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Ivánka Éva
2021. 11. 12. 13:49:53
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Édesapám halála után örököltünk testvéremmel és édesanyámmal az alábbi megosztásban:
-édesanyám 2/4 (mindenen anya haszonélvezeti joga)
-nővérem 1/4
-én 1/4
Jelenleg miután az ingatlan nem megosztott, hogyan tudom a részemet megkapni? A jelenleg minden részében laknak. Amit eddig mi használhattunk is jóval kisebb rész, mint amit örököltem, de családi okok miatt, megengedtük, hogy a nővérem fia beköltözzön, az általunk addig használt részbe. Most ott tartunk, hogy arra hivatkozik, hogy mivel az ingatlan osztatlan így nincs kijelölt részem. Sem kifizetni nem akarnak sem kiköltözni belőle. Beszéltünk, hogy a részemet jóval piaci ár alatt megvennék, de mivel anyukám úgy nyilatkozott, hogy az ő utáni örökségből, az örököl többet, aki otthon lakik vele, így nem mentem bele az 1/4 rész eladásába. Most viszont elkezdték felújítani azt a részt, amit eddig a lányom használt, és nem hajlandóak belőle kiköltözni. Egyáltalán miután a beköltözöttnek semmi nincs ott a tulajdonában, ezt megtehetik? Mit lehet tenni, hogy hozzájuthassak a jogos tulajdonom részemhez? Miután elfajult a helyzet így beszélni erről nem tudunk, úgy érzem most már csak ügyvéd segíthet.
(A házban a nővérem és családja 40 éve benne lakik, tehát ők használják az örökségüket 40 éve.)
Kérem legyen kedves útmutatást adni, hogy hogyan kellene eljárnom ebben az ügyben.
Segítségét előre is hálásan köszönöm.
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Hölgyem!

Megkeresését megköszönve az alábbi választ adom.

Úgy értem, hogy édesapja halála után maradt hagyaték tárgya egy lakóingatlan 1/2-ed tulajdoni hányada. E tulajdoni hányadot Ön és testvére örökölte egyenlő arányban, míg a másik 1/2-ed tulajdoni hányada édesanyját illeti meg. Úgy értem, hogy édesanyjának az örökölt tulajdoni hányadokon, tehát mind az Ön, mind pedig testvére tulajdoni hányadán haszonélvezeti joga van. A kérdés magyarázatának egyéb része a jelenlegi és a múltbéli használati szokást, állapotot és megegyezést részletezi, amely az ügyben nem releváns.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:147. § (1) bekezdése szerint „haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.”

A Ptk. 5:148. § (1) bekezdése szerint „a haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti.”

A fentiekből következően édesanyja dönti el, hogy kinek és milyen mértékben és milyen időszakra engedi át a birtoklás és használat jogát ingyenesen.

A felújítás vonatkozásában úgy értem, hogy nővérének fia a lakóingatlanban lakik, és az általa lakott részben felújításokba kezdett, amely ellen Ön tiltakozott.

Ebben a kérdésben figyelemmel kell lenni arra, hogy az örökléssel édesanyja, testvére és Ön között közös tulajdon jött létre a lakóingatlan vonatkozásában. Erre tekintettel a közös tulajdont érintő kérdésekben a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerinti súllyal, szótöbbséggel határoznak[Ptk. 5:78. § (1) bek.]. Ha édesanyja és testvére valamely kérdésben az Ön akarata ellenében egyetért, úgy a tulajdonostársak többségének akarata érvényesül az Önével szemben. Ez alól kivétel a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról szóló döntés, valamint az egész lakóingatlan átruházása, megterhelése, illetve az egész ingatlant érintő kötelezettségvállalás, amely esetekben a tulajdonostársak egyhangú szavazat szükséges. Erre tekintettel azt a választ tudom adni, hogy amennyiben a többi tulajdonostárs a felújításhoz hozzájárult, és Önnek ez költséget nem jelent, úgy a felújítás vélhetően jogszerű.

Amennyiben a nővérének fia a felújítás költségeit kívánná Önnel szemben érvényesíteni, arra a beépítés Ptk-ban rögzített rendelkezései alkalmazandók. E szerint „ha valaki idegen anyagot úgy épít be, hogy a felhasznált anyag az épület alkotórészévé válik, a beépítéssel az anyag - ha az anyag és az épület tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg - az épület tulajdonosáé lesz” [Ptk. 5:69. § (2) bek.]. Erre tekintettel úgy vélem eltérő megállapodás hiányában a nővére fia által beépített anyag az Ön tulajdonában is álló lakóingatlan értékét növeli, így ő a beépített anyag értékének tekintetében a tulajdonostársak (így Önnel szemben is) megtérítésre tarthat igényt, azonban a beépítéssel járó munkadíjra és egyéb díjakra nem jogosult.

Amennyiben Önnek a felvázolt jogi helyzet nem elfogadható, úgy a lakóingatlan fekvése szerinti bíróság előtt a közös tulajdon megszüntetése iránt pert indíthat tulajdonostársai ellen.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Korom János
2021. 11. 15. 17:44:15
Tisztelt Ügyvéd Úr!
7 örökösből én igényt tartok az örökölt ingatlanra, mint egyenes ági leszármazott (unoka), még a hagyatéki eljárás nem történt meg. Megegyeztünk a többi örökössel egy vételárban. Mindenkinek külön arányban van részesedése. De ők kikötötték,hogy nettó kifizetést kérnek majd az adásvételnél.
Kérdésem az lenne,hogy ez jogszerű-e(részesedésem 7.3%)?Ha mégis elfogadnám ezt,akkor a hagyatéki tárgyaláson le kell mondanom a részemről a többiek javára és ezzel elveszteném-e az örökös jogcímemet(kell a utána majd vagyonszerzési illetéket fizetnem,ami a vételár 4%-a)?
Válaszát előre is köszönöm!
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Korom úr!

Megtisztelő érdeklődését megköszönve az alábbi választ adom.

Úgy értem, hogy az örökhagyó hagyatékát különböző hányadokban heten örökölték Önnel együtt. Úgy értem, hogy közjegyző előtt hagyatéki eljárás még nincs folyamatban, és hogy a hagyaték tárgyát képezi egy ingatlan is, amely értékét az örökösök közösen állapították meg. Úgy értem, hogy Ön és a többi örökös abban állapodtak meg, hogy a többi örökös örökrészét Ön a megállapított érték arányos része szerinti összeg ellenében magához váltja.

Úgy értem, hogy a többi örökös nem kíván sem adót, sem pedig illetéket fizetni az örökrész után tekintettel arra, hogy az Önnek ellenérték fejében át kívánják engedni. Erre tekintettel felmerült Önben, hogy lemond az örökrészéről a többi örökös javára, azonban nem tudja, hogy ebben az esetben milyen mértékű és fajtájú illetéket köteles megfizetni.
A fentiek alapján úgy értem, hogy Ön az örökléssel kapcsolatos illetékek megfizetése iránt érdeklődik.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 10. § (1) bekezdése szerint "annak a terhére, aki a megnyílt hagyatékból rá eső örökséget vagy egy részét a hagyatéki eljárás során más örökösnek ingyen átengedi, az átengedett rész után öröklési illetéket kiszabni nem lehet. Az így átengedett örökséget vagy egy részét megszerző más örökös úgy fizeti az öröklési illetéket, mintha a hagyaték közvetlenül az örökhagyóról szállt volna rá. Ha az átengedés visszteher fejében történik, az örökös terhére öröklési, az örökrészt megszerző terhére pedig visszterhes vagyonátruházási illetéket kell kiszabni."

Ugyanezen jogszabályhely (3) bekezdése szerint "ha az örökösök a megnyílt örökségre nézve maguk között osztályos egyezséget kötnek, mindegyik csak a neki jutott örökrész értéke után járó öröklési illetéket köteles megfizetni. Az az örökös azonban, aki az osztály alapján a hagyatékból a törvény vagy végrendelet szerint ráesőnél nagyobb értékű örökrészt ellenszolgáltatás fejében kapott, az örökrészen felül átvett rész értéke után visszterhes vagyonátruházási, az az örökös pedig, aki a vagyontárgyat ellenszolgáltatás fejében átengedte, öröklési illetéket köteles fizetni."

Az illeték mértékét illetően az Itv. 12. § (1) és (2) bekezdésének szabályai az irányadók.

E szerint az öröklési és az ajándékozási illeték általános mértéke - ha e törvény másként nem rendelkezik - az egy-egy örökösnek, hagyományosnak juttatott örökség és a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18%.

A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az öröklési és ajándékozási illeték mértéke 9%.

A rendelkezésre álló információkból számomra nem ismert, hogy az Önön kívüli többi örökös milyen rokonsági fokban állt az örökhagyóval. Erre tekintettel figyelemmel kell lenni az Itv. 16. § (1) bekezdésben meghatározott kedvezményekre és mentességekre. Az Ön esetében álláspontom szerint alkalmazandó a mentességek közül a i) pont, amely szerint mentes az öröklési illeték alól a "az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész". Ugyanez a szabályozás az ajándékozási illeték esetében is.

A fentiekre tekintettel vélhetően az Ön örökrésze illetékmentes lenne. Amennyiben a többi örökös a saját örökrészét Önnek visszterhesen átengedi, úgy ők a megváltási ár szerinti összeg alapján vagyonszerezési illeték megfizetésére kötelesek feltéve, hogy az egymás közötti viszonyban nem alkalmazható illetékkedvezmény vagy mentesség.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
© megveszLAK.hu - Az egyszerűen jó ingatlan hirdetési oldal