Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol
Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás
2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.
Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.
2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.
Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.
Ingatlanjog kérdések és válaszok
Kérdező: Dr. Sári Zuzsanna
2022. 10. 18. 17:23:54
Tisztelt Dr. Németh József!
A következő problémával kapcsolatban szeretném a segítségét kérni.
Olyan ingatlanba, ami CSOK-kal lett vásárolva 2017-ben, be lehet-e jelenteni befogadó nyilatkozattal a tulajdonos húgának ukrán élettársát (határozott vagy határozatlan időre)?
Munkavállalóként Pest megyében dolgozna. Ezért a tartózkodási engedélye meghosszabbÍtásához és a munkavállaláshoz szükséges lenne.
Nincs-e esetleg a CSOK miatt kizáró ok? Nincs-e a tulajdonosra nézve bármilyen hátrányos jogkövetkezménye?
Nagyon megköszönném gyors válaszát.
Tisztelettel: Dr.Sári Zsuzsanna
A következő problémával kapcsolatban szeretném a segítségét kérni.
Olyan ingatlanba, ami CSOK-kal lett vásárolva 2017-ben, be lehet-e jelenteni befogadó nyilatkozattal a tulajdonos húgának ukrán élettársát (határozott vagy határozatlan időre)?
Munkavállalóként Pest megyében dolgozna. Ezért a tartózkodási engedélye meghosszabbÍtásához és a munkavállaláshoz szükséges lenne.
Nincs-e esetleg a CSOK miatt kizáró ok? Nincs-e a tulajdonosra nézve bármilyen hátrányos jogkövetkezménye?
Nagyon megköszönném gyors válaszát.
Tisztelettel: Dr.Sári Zsuzsanna
 | Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Högyem! Úgy értem, hogy CSOK-kal terhelt lakóingatlanjába életvitelszerű bentlakás céljából és a tartózkodási engedély megszerzése céljából harmadik országbeli (ukrán) állampolgárt szeretne bejelenteni. Úgy értem, hogy erre tekintettel az iránt érdeklődik, hogy CSOK-kal terhelt ingatlan esetében ez járhat-e a támogatási szerződés megszegésével. A támogatási szerződés ismerete nélkül az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet szabályozását veszem alapul. E rendeletek szövege szerint ha - az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt - a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével érintett (új) lakás használatát harmadik személynek átengedik, azon használati vagy haszonélvezeti jogot alapítanak a támogatott személy - a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésének felfüggesztése kivételével - köteles a családi otthonteremtési kedvezmény folyósított összegét … a lakáshasználat átengedésének, … napjától számított, a Ptk. szerinti, de 5%-ot meg nem haladó mértékű késedelmi kamattal növelten visszafizetni. Az átengedés szó jelentheti a lakás teljes átengedését vagy jelentheti akár a lakás egy részének nem kizárólagos használatú átengedését is. Erre tekintettel azt javaslom, hogy egyeztessen az illetékes járási hivatallal a kérdésben azért, hogy semmiképpen ne merüljön a fel a támogatási szerződés megszegése. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Kavisánszki Péter
2022. 12. 31. 11:21:36
Tisztelt Ügyvéd Úr!
A feleségemmel eladtuk a budapesti lakásunkat és vásároltunk egy kisebb lakást. A Vevőnk a vételár 75%-át önerőből (ők is eladtak egy lakást), 25%-ot banki hitelből (babaváró + csok) kívánta megfizetni. Megírtuk a Vevőnkkel az Adásvételi szerződést november végén, amiben az áll, hogy a teljes vételár Önerője legkésőbb január 31.-ig kerül kifizetésre felénk, amit végül követ a banki hitel kifizetése, ami legkésőbb február 28.-ig kerül kifizetésre, de korábbi fizetésre is van lehetőség, tehát a teljes vételár legkésőbb február 28.-ig kerül kifizetésre.
Birtokbaadásnak a teljes vételár beérkezésének napja van írva, de előre egyeztetve. Az adásvételikor szóban kérdezték tőlünk a Vevőink, hogy ha úgy alakul, február 15.-ig ki tudunk-e költözni? A válaszunk az volt, hogy attól függ, hogy a mi vásárolt kisebb lakásunk eladója (az eladó fia bérli az eladótól a lakást) mikor fog tudni kiköltözni.
Napokkal később a megvásárolt lakás Adásvételije is megtörtént, ahol a tulajdonos fia jelezte szóban nekünk, hogy csak február végén fog tudni kiköltözni, a szerződésbe az került, hogy a Birtokbaadás az utolsó vételár kifizetésének napja, ami megbeszélés szerint legkésőbb február 28.-a. Ezt jeleztük a vevőnknek, aki közölte, hogy az neki nagy baj, mert nekik az eladott lakásukból február közepéig át kell majd költözniük a mi lakásunkba. Ezt ugye eddig előtte nem mondták...
Most ott tartunk, hogy a teljes Önerejüket a vevőnk december 30.-n minden előzetes egyeztetés nélkül utalta számunkra, és utána sms-ben közölte, hogy a banki hitel papírjait is aláírták, a Bank január elején fogja nekünk utalni a teljes hitel összegét, és mivel így kifizetődik a teljes vételár felénk január elején, így ők január végén szeretnének átköltözni a nekik eladott lakásunkba.
Tehát így január elején már mi is ki tudnánk fizetni a teljes vételárat a vásárolt lakásunk eladójának, de az ügyvédünk azt mondta, hogy mivel az eladónk szóban is közölte velünk az adásvételikor, hogy a lakását bérlő fia csak február végén fog tudni kiköltözni, meg kell várnunk a vásárolt lakásunk Birtokbaadásával a február végét, és addig nem ajánlja, hogy utaljuk az Eladónknak a teljes vételárat...
Kérdésem: hogy megtehetjük-e, hogy február 28.-ig nem költözünk ki az eladott lakásunkból, annak ellenére, hogy a Vevőnk január elején elvileg megfizeti a teljes vételárat, mert nem tudunk átköltözni a megvásárolt lakásba, mert még az albérlő február végéig ott lakik? Vagy megtehetjük-e azt, hogy amikor január elején mi is megkapjuk a Vevőink bankjától a teljes vételár utolsó darabját, akkor mi is január elején átutaljuk a teljes vételárat a vásárolt lakásunk Eladójának, és utána jelezzük neki, hogy nem tudjuk megvárni az eladó fiának február 28.-i kiköltözését, mi január végén át szeretnénk költözni a vásárolt lakásunkba...?
Azt szeretnénk elkerülni, hogy nekünk január végén ki kelljen költözni, és egy hónapot albérletbe kellene menni. Anyagilag nagyon sok lenne. A legtöbb esetben, ahogy olvasom a lakáseladásoknál, a Vevő késedelmes fizetése a baj, itt nálunk meg pont az, hogy a vevőnk jóval hamarabb tud kifizetni minket, mint várva volt. Így mi is jóval hamarabb kitudnánk fizetni az eladónknak a teljes vételárat... Köszönöm szépen előre is a választ!
A feleségemmel eladtuk a budapesti lakásunkat és vásároltunk egy kisebb lakást. A Vevőnk a vételár 75%-át önerőből (ők is eladtak egy lakást), 25%-ot banki hitelből (babaváró + csok) kívánta megfizetni. Megírtuk a Vevőnkkel az Adásvételi szerződést november végén, amiben az áll, hogy a teljes vételár Önerője legkésőbb január 31.-ig kerül kifizetésre felénk, amit végül követ a banki hitel kifizetése, ami legkésőbb február 28.-ig kerül kifizetésre, de korábbi fizetésre is van lehetőség, tehát a teljes vételár legkésőbb február 28.-ig kerül kifizetésre.
Birtokbaadásnak a teljes vételár beérkezésének napja van írva, de előre egyeztetve. Az adásvételikor szóban kérdezték tőlünk a Vevőink, hogy ha úgy alakul, február 15.-ig ki tudunk-e költözni? A válaszunk az volt, hogy attól függ, hogy a mi vásárolt kisebb lakásunk eladója (az eladó fia bérli az eladótól a lakást) mikor fog tudni kiköltözni.
Napokkal később a megvásárolt lakás Adásvételije is megtörtént, ahol a tulajdonos fia jelezte szóban nekünk, hogy csak február végén fog tudni kiköltözni, a szerződésbe az került, hogy a Birtokbaadás az utolsó vételár kifizetésének napja, ami megbeszélés szerint legkésőbb február 28.-a. Ezt jeleztük a vevőnknek, aki közölte, hogy az neki nagy baj, mert nekik az eladott lakásukból február közepéig át kell majd költözniük a mi lakásunkba. Ezt ugye eddig előtte nem mondták...
Most ott tartunk, hogy a teljes Önerejüket a vevőnk december 30.-n minden előzetes egyeztetés nélkül utalta számunkra, és utána sms-ben közölte, hogy a banki hitel papírjait is aláírták, a Bank január elején fogja nekünk utalni a teljes hitel összegét, és mivel így kifizetődik a teljes vételár felénk január elején, így ők január végén szeretnének átköltözni a nekik eladott lakásunkba.
Tehát így január elején már mi is ki tudnánk fizetni a teljes vételárat a vásárolt lakásunk eladójának, de az ügyvédünk azt mondta, hogy mivel az eladónk szóban is közölte velünk az adásvételikor, hogy a lakását bérlő fia csak február végén fog tudni kiköltözni, meg kell várnunk a vásárolt lakásunk Birtokbaadásával a február végét, és addig nem ajánlja, hogy utaljuk az Eladónknak a teljes vételárat...
Kérdésem: hogy megtehetjük-e, hogy február 28.-ig nem költözünk ki az eladott lakásunkból, annak ellenére, hogy a Vevőnk január elején elvileg megfizeti a teljes vételárat, mert nem tudunk átköltözni a megvásárolt lakásba, mert még az albérlő február végéig ott lakik? Vagy megtehetjük-e azt, hogy amikor január elején mi is megkapjuk a Vevőink bankjától a teljes vételár utolsó darabját, akkor mi is január elején átutaljuk a teljes vételárat a vásárolt lakásunk Eladójának, és utána jelezzük neki, hogy nem tudjuk megvárni az eladó fiának február 28.-i kiköltözését, mi január végén át szeretnénk költözni a vásárolt lakásunkba...?
Azt szeretnénk elkerülni, hogy nekünk január végén ki kelljen költözni, és egy hónapot albérletbe kellene menni. Anyagilag nagyon sok lenne. A legtöbb esetben, ahogy olvasom a lakáseladásoknál, a Vevő késedelmes fizetése a baj, itt nálunk meg pont az, hogy a vevőnk jóval hamarabb tud kifizetni minket, mint várva volt. Így mi is jóval hamarabb kitudnánk fizetni az eladónknak a teljes vételárat... Köszönöm szépen előre is a választ!
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Érdeklődő! Úgy értem, hogy a lakásukat eladták, és az erről szóló adásvételi szerződésben a birtokbaadás napját a vételár beérkezésének napjában jelölték meg. Úgy értem, hogy a lakás vevője jelezte, hogy a vártnál előbb tudja teljesíteni a vételárat, ezért a birtokbaadást is erre tekintettel hamarabb követeli. Úgy értem, hogy vásároltak egy másik lakást, amelyre vonatkozó adásvételi szerződésben a birtokbaadás napját szintén az vételár teljesítésének napjában jelölték meg, de megbeszélték azt is, hogy ez legkésőbb február 28. napja, azaz egy határidőt állapítottak meg erre, amelynek az utolsó napja ez a nap. Úgy értem, hogy az adásvételi szerződésekben részes feleknek egyik vagy másik fél méltányolható érdekei miatt nem áll módjukban az adásvételi szerződés utólagos módosítása, vagy az írásbeli megállapodástól eltérő birtokbaadási határnap kijelölése, mert a közelebbi határnap az Önök által vásárolt lakás eladójának nem elfogadható. Figyelemmel arra, hogy nem ismerem a szerződés tartalmát, ezért csak az Ön által leírt adatokra hagyatkozom. Ez alapján úgy értem, hogy a birtokbaadás határnapja a vételár beérkezésének napja, amely határnapban a felek írásban megállapodtak mindkét adásvételi szerződés esetében. Úgy vélem a szerződéses megállapodást, illetve birtokbaadás napját nem tartalmazó szerződés hiányában az egyéb megállapodást mindkét félnek be kell tartani. Erre tekintettel az Önök által eladott lakás vevőjének vélhetően jogában áll teljesítést követelni Önöktől a vételár megfizetésével, tehát önmagában az, hogy a vételárat akár teljes egészében a várakozásnál hamarabb teljesíti azt jelenti, hogy Önöknek a lakást erre tekintettel hamarabb birtokba kellene adnia. Úgy vélem ugyanez a helyzet állt elő az Önök által vásárolt lakás vonatkozásában is. Attól függően vehetik birtokba az ingatlant, hogy a vételárat mikor teljesítik. A vételár, illetve a részleteinek megfizetése körében azt tudom javasolni, hogy az adásvételi szerződések megfelelően járjanak el. Minderre tekintettel azon kérdésére, hogy "megtehetik-e, hogy február 28-ig nem költöznek ki az eladott lakásukból, annak ellenére, hogy a Vevőjük január elején elvileg megfizeti a teljes vételárat, mert nem tudunk átköltözni a megvásárolt lakásba, mert még az albérlő február végéig ott lakik”, az a válaszom, hogy a szerződés értelmében ez a magatartást vélhetően jogellenes. Azonban azt is meg kell vizsgálni, hogy ilyen esetre milyen jogkövetkezményben állapodtak meg a felek. A következő kérdést illetően azt tudom válaszolni, hogy Önök is megtehetik, hogy hamarabb utalják el a vételárat az Önök által megvásárolt ingatlan eladójának, és követelik a lakás birtokbaadását, figyelemmel a felek között aláírt írásbeli szerződésben foglaltakra. Üdvözlettel: dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: V. Gergely
2022. 10. 01. 6:03:36
Tisztelt Dr. Németh József!
Tanácsot szeretnék kérni, hogy milyen lehetőségem van. Három éve vettem egy házat, aminek hátsó falától kb. 30cm-re a szomszédom kutyakennelt épített, közvetlenül a fürdő ablaka alá, valamint a pincém is közvetlen ott található a fürdőm alatt, oda folyik a víz a falamra és a kutya pisi és ürülék szag is bejön az ablakon, igaz a ezt a vas kennelt még, akkor építette, mikor még az ingatlan nem volt az én tulajdonom, viszont idén,2022 júliusában, ezt elkezdte tovább bővíteni, úgy, hogy már az bővített rész alig 5-10cm volt a házam falától, plusz a falhoz teljes vonalában, megmaradt fél raklapnyi térkőtől kezdve minden féle dolgot odatámasztottak.
Tudni kell, hogy a kennelen és a bővítés tetőszerkezetén nem volt elvezető csatorna, vagyis gyakorlatilag az én házam falára folyt az esővíz 170-180cm magasságban évek óta. Nemrég földmérőt bíztam meg a kitűzéssel, hogy rendezzem a telekhatárokat, mivel a célom az ,hogy szeretnék a házam hátuljához hozzáférni bármikor, le szeretném keríteni és beszigeteltetni ,valamint hogy a szomszéd ne áztassa a falam, alapom, pincém továbbra is és ne szagoljam a kutyáinak a végtermékeit a fürdőmben, de sajnos a földmérő semmit nem csinált, mondván először is egyeztetnie kell a földhivatallal a pontos adatok miatt amit majd a vázrajz tartalmaz, de nem jött vissza, semmit nem tűzött ki és azóta sem hajlandó, csak elküldte levélben kb. 2 hónapra rá a vázrajzot, amin el sem lehet igazodni.
E-mailben írtunk egymásnak a válasza az volt, hogy mondván hibahatárba belefér, meg ő eleget tett a kitűzésnek...stb., de nem értem, hogy lehet az, ha előtte 75cm és 1m távolságról beszélt a házam falától, ami jár még nekem, vagyis legelöl 60cm még az enyém, amely hátrafelé szélesedve egyre nagyobb a leghátsó ponton is a szomszédom telkéből még jár 1,74m, ugyanis a telkek el vannak csúszva, valamint tudomásom szerint már GPS-el cm pontossággal ki lehet mérni a határokat karóval kitűzve.
A lényeg, hogy arra hivatkozik levelében, hogy ő eleget tett a kitűzésnek, mert elől és csakis elöl ő festékszóróval meg jelölte a két sarok részt és Ő szolt a szomszédnak, hogy hagyja ki a helyet nekem. Azóta a helyzet elfajult, csak annyi történt, hogy a tetőszerkezetet a kennelen megfordította és az esővíz az ő tavaly megemelt (10-15cm-vel) és térkövezett udvarára folyik, viszont a víz továbbra is az én alapom áztatja, mert úgy alakították ki a lejtést, hogy felém folyjon, elvezetőt meg nem raktak le.
Birtokvédelmi kérelmet fogok beadni a jövő héten, beszéltem a jegyzővel is, de a szavából kivéve, mossa kezeit, vagyis szerinte ez nem az ő hatásköre, idézem: "ami több mint egy éve épült az nem tartozik rá már" és forduljak inkább bírósághoz. Sajnos tudom milyen költsége van egy keresetlevélnek és egy ügyvédnek, de jelenleg nincs 250000 forintom, hogy pert indítsak az amúgy is gazdag befolyásos szomszédommal szemben, de szeretném tudni milyen lehetőségeim vannak, a magántulajdonom megvédésére?
Tisztelettel V. Gergely
Tanácsot szeretnék kérni, hogy milyen lehetőségem van. Három éve vettem egy házat, aminek hátsó falától kb. 30cm-re a szomszédom kutyakennelt épített, közvetlenül a fürdő ablaka alá, valamint a pincém is közvetlen ott található a fürdőm alatt, oda folyik a víz a falamra és a kutya pisi és ürülék szag is bejön az ablakon, igaz a ezt a vas kennelt még, akkor építette, mikor még az ingatlan nem volt az én tulajdonom, viszont idén,2022 júliusában, ezt elkezdte tovább bővíteni, úgy, hogy már az bővített rész alig 5-10cm volt a házam falától, plusz a falhoz teljes vonalában, megmaradt fél raklapnyi térkőtől kezdve minden féle dolgot odatámasztottak.
Tudni kell, hogy a kennelen és a bővítés tetőszerkezetén nem volt elvezető csatorna, vagyis gyakorlatilag az én házam falára folyt az esővíz 170-180cm magasságban évek óta. Nemrég földmérőt bíztam meg a kitűzéssel, hogy rendezzem a telekhatárokat, mivel a célom az ,hogy szeretnék a házam hátuljához hozzáférni bármikor, le szeretném keríteni és beszigeteltetni ,valamint hogy a szomszéd ne áztassa a falam, alapom, pincém továbbra is és ne szagoljam a kutyáinak a végtermékeit a fürdőmben, de sajnos a földmérő semmit nem csinált, mondván először is egyeztetnie kell a földhivatallal a pontos adatok miatt amit majd a vázrajz tartalmaz, de nem jött vissza, semmit nem tűzött ki és azóta sem hajlandó, csak elküldte levélben kb. 2 hónapra rá a vázrajzot, amin el sem lehet igazodni.
E-mailben írtunk egymásnak a válasza az volt, hogy mondván hibahatárba belefér, meg ő eleget tett a kitűzésnek...stb., de nem értem, hogy lehet az, ha előtte 75cm és 1m távolságról beszélt a házam falától, ami jár még nekem, vagyis legelöl 60cm még az enyém, amely hátrafelé szélesedve egyre nagyobb a leghátsó ponton is a szomszédom telkéből még jár 1,74m, ugyanis a telkek el vannak csúszva, valamint tudomásom szerint már GPS-el cm pontossággal ki lehet mérni a határokat karóval kitűzve.
A lényeg, hogy arra hivatkozik levelében, hogy ő eleget tett a kitűzésnek, mert elől és csakis elöl ő festékszóróval meg jelölte a két sarok részt és Ő szolt a szomszédnak, hogy hagyja ki a helyet nekem. Azóta a helyzet elfajult, csak annyi történt, hogy a tetőszerkezetet a kennelen megfordította és az esővíz az ő tavaly megemelt (10-15cm-vel) és térkövezett udvarára folyik, viszont a víz továbbra is az én alapom áztatja, mert úgy alakították ki a lejtést, hogy felém folyjon, elvezetőt meg nem raktak le.
Birtokvédelmi kérelmet fogok beadni a jövő héten, beszéltem a jegyzővel is, de a szavából kivéve, mossa kezeit, vagyis szerinte ez nem az ő hatásköre, idézem: "ami több mint egy éve épült az nem tartozik rá már" és forduljak inkább bírósághoz. Sajnos tudom milyen költsége van egy keresetlevélnek és egy ügyvédnek, de jelenleg nincs 250000 forintom, hogy pert indítsak az amúgy is gazdag befolyásos szomszédommal szemben, de szeretném tudni milyen lehetőségeim vannak, a magántulajdonom megvédésére?
Tisztelettel V. Gergely
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Uram! Köszönöm kérdését. Az Ön által írt információk alapján csak általános véleményt tudok megfogalmazni a feltett kérdésekkel kapcsolatban, mivel a kérdései kapcsán ismerni kellene a kérdéses telkek, építmények konkrét elhelyezkedését. A kérdéseit három jogi részterületet érintenek: 1. építési szabályok, 2. birtokvédelem, 3. telek kimérése, telekhatár. 1. Arról, hogy az ingatlanán található épülettől milyen távolságra helyezhet el a szomszéd építményt, jelen esetben kennelt, elsősorban a helyi építési szabályzat tartalmaz rendelkezéseket. A helyi építési szabályzat egy önkormányzati rendelet, azt az önkormányzatnál, illetve annak honlapján találhatja meg. Az állattartó építmények elhelyezésének feltételeit - a közegészségügyi és az állategészségügyi, továbbá a környezetvédelmi követelmények figyelembevételével - a helyi építési szabályzat állapíthatja meg. 2. Függetlenül attól, hogy a kennelt a helyi építési szabályzatnak megfelelően helyezték-e el, Önt megilleti a birtokvédelem. A birtokvédelmi szabályok alapján a tulajdonos (jelen esetben a szomszédja) a dolog (a saját telke) használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat (Önt) szükségtelenül zavarná. A birtokháborítás zaj-, fény-, de szaghatással is megvalósulhat. Birtokháborítás esetén a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti. Ha a birtokháborítás egy éven belül történt meg, akkor a helyi jegyzőtől is lehet birtokvédelmet kérni, egy éven túl valóban már csak az illetékes járásbíróságon indítható birtokvédelmi per. Törvény eltérő rendelkezése hiányában nem kötelező a jogi képviselet a járásbíróság hatáskörébe tartozó perekben, de ajánlott. Ha nem vesz igénybe jogi képviselőt, akkor a keresetét keresetét a lakóhelye, székhelye, munkahelye szerinti vagy a perre illetékes járásbíróságon, a bíróság elnöke által jogszabályban foglaltak szerint erre a célra meghatározott ügyfélfogadási időben (az ügyfélsegítőn) szóban is előadhatja. Ha az Ön vagyoni, jövedelmi helyzete indokolja, pártfogó ügyvéd kirendelését is kérheti, illetve különböző költségkedvezményekben, akár teljes költségmentességben is részesülhet. 3. Azzal kapcsolatban, hogy a telekhatárok kimérése során a földmérő helyesen járt-e el, az Ön által írt információk alapján, a földmerővel kötött megállapodás ismerete nélkül nem tudok nyilatkozni. A fentiek alapján elsősorban a bíróság előtt indított birtokvédelmi pert tudom Önnek javasolni, melyet – bár én mindenképpen ajánlom a hozzáértő jogi segítség, ügyvéd igénybe vételét – jogi képviselő nélkül is el tud indítani. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Szilágyiné Margit
2022. 10. 04. 11:53:36
Tisztelt Ügyvéd Úr!
2007-ben halt meg Édesanyám, 2020-ban halt meg Édesapám, 2021 októberében volt a hagyatéki tárgyalás. Testvéreimmel örököltünk egy családi házat, amit ők szeretnének eladni, én nem szeretném eladni. Szeretnék odaköltözni a Férjemmel. Úgy tudom csak kifizetni őket, ha eladjuk a jelenlegi ingatlanunkat, amelyben lakunk (meg van hirdetve) A hagyatéki tárgyalás óta háromszor követelték tőlem, hogy fizessem ki őket – ezt a követelésüket vevő híján nem tudom teljesíteni.
Szeretnénk odaköltözni, ezért még tavaly kifestettük a földszinti szobákat, a konyhát az étkezőrésszel, az előszobát. A földszinti szobákat leburkoltuk hajópadlóval, mely le lett festve.
Februárban Férjemet súlyos baleset érte, mert nyolc métert zuhant az építkezésen az állványról, gerinccsigolyái törtek el… Rá egy hétre Én elestem a buszmegállóban, eltört a jobb kezem.
Milyen lehetőségeim vannak, mit tehetek a testvéreimmel szemben, mert ebben az esetben Én vagyok az, aki nem akarja eladni Szüleink családi házát?
Annyit Én is tudok, hogy elővásárlási jogom van, arról le kell mondatniuk, ha elszeretnék adni a családi házat.
Mielőbbi válaszát várom.
Segítségét megköszönve:
Tisztelettel:
Szilágyiné Margit
2007-ben halt meg Édesanyám, 2020-ban halt meg Édesapám, 2021 októberében volt a hagyatéki tárgyalás. Testvéreimmel örököltünk egy családi házat, amit ők szeretnének eladni, én nem szeretném eladni. Szeretnék odaköltözni a Férjemmel. Úgy tudom csak kifizetni őket, ha eladjuk a jelenlegi ingatlanunkat, amelyben lakunk (meg van hirdetve) A hagyatéki tárgyalás óta háromszor követelték tőlem, hogy fizessem ki őket – ezt a követelésüket vevő híján nem tudom teljesíteni.
Szeretnénk odaköltözni, ezért még tavaly kifestettük a földszinti szobákat, a konyhát az étkezőrésszel, az előszobát. A földszinti szobákat leburkoltuk hajópadlóval, mely le lett festve.
Februárban Férjemet súlyos baleset érte, mert nyolc métert zuhant az építkezésen az állványról, gerinccsigolyái törtek el… Rá egy hétre Én elestem a buszmegállóban, eltört a jobb kezem.
Milyen lehetőségeim vannak, mit tehetek a testvéreimmel szemben, mert ebben az esetben Én vagyok az, aki nem akarja eladni Szüleink családi házát?
Annyit Én is tudok, hogy elővásárlási jogom van, arról le kell mondatniuk, ha elszeretnék adni a családi házat.
Mielőbbi válaszát várom.
Segítségét megköszönve:
Tisztelettel:
Szilágyiné Margit
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Asszonyom! Köszönöm szépen megtisztelő kérdését. Úgy értem, hogy 2021-ben záródott le édesapja hagyatékára vonatkozó hagyatéki eljárás, és szülei családi házat teljes egészében ekkor közösen örökölték a testvéreivel, tehát az jelenleg a közös tulajdonukban áll. Úgy értem, hogy Önök a férjével szeretnék a testvérei tulajdonrészét megvásárolni, és a vételárat a jelenleg Önök által lakott ingatlan eladásából szeretnék finanszírozni, de erre nincs jelenleg módjuk. Úgy értem, hogy a testvéreivel közösen örökölt ingatlan felújítását Ön és férje megkezdte. Közös tulajdon esetén a tulajdonostársaknak valóban elővásárlási joga van, ha külső, nem tulajdonos részére szeretné bármelyik tulajdonostárs eladni a saját tulajdoni hányadát. Ez azonban csak annyit jelent, hogy a külső vevő által tett ajánlatot azonos tartalommal elfogadhatja: tehát megvásárolhatja a kérdéses tulajdonrészt ugyanolyan feltételekkel, mint azt a vevő tenné. Amennyiben a felhívásban megjelölt határidőben nem nyilatkozik az elővásárlási szándékáról, vagy egyébként arról lemond, akkor minden további nélkül eladhatja az érintett tulajdonostárs a tulajdonrészét másnak, az elővásárlási jog ebben nem akadályozza, az csak akkor jelent védelmet az Ön részére, ha tud élni vele: tehát azonos feltételek szerint meg kívánja és tudja venni a tulajdonrészt. A közös tulajdon meg is szüntethető bíróság előtti peres eljárásban, azt bármelyik tulajdonostárs, így akár Ön is kérheti, és ennek érdekében bírósághoz fordulhat. A közös tulajdon megszüntetésének több formája lehetséges: természetbeni megosztás, megváltás, társasházzá alakítás, vagy értékesítés. Amennyiben az első három módon nem szüntethető meg a közös tulajdon, úgy annak értékesítését rendeli el a bíróság, ha ez ellen a tulajdonostársak nem tiltakoznak, és a vételárat osztják szét megfelelően (tulajdoni hányaduk arányában) a tulajdonostársak közt. Ez alapján bírósági végrehajtás során értékesíthető az ingatlan. Az ilyen értékesítés során harmadik személyekkel szemben az elővásárlási jog szintén megilleti a tulajdonostársakat, tehát ha végül ilyen kötelező értékesítésre kerülne sor, és addig az anyagi helyzetük már megengedné, még ekkor is megvásárolhatnák az ingatlant. A fentiek alapján azt tudom mondani, hogy közös tulajdon esetén a tulajdonostársak joggal tarthatnak arra igényt, hogy az érintett ingatlant – ha Önök azt nem tudják teljes egészében megvásárolni – közösen értékesítsék, és az abból befolyó összeget osszák fel egymás közt, de ezt bírósági úton is kérhetik. Önt az elővásárlási joga védi annyiban, hogy ha harmadik személy részére történő értékesítésre kerül sor, és az Ön anyagi lehetőségei megengedik, akkor elővásárlási jogával élve azonos feltételekkel Ön is megvásárolhatja az eladásra kerülő tulajdonrészt. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: P. Ágnes
2023. 04. 28. 14:51:28
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Elhunyt fiam ingatlana értékesítésre kerül.
Kérdéseim:
Kell-e az adásvételi szerződésbe elállási jog?
Igaz-e, ha ez nincs, helyette bontó szerződést kell kötni? Utóbbinak van-e hátránya?
Büntethető vagyok-e, ha a szerződésbe beleírták, "a vevő eltekint az energetikai tanúsítvány elkészíttetéséről"? Felajánlottam a nálam lévő 2017-ben készült (10 évig érvényes) energetikai tanúsítványt, de nem kellett nekik.
Jogszerű-e így a szerződés?
Elhunyt fiam ingatlana értékesítésre kerül.
Kérdéseim:
Kell-e az adásvételi szerződésbe elállási jog?
Igaz-e, ha ez nincs, helyette bontó szerződést kell kötni? Utóbbinak van-e hátránya?
Büntethető vagyok-e, ha a szerződésbe beleírták, "a vevő eltekint az energetikai tanúsítvány elkészíttetéséről"? Felajánlottam a nálam lévő 2017-ben készült (10 évig érvényes) energetikai tanúsítványt, de nem kellett nekik.
Jogszerű-e így a szerződés?
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Kedves Ágnes! Köszönöm megtisztelő kérdését. Úgy értem, hogy eladóként adásvételi szerződést kívánnak kötni egy ingatlan vonatkozásában. Nem kötelező elállási jogot rögzíteni az ingatlanadásvételi-szerződésben, de – az adásvétel feltételeitől függően – ez célszerű lehet. Mivel a konkrét adásvétellel kapcsolatban nem közölt részletes információkat, így nem tudom megítélni, a kérdezett esetben ez indokolt-e. Ezzel kapcsolatosan mindenképpen javaslom, hogy egyeztessen egy ügyvéd kollégával. Elállási jogot általában olyan esetekre szoktak kikötni, amikor a másik fél (akár eladó, akár vevő) az érdekkörében felmerülő okból nem teljesíti szerződésszerűen az általa vállaltakat (pl. nem fizet időben, vagy nem adja át az ingatlant időben stb.). Az elállási jog előnye, hogy az egy egyoldalú nyilatkozat, tehát a szerződésben rögzített feltételek esetén azt elég közölni a másik féllel, és az ilyen nyilatkozat a szerződést felbontja a másik fél hozzájárulása nélkül is. A felbontás a szerződéskötésre visszamenő hatályú. A szerződés felbontható a felek közös megállapodásával is. Ennek az eredménye ugyanaz, mint az elállásnak, de ehhez már a szerződő felek megállapodása, tehát egy szerződés szükséges: egyoldalúan (csak az egyik fél) ilyen módon nem tudja felbontani a szerződést, ha a másik fél ahhoz nem járul hozzá. Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 76/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet rögzíti, hogy milyen esetekben szükséges energetikai tanúsítvány, pl. ingatlan adásvételhez. A rendelet hatálya alá tartozó épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek (ingatlannak) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása (értékesítése, eladása) esetén az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a tanúsítvány azonosító kódját, és azt a nyilatkozatot is, hogy a vevő az eladótól átvette a tanúsítványt vagy annak a másolatát. Ettől eltérni nem lehet, tehát ha kötelező az energetikai tanúsítvány, akkor attól a vevő sem tekinthet el. A tanúsítvány megléte és annak rögzítése a szerződésben az eladót is védi, mert kedvezőtlen energetikai jellemzők esetén a későbbiekben a vevő azzal kapcsolatos szavatossági vagy egyéb jogot, kártérítést nem érvényesíthet, ha a szerződésben is rögzített módon a tanúsítványt megkapta. Tehát az esetleges magas téli fűtési vagy nyári hűtési költségekkel kapcsolatban nem élhet jogérvényesítéssel, ha a tanúsítvány birtokában arra számítania kellett. Ha a rendelet az érintett ingatlan alapján kötelező az energetikai tanúsítvány számának és az átadás tényének rögzítése az adásvételi szerződésben, de ez nem történt meg, akkor a szerződés – szigorúan véve – nem lesz jogszerű ugyan, de ettől még érvényes lesz a szerződés, és nagy valószínűséggel a földhivatal is be fogja jegyzeni a tulajdonosváltozást. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
