Ingatlanjog: ingatlan ügyvéd válaszol - megveszLAK.hu
ELADÓ INGATLANOK
KIADÓ INGATLANOK
CSERE INGATLANOK
KÜLFÖLDI INGATLANOK
RÉSZLETES KERESÉS
INGATLAN HÍREK
HIRDETÉS FELADÁS
BELÉPÉS
REGISZTRÁCIÓ

Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Dr. Németh József ügyvéd válaszol
ÚJ INGATLAN JOGI KÉRDÉS
Név (meg fog jelenni):
Email cím (titkos adat):
Kérdés:
4 + 6 =
Felhívjuk figyelmét, hogy a weboldalon keresztül feltett kérdések kapcsán nincs lehetőség teljes körű jogi vélemény kialakítására.

Ezért a kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.

A kérdés feltevésével tudomásul veszi, hogy sem a honlap üzemeltetője, sem a válaszadó nem vállal semmilyen felelősséget az itt megjelent válaszokkal kapcsolatosan, így különösen a késve érkezett, a helytelen vagy a nem teljes körű válaszok és azok járulékos következményei kapcsán.

Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás

2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.

Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.

2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.

Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.

Ingatlanjog kérdések és válaszok

Kérdező: Kovács Nikolett
2022. 07. 10. 23:20:30
Tisztelt Dr. Németh József!

Építtetőtől vettünk ingatlant, az átadás még nem történt meg.
Folyamatosan megyünk ki megnézni, hogy haladnak a folyamatokkal.
Egyszer már észrevettük és jeleztük is nekik, hogy a lerakott burkolatot, laminált padlót le kellene takarni, hogy a további munkálatok során ne sérüljön, azt is felajánlottuk, hogy amennyiben erre nincs kapacitásuk, letakarjuk mi.
Legutóbb mikor kint voltunk láttuk, hogy a parketta több helyen vastagon végig van karcolva, sérült, több elem cserére szorul. Megírtuk nekik e-mailben, de nem kaptunk rá választ.
Az lenne a kérdésem, hogy amennyiben nem sikerül velük megegyezni, ne-adjisten nem akarják cserélni az általuk megrongált elemeket, milyen lehetőségeink vannak, kihez fordulhatunk? Műszaki átadás még nem történt meg. Szerződés szerint nem tagadhatjuk meg az átvételt, csak ha olyan hibája van az ingatlannak, ami miatt lakhatásra alkalmatlan.
Most kaptuk meg a használatbavételi engedélyt, azért természetesen már egyből telefonáltak, hogy leadtuk-e a banknak, hiszen ők csak akkor kapják meg a vételárat, de mi nem szeretnénk egy forintot sem fizetni amíg ezeket ki nem javítják.

Köszönettel,
Kovács Nikolett
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Kedves Nikolett!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Előre bocsátom, hogy az építtető és az Önök közt létrejött szerződés ismerete nélkül csak abból tudok kiindulni, amit Ön megosztott velem információt. A szerződés elolvasása nélkül pontos válasz nem adható, ilyen esetben különösen lényeges minden szerződéses feltétel ismerete. Az Ön által írtak alapján a következő véleményt tudom formálni.

Úgy értem, az Önök által vásárolt, még építés alatt és műszaki átadás (birtokbaadás) előtt álló ingatlanban a kivitelezés során már most hibák keletkeztek: a padlóburkolat sérült a lerakását követő további munkálatok során. Úgy értem, a sérülés veszélyére Önök felhívták az építtető (beruházó) figyelmét még azelőtt, hogy ténylegesen sérült volt a burkolat. Úgy értem, Önök azt is felajánlották még a sérülést megelőzően, hogy az építtető, illetve a kivitelezők helyett Önök gondoskodnak a burkolat takarásáról, védelméről. Úgy értem, Önök a várható sérüléssel kapcsolatban nem papír alapon, hanem emailben (és esetleg szóban, telefonon) tettek jelzéseket az építtető felé a sérülések előtt.

Az érthető, ha rövid úton, emailben (és akár telefonon) jeleznek bármit az építtető felé, de mindenképpen javaslom, hogy minden lényeges nyilatkozatot, levelet küldjenek el tértivevényes postai úton is (akár email mellett) az építtetőnek, mert egy esetleges később eljárás során az ilyen írásbeli közlésekre, nyilatkozatokra tudnak majd elsősorban hivatkozni.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a szerződés megszegését jelenti bármely kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmaradása. Így az Ön által írtak alapján valószínűleg az is szerződésszegésnek minősülhetne, ha Önök a parketta sérülése miatt tagadnák meg az átvételt és/vagy a vételár megfizetését, hiszen az a lakhatásra nem teszi alkalmatlanná az ingatlant.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy Önök ne lenének jogosultak sérülésmentesen átvenni és használni az ingatlant, csak erre jogilag biztonságosabb módot érdemes keresniük. A szolgáltatást a szerződésnek megfelelően kell teljesíteni: ez azt jelenti, hogy úgy és olyan minőségben kell teljesítenie az építtetőnek, amiben megállapodtak, vagy ami az adott eset körülményei alapján (pl. azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és így Ön által elvárható minőség vagy egyébként előzetesen vállalt, vagy reklámban-hirdetésben-tájékoztatóban írt minőség), vagy amilyen minőséget jogszabály előír.

Az könnyen belátható, hogy egy új építésű ingatlanban a padlónak sérülésmentesnek kell lennie. Így a jelenlegi információk birtokában azt tudom mondani, hogy várhatóan az építtető részéről is szerződésszegés lenne, ha sérült burkolattal adná át az ingatlant, így hibásan teljesít.

Ha – ahogyan az Önök esetében is – a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a teljesítés hibás lesz (ezt előzetes szerződésszegésnek hívják), a jogosultak (Önök) a hiba kijavítására vagy kicserélésre tűzött határidő eredménytelen eltelte után gyakorolhatják a hibás teljesítésből eredő jogaikat. Ehhez arra van szükség, hogy írásban (tértivevényes postai úton) felszólítsák az építtetőt a konkrét hibák kijavítására, ésszerű határidő tűzése mellett, arra is felhívva a figyelmét, hogy a Ptk. előzetes szerződésszegésre vonatkozó szabályai szerint fognak eljárni, ha a kijavítás a határidőig nem történik meg. Határidőnek akár a műszaki átadás-átvétel időpontja is megjelölhető.


Ez a fentiek szerint megtörténhet külön levélben is (akár a fent már írt előzetes, már az átadást megelőző felszólításban), de mindenképp javaslom, hogy átadás-átvételkor is rögzítsenek minden felismerhető hibát az átadás-átvételi jegyzőkönyvben, akkor is, ha az az építtető szerint nem hiba, vagy nem ők okozták.

A jegyzőkönyvnek nem kötelező eleme az, hogy abban bárki elismerje a felelősségét, de az állapotot azt rögzítenie kell, mert később nehéz olyan felismerhető hibára hivatkozni, amit nem foglaltak jegyzőkönyvbe. Érdemes fénykép- akár videófelvételt is készíteni az átadásról, és érdemes arra többen érkezni: ha nem hajlandó a jegyzőkönyvbe foglalni bizonyos látható hibákat az építtető, akkor ennek a tényéről és az érintett hibákról kell egy külön feljegyzést, jegyzőkönyvet készíteni rögtön, amit az Önök részéről aláír mindenki, aki jelen volt.

Ha még ezután sem történik meg a hiba orvoslása, úgy lehetőségük nyílik arra, hogy érvényesítsék a hibás teljesítés miatt a Ptk. alapján Önöket megillető kellékszavatossági, illetve a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szerint Önöket megillető igényeket.

A fentiek figyelembe vétele mellett mindenképpen javaslom, hogy ha az építtető nem mutatkozik hajlandónak a hiba kijavítására, és a hibát, kijavítási kötelezettségét írásban nem ismeri el határidő tűzése mellett, akkor mielőbb vegyen igénybe ügyvédi segítséget, mert könnyű olyan hibákat véteni a jogérvényesítés során már az elején, amik később nehezen, vagy egyáltalán nem orvosolhatóak.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Morzsi
2022. 07. 03. 18:50:46
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Hárman vagyunk testvérek. Két ingatlanunk van örökségből.
Az egyik testvérem a társasházban lakik, én a testvéremmel a családi házban.
A társasházban felmerült közösköltséget tesvérem (és édesanyám a haláláig-2018) fizette szóbeli megállapodás szerint, viszont a családi házban felmerült állagmegóvásos költségekbe nem fizetett.
Kérdésem, hogy utólag be tudja-e rajtam és testvéremen hajtani a közösköltség ránk eső részét.
Köszönet a válaszért.
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Érdeklődő!

Úgy értem, hogy Ön és két testvére öröklés jogcímen megszerezte egy társasházi lakás és egy családi ház tulajdonjogát. Úgy értem, hogy Ön és egyik testvére a családi házat, másik testvére pedig kizárólagosan a társasházi lakást használja megállapodásuk alapján, noha mindannyian tulajdonosok mindkét ingatlanban. Úgy értem, hogy az ingatlantulajdonokkal kapcsolatos költségviselés tárgyában nem állapodtak meg. Úgy értem, hogy a társasházi lakást használó testvére esetében felmerült, hogy a társasházi lakásra jutó közös költség arányos részét Ön és Önnel együtt lakó testvére irányába érvényesíteni kívánja. Úgy értem, hogy a társasházi lakást kizárólagosan használó testvére mindezidáig nem járult hozzá a családi ház vonatkozásában a múltban felmerült állagmegóvási kiadásokhoz.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése szerint „a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.” Nincs információm arra nézve, hogy a társasház alapító okirata vagy szervezeti-működési szabályzata a kérdésben eltér-e a törvényi szabálytól, ezért a válaszom adásakor azt feltételezem, hogy a törvényi szabálytól a társasház alapító okirata vagy szervezeti-működési szabályzata nem tér el.

Mindezekből álláspontom szerint az következik, hogy a közös költség Önöket tulajdoni hányaduk arányában terheli, ezért úgy vélem a társasházi lakást kizárólagosan használó testvére igénye alapos lehet, függetlenül attól, hogy esetlegesen a családi ház vonatkozásában felmerült állagmegóvás miatt felmerült költségek megtérítésével ő maga is tartozik. Erre tekintettel ellenkező megállapodás hiányában Ön és Önnel együtt lakó testvére jogosult lehet beszámítani a másik testvérük követelésébe (ezáltal csökkentve a követelés mértékét) mindazon költségeket, amely a családi ház állagmegóvásával keletkeztek, és azok máshonnan nem térültek meg.

Tisztelettel:

dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Balogh Zs.
2022. 06. 30. 19:43:43
Tisztelt Ügyvéd Úr!

Már nem egy olyan ingatlan hirdetést láttam, hogy egy 2 szintes családi ház egyik szintjét hirdetik meg eladásra.
Hogy lehetséges ez?
Válaszát előre is köszönöm!
Balogh Zs.
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Tisztelt Uram!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, a kérdése arra irányul, jogi szempontból megoldható-e egy kétszintes családi ház egyik szintjének az önálló eladása illetve megvétele.

Ingatlanoknak nem csak a teljes tulajdoni illetősége (1/1 tulajdonrésze) ruházható át, hanem bizonyos tulajdoni hányada is. Így nincs akadálya annak, hogy valaki egy családi ház külön albetétnek nem minősülő egy szintjét vásárolja meg, mert ilyenkor az ahhoz tartozó tulajdoni hányadra jegyzik be a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, ezzel közös tulajdon jön létre.

Közös tulajdon esetén – ha a tulajdonostársak eltérően nem állapodnak meg – a közös tulajdonnal kapcsolatos döntéseket a tulajdonostársak közösen hozzák meg, ahol minden tulajdonostársa tulajdoni hányadának megfelelő szavazati joggal rendelkezik. Ugyanígy tulajdoni hányaduk arányában viselik az ingatlannal kapcsolatos terheket, költségeket, és így osztják meg a hasznokat is. Célszerű ilyenkor úgynevezett használati megosztási szerződést kötni, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy az teljes ingatlan mely részének kizárólagos használati joga tartozik az egyes tulajdoni hányadokhoz, tehát jelen esetben az épület egyes szintjeit ki használhatja kizárólagos jelleggel, illetve hogy milyen területek, ingatlanrészek vannak közös használatban.


Az is elképzelhető jogi szempontból, bár nem gyakori eset, hogy a családi ház két szintje két önálló ingatlanként van eleve bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Például mert úgy alakították ki a házat, hogy szintenként önálló lakásként használható. Ilyen esetben ingatlan-nyilvántartási szempontból két önálló ingatlanról van szó, így azok önálló adásvétel tárgyai is lehetnek.

Jogi oldalról tehát az Ön által írt eset kezelhető, megoldható, az ilyen adásvételnek általában nincsen akadálya. Amire itt figyelni kell, az az egyes szintek megközelítésének, használatának, műszaki megosztásának-megoszthatóságának a kérdése, hiszen attól, hogy jogi szempontból problémamentesen megoldható az ilyen adásvétel, a mindennapokban, az együttélés során az egyes szintek használatával kapcsolatban felmerülhetnek kérdések, problémák, súrlódások, amiket célszerű előre elkerülni.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Borsányi Edit
2022. 06. 23. 7:00:44
Tisztelt Ügyvéd Úr
Az alábbi kérdésben kérem, jogi tanácsát
Ikerház részem szeretném eladni, mely egy helyrajzi számon, osztatlan közös tulajdonban van. Elővásárlási joga van a másik tulajdonosnak, ezt tudom. Ha valaki meg szeretné venni az én ingatlanrészem, vételi szándékát írásban kifejezi, akkor az az irat nem minősül-e szenzitív adatot tartalmazó iratnak: A elővásárlási jogról való lemondás során, úgy tudom, ezt az iratot az elővásárlási jogosultnak be kell mutatnom, és úgy kell aláíratnom a vételi jog lemondását tartalmazó iratot. Ez nem sérti-e a személyiségi jogokat? Elég-e, ha szóban közlöm a vételárat, és úgy írjuk meg az elővételi jog lemondásáról való nyilatkozatot?
Köszönöm szíves válaszát
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Kedves Edit!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, az elővásárlási joggal kapcsolatban arra kíváncsi, milyen módon és mélységben kell az elővásárlási jogosulttal az ajánlatot közölnie, és annak során milyen adatvédelmi-titokvédelmi szabályoknak kell megfelelnie.

A vonatkozó előírások szerint az elővásárlásra jogosult csak akkor kerülhet abba a helyzetbe, hogy a vételi ajánlat elfogadásáról nyilatkozzék, ha ismeri az ajánlatnak a kölcsönös teljesíthető összes feltételeit. Ennélfogva vele a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. Tehát nem elegendő csak a vételárat közölni, de minden egyéb lényeges feltételt is közölni kell, így még a vevő személyét is, ugyanakkor éppen személyes adatvédelmi szempontból figyelni kell arra, hogy ebben az esetben a vevő beazonosításához feltétlenül szükséges adatokat kell csak megadni.

Abban Önnek teljesen igaza van, hogy így személyes adatokat, sőt akár üzleti titkot is megismerhet az elővásárlásra jogosult, így indokolt az ezzel kapcsolatos aggodalma. Erre a megnyugtató, jogilag is helyes megoldás lehet az, hogy a vevőt tájékoztatja arról, hogy az elővásárlásra jogosulttal a vevő ajánlatát közölnie kell, mégpedig a személyét is beazonosítható módon, személyes adatainak közlésével együtt, máskülönben az adásvétel az elővásárlási jogosulttal szemben hatálytalan lesz, és ehhez a vevő írásban, kifejezetten hozzájárul. Ez a hozzájárulás lehet magában az adásvételi szerződésben, előszerződésben vagy teljesen külön dokumentumban. Meg kell jelölni benne, pontosan milyen adatok közlésére terjed ki a vevő engedélye, de ha például az adásvételi szerződés tartalmazza a hozzájárulást, akkor elegendő azt rögzíteni, hogy mindazon adatokra kiterjed, amit maga az adásvételi szerződés tartalmaz.


Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Katalin
2022. 06. 16. 18:24:52
Tisztelt Ügyvéd Úr?
Jelzálog hiteles házat szeretnénk venni.
Az eladók a végtörlesztést úgy szeretnék lebonyolítani, hogy mi vevők kifizetnének annyi összeget, amennyi a végtörlesztéshez szükséges, és Ők ebből rendeznék, saját erőként a végtörlesztést (ahogy olvastam ez így kedvezőbb konstrukció számukra). Ezzel nem is lenne gond, csak most olvastam, egy ilyen információt:

"Némileg más a helyzet, ha a vevő is hitelből vásárolná meg az ingatlant, és a jelzálogterhelés alapját az új hitel esetén is az adott ingatlan adná.
Ilyenkor a vevő bankja végzi el a végtörlesztést, azaz nincs pénzáramlás a két fél között. Mindezt persze jó előre szentesíteni kell az adásvételi szerződésben."

Mivel mi hitelt veszünk fel, akkor ez az opció nem járható, hogy a vételár első részletéből az eladó, tehermentesítse az ingatlant?
Az Erste adásvételi szerződés mintáiban egyik helyen sem ajánlja fel az eladó által felvázolt opciót, már pedig mi onnan szeretnénk hitelt felvenni.
Köszönöm válaszát: Katalin
Dr. Németh József ügyvéd válasza
Kedves Katalin!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

A kérdését úgy értem, hogy Ön arra kíváncsi, van-e lehetőség arra, hogy a vevő (Önök) által nyújtott összegből az eladó (adós) végezze a saját hitelének végtörlesztését, mielőtt Önök az ingatlant megvásárolják.

A választ két részre kell bontanom. Először is: nincsen jogszabályi akadálya egy ilyen megoldásnak, hogy az eladó, mint adós úgy rendezze a fennálló hiteltartozása végtörlesztését, hogy az ahhoz szükséges forrást a későbbi vevő biztosítja már – természetesen ennek a megfelelő, biztonságos módját, jogcímét (pl. vételár előleg, kölcsön, stb.) meg kell keresni, és körültekintően kell eljárni az adásvételi megállapodás írásba foglalása során.

Ugyanakkor a hitelfeltételek (az Önök által felvenni kívánt kölcsönnel kapcsolatban) lehetnek ennél szigorúbbak, és lehetséges, hogy a hitelező bank ilyen konstrukciót nem tesz lehetővé, nem hitelez. Így én azt javaslom, hogy feltétlenül egyeztesse előzetesen ezt a kérdést azzal a bankkal, ahonnan Önök hitelt kívánnak felvenni.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
© megveszLAK.hu - Az egyszerűen jó ingatlan hirdetési oldal