Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol
Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás
2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.
Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.
2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.
Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.
Ingatlanjog kérdések és válaszok
Kérdező: István
2023. 02. 21. 14:09:43
Tisztelt Németh Úr!
Annyi lenne a kérdésem, hogy lehet e egy embernek 2 ingatlanon haszonélvezeti joga?
A feleségemmel együtt élünk az én 100%-os tulajdonomban lévő házamban. Amire szeretném, ha haszonélvezeti jogot kapna a feleségem, hogy halálom után az örököseim ne tudják kirakni a házból, mivel mindketten elváltunk már egyszer és vannak örököseink. Közös gyerekünk nincs.
Viszont a feleségem lányának van egy lakása, amin a feleségemnek haszonélvezeti joga van. Vagy esetleg van e másik útja, hogy a feleségem halálom után a házban maradhasson az Ő haláláig?
Várom megtisztelő válaszát!
Üdvözlettel: István
Annyi lenne a kérdésem, hogy lehet e egy embernek 2 ingatlanon haszonélvezeti joga?
A feleségemmel együtt élünk az én 100%-os tulajdonomban lévő házamban. Amire szeretném, ha haszonélvezeti jogot kapna a feleségem, hogy halálom után az örököseim ne tudják kirakni a házból, mivel mindketten elváltunk már egyszer és vannak örököseink. Közös gyerekünk nincs.
Viszont a feleségem lányának van egy lakása, amin a feleségemnek haszonélvezeti joga van. Vagy esetleg van e másik útja, hogy a feleségem halálom után a házban maradhasson az Ő haláláig?
Várom megtisztelő válaszát!
Üdvözlettel: István
 | Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Uram! Úgy értem, hogy a több ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog jogszerűsége tárgyában érdeklődik. A haszonélvezeti jog Polgári Törvénykönyvben foglalt szabályai alapján nincs akadálya, hogy egy jogosultnak több dolgon, ingatlanon álljon fenn haszonélvezeti joga. A haszonélvező a dolgot, ingatlant nem köteles használni, illetve hasznosítani, hanem a haszonélvezeti jog fennállása alatt erre bármikor joga van. Amennyiben feleségének mindkét ingatlanon haszonélvezeti joga állna fenn, úgy a saját belátása szerint használhatja, hasznosíthatja ezen ingatlanokat. Rendeltetésszerű használat, hasznosítás mellett a tulajdonosok ebben őt nem akadályozhatják meg. A haszonélvezet alapítása házastárs részére illetékmentes. Az Ön vagy felesége halála esetén alkalmazni kell a házastárs öröklését - leszármazó megléte esetén - rendező szabályokat is, amelyek további vagy alternatív biztosítékul szolgálhatnak a házastárs számára. Ezek szerint az örökhagyó házastársát leszármazó örökös mellett a törvény erejénél fogva holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon, továbbá ezen felül egy gyermekrész a hagyaték többi részéből. E haszonélvezeti jog nem korlátozható, és a házastárssal szemben megváltása sem igényelhető. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Szirmai Margit
2023. 03. 09. 16:40:30
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Elajándékozom a saját házam telekkel együtt a két gyermekeimnek, de végleg benne akarok maradni a saját szobámban és használni a mellékhelyiségeket is.
Tehetem ezt?
köszönöm válaszát!
Elajándékozom a saját házam telekkel együtt a két gyermekeimnek, de végleg benne akarok maradni a saját szobámban és használni a mellékhelyiségeket is.
Tehetem ezt?
köszönöm válaszát!
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Úgy értem, hogy lakóingatlanát gyermekeinek ajándékozná. Úgy értem, hogy erre tekintettel a birtokban maradás jogszerűségéről érdeklődik ajándékozási szerződésre tekintettel. Általánosságban kijelenthető, hogy két megoldás lehetséges az Ön által kívánt cél elérésére. Az egyik az, hogy az ajándékozással egyidejűleg a lakóingatlanon saját maga számára holtig tartó haszonélvezeti jogot vagy használati jogot tart fenn, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. Mint haszonélvező / használó így meghatározhatja azt is, hogy mely helyiségeket kívánja használni. Megoldás lehet tovább az is, hogy egy hosszú (akár több évtizedre szóló) határozott idejű, akár határozatlan időre kötött szívességi lakáshasználati szerződést kötnek az ajándékozási szerződéssel egyidejűleg. Ebben az esetben a lakást ingyenesen jogosult lenne használni. A fentiek hiányában az ingatlant vélhetően nem jogosult birtokában tartani, és azt a megajándékozottak részére birtokba kell adnia. A szerződések előkészítésével és a konkrét üggyel kapcsolatosan javaslom egy ügyvéd kolléga megkeresését. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Maria
2023. 01. 25. 12:13:32
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Meg szeretnék vásárolni egy elhagyott ingatlant, a ház romokban áll, tulajdonképpen csak a telek az, ami értékes.
A Községi Önkormányzat egyéb védetté nyilvánítás feljegyzése iránti kérelmet adott be az ingatlanra.
Ez mit jelent? Korlátozhat ez valamiben, ha sikerült megvennem az ingatlant (pl. hogy mit építhetek a telekre)?
Köszönet a válaszért.
Meg szeretnék vásárolni egy elhagyott ingatlant, a ház romokban áll, tulajdonképpen csak a telek az, ami értékes.
A Községi Önkormányzat egyéb védetté nyilvánítás feljegyzése iránti kérelmet adott be az ingatlanra.
Ez mit jelent? Korlátozhat ez valamiben, ha sikerült megvennem az ingatlant (pl. hogy mit építhetek a telekre)?
Köszönet a válaszért.
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Érdeklődő! Úgy értem, hogy romos épülettel rendelkező telek vásárlását tervezi. Úgy értem, hogy a célzott ingatlan vonatkozásában reális esélye van annak, hogy a helyi védettség alá sorolása meg fog történni. A kezdeményező önkormányzat ismerete nélkül nem lehet megmondani, hogy a helyi védettség pontosan milyen korlátozással jár, ennek a helyi szabályozásban kellene utána nézni. A kezdeményező önkormányzat tudja arról tájékoztatni, hogy a kezdeményezésüknek mi az oka és az milyen korlátozással jár a bejegyzés esetén. A helyi szabályozástól függően a korlátozás akár építési, változtatási tilalommal is járhat, ezért mindenképpen javaslom, hogy a helyi szabályoknak járjon utána, mielőtt elköteleződik az ingatlan irányába. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Péter
2023. 02. 16. 18:29:49
Tisztelt Németh József!
Birtokvédelmi ügyben szeretnék segítséget kérni.
Társasházban a felettem lakó gyerekei dübögése miatt élhetetlen a lakás. A jegyzőnél indítottam egy birtokvédelmi eljárást, amit komoly kivizsgálás nélkül lezártak, és elutasítva, mondván nem bizonyítható, hogy túlzott mértékű a zajkeltés.
Van lehetőség új eljárásra, vagy innentől fogva csak a bírósághoz tudom már fordulni?
Egy ilyen per, hogy néz ki, milyen költségekkel kell számolnom?
Előre is köszönöm válaszát.
köszönettel: Péter
Birtokvédelmi ügyben szeretnék segítséget kérni.
Társasházban a felettem lakó gyerekei dübögése miatt élhetetlen a lakás. A jegyzőnél indítottam egy birtokvédelmi eljárást, amit komoly kivizsgálás nélkül lezártak, és elutasítva, mondván nem bizonyítható, hogy túlzott mértékű a zajkeltés.
Van lehetőség új eljárásra, vagy innentől fogva csak a bírósághoz tudom már fordulni?
Egy ilyen per, hogy néz ki, milyen költségekkel kell számolnom?
Előre is köszönöm válaszát.
köszönettel: Péter
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Uram! Úgy értem, hogy társasházi lakásban lakik, ahol a felső szomszédja gyermekeinek magatartása miatt a saját lakásának használhatósága csökkent. Úgy értem, hogy az illetékes jegyző előtt korábban birtokvédelmi eljárást kezdeményezett, amelyet a jegyző arra tekintettel szüntette meg, hogy a jegyző szerint a túlzott mértékű zajkeltés nem állapítható meg. Úgy értem, hogy a további jogi lehetőségek iránt érdeklődik. Amennyiben a szükségtelen zavarás tovább folytatódik, úgy ismételten van lehetősége jegyzői birtokvédelmi eljárásra. A körülmények változatlansága esetén ez az eljárás vélhetően nem járna más eredménnyel. A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. Ha a jegyző birtokvédelem kérdésében hozott határozatát sérelmesnek tartja, akkor rövid határidőn belül (a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül) a bíróságtól a másik féllel szemben indított perben kérheti a határozat megváltoztatását. A másik megoldás lehet a birtokper kezdeményezése, amelyben a zavarás kérdéséről immáron a bíróság dönt. A birtokpert az illetékes járásbíróságon a zavaró (felső lakás tulajdonosa(i) ellen kell megindítani, és a perben a zavarás megszüntetését kell kérni. A zajhatást és annak szükségtelen mértékét Önnek kell bizonyítani, amely vélhetően szakértői bizonyítás tárgya lesz. Ennek költségét vélhetően Önnek kell majd megelőlegeznie a bírósáság felhívására. Ennek kellő bizonyítása esetén a bíróság vélhetően a zavarás megszüntetésére, vagy elfogadható mértékűre szorítására fogja kötelezni a felső szomszédot. A perben költségelem lehet még a jogi képviselők díja. A per jogerős befejezésével a bíróság dönt a perrel felmerült költségek viseléséről. Amennyiben a keresete megalapozott, úgy a felső szomszédja viseli a per valamennyi indokoltan felmerült költségét, amennyiben viszont kérelme nem megalapozott, úgy e költségeket Önnek kell viselnie, és ez utóbbi esetben a zavarás is vélhetően fennmarad. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Csaba
2023. 03. 10. 8:17:52
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Több osztatlan közös tulajdonú ingatlant néztem mostanában és bár úgy vettem észre, vannak megoldások a "közös ló" problémájára (pl. az ügyvédi megosztási szerződés), a neten nem kaptam minden kérdésemre választ, így szeretném feltenni Önnek.
A megosztási szerződéssel elérhető-e, hogy: 1. Kizárólag használhassam a szerződés szerinti területet 2. Azt egyedül bérbe adhassam, a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül? 3. A saját részemen fejlesztéseket (pl. közművek bekötése) hajthassak végre hozzájárulás kérés nélkül? 4. A megkötött megosztási szerződés egyoldalúan felbontható-e? 5. Van-e mód a megosztási szerződés feleinek megváltoztatására? (pl. ingatlan eladásakor, örökléskor) vagy ilyenkor a korábbi szerződés semmissé válik? 6. Illetve, ha ilyen szerződés hiányában veszek ingatlant és a tulajdonostársak nem hajlandóak szerződést kötni, illetve együttműködni, van-e mód a fenti problémák jogi rendezésére?
Érdekelne még, hogy van-e mód az ilyen ingatlanok önállósítására? (úgy hallottam, van, ahol önkormányzati/állami építési szabályok miatt ez nem lehetséges). Köszönettel,
Csaba
Több osztatlan közös tulajdonú ingatlant néztem mostanában és bár úgy vettem észre, vannak megoldások a "közös ló" problémájára (pl. az ügyvédi megosztási szerződés), a neten nem kaptam minden kérdésemre választ, így szeretném feltenni Önnek.
A megosztási szerződéssel elérhető-e, hogy: 1. Kizárólag használhassam a szerződés szerinti területet 2. Azt egyedül bérbe adhassam, a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül? 3. A saját részemen fejlesztéseket (pl. közművek bekötése) hajthassak végre hozzájárulás kérés nélkül? 4. A megkötött megosztási szerződés egyoldalúan felbontható-e? 5. Van-e mód a megosztási szerződés feleinek megváltoztatására? (pl. ingatlan eladásakor, örökléskor) vagy ilyenkor a korábbi szerződés semmissé válik? 6. Illetve, ha ilyen szerződés hiányában veszek ingatlant és a tulajdonostársak nem hajlandóak szerződést kötni, illetve együttműködni, van-e mód a fenti problémák jogi rendezésére?
Érdekelne még, hogy van-e mód az ilyen ingatlanok önállósítására? (úgy hallottam, van, ahol önkormányzati/állami építési szabályok miatt ez nem lehetséges). Köszönettel,
Csaba
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Kedves Csaba! Kérdését megköszönve, az alábbi választ tudom adni. A közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatban a használati megosztási megállapodás keretében a tulajdonostársak az Ön által feltett 1-3. kérdéseket mind rendezhetik. Így, ilyen megállapodás rögzítheti, hogy melyik tulajdonostárs pontosan melyik részt használja kizárólagosan, a saját használatú rész bérbeadásához ne kelljen a tulajdonostársak hozzájárulása, és a tulajdonostársakat megillető előbérleti jog is kizárható. Az is rögzíthető, hogy a tulajdonostársak további engedélye nélkül végezhessen fejlesztéseket a saját használatú részen. A szerződés felmondására vagy az attól való elállásra vonatkozó, a tulajdonostársakat esetlegesen megillető jogról alapvetően a szerződésnek kell rendelkeznie, de a használati megosztási megállapodásokat tipikusan hosszú időtartamra, a véglegesség szándékával kötik, így felmondási vagy elállási jogot ezek nem szoktak tartalmazni – de nem is kizárt ilyet rögzíteni benne. Az ilyen megállapodásokat a mindenkori tulajdonostársak közös megegyezéssel bármikor módosíthatják, visszamenőleges hatállyal akár fel is bonthatják, vagy jövőre nézve megszüntethetik. A szerződésben javasolt rendelkezni arról, hogy a szerződés a tulajdonostársa jogutódaira is kiterjed: tehát az ingatlanon fennálló tulajdonrész (tulajdoni hányad) átruházása (pl. eladása) vagy átszállása (pl. öröklése) jellemzően nem érinti a szerződés érvényességét, hatályát, továbbá érdemes benyújtani azt az ingatlan-nyilvántartásba is. Amennyiben közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonrészét vásárolná meg, de a tulajdonostársak nem kötöttek az ingatlanra vonatkozóan használati megállapodást, és nincs szándék sem ennek megkötésére, úgy a közös tulajdon Polgári Törvénykönyvben rögzített szabályai érvényesülnek az ingatlan vonatkozásában. A közös tulajdon a tulajdonostársak megállapodásával vagy egyezség hiányában bírósági úton is megszüntethető. Az ilyen közös tulajdonú ingatlanokat elsősorban természetben kell megosztani. Ugyanakkor a helyi építési szabályzatban foglalt feltételeknek nem megfelelés lehet akadálya a telek megosztásának, amennyiben a megosztással a kialakítandó telkek mérete nem érné el az abban előírt legkisebb telekméretet. Ilyen esetben a közös tulajdon megszüntetésére más módon kell sort keríteni. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
