Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Varga Úr!

Ha a tulajdonos szerződéssel enged jogot a birtokosnak a birtoklásra (pl. haszonbérleti szerződéssel), akkor az ilyen ún. jogcímes használat nem vezethet elbirtoklásra.

Halál esetén a jogutódlás a halál pillanatában beáll, attól függetlenül, hogy a (pót)hagyatéki eljárást mikor fejezik be. Ez azt is jelenti, hogy ha volt az édesanyja és a szövetkezet közt haszonbérleti szerződés, akkor abban a szerződésben édesanyja halálakor bármilyen szerződésmódosítás nélkül Ön lépett az édesanyja helyére. Tehát a szerződés nem szűnt meg azért, mert a szerződő fél elhunyt, vagyis továbbra is szerződés alapján, jogcímmel haszonbérelhette a szövetkezet az adott termőföldet.

Amennyiben tehát volt a felek között szerződés, akkor nem jöhet szóba az elbirtoklás. Arról, hogy milyen jogcímen használta a szövetkezet az érintett termőföldet, a földhivatalnál vezetett földhasználati nyilvántartásból is tájékozódhat. A 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet alapján 2007. december 30-tól be kell jelenteni az összesen egy hektárt meghaladó mértékű termőföldterület földhasználójának a használt termőföldeket. A földhasználati lap második része tartalmazza a használt termőföld adatait és a használat jogcímét is, így itt fennálló haszonbérlet esetén szerepelnie kellene a kérdéses termőföld esetén a haszonbérletnek, vagy más érvényes jogcímnek. Természetesen előfordulhat, hogy erre nem került sor. Ezt mindenképpen meg kell vizsgálni.

Amennyiben nem birtokolta el a szövetkezet az ingatlant, úgy természetesen öt évre visszamenőlegesen érvényesítheti velük szemben az elmaradt haszonbért.

Amennyiben a szövetkezet mégis elbirtokolta volna az érintett ingatlant, Ön akkor is érvényesíthetné az elbirtoklást megelőző, de öt éven belüli időszakra járó haszonbért a szövetkezettel szemben.


Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Uram!

Édesapja elvesztése miatt fogadja részvétemet.

A haszonélvezetnek jogügylettel való megszüntetéséhez ingatlanon fennálló haszonélvezet esetén a haszonélvező lemondó nyilatkozata és a haszonélvezeti jognak a nyilvántartásból való törlése is szükséges.

Amennyiben a haszonélvező e jogáról nem mond le, úgy a haszonélvezeti jog fennállása alatt az ingatlan tulajdonosa a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. Tehát, ha a haszonélvező nem használja az ingatlant, és a jogait másnak sem engedi át, akkor a tulajdonos jogosult az ingatlan birtoklására, használatára, a hasznok szedésére – mindaddig, amíg a haszonélvező vagy az általa kijelölt személy azokat azokat nem gyakorolja.

A haszonélvezeti jog fennállása nem akadálya az ingatlan átruházásának, tehát jogi akadálya az eladásnak akkor sincs, ha a haszonélvezeti jog továbbra is fennáll. Az eladáshoz a haszonélvező hozzájárulása sem kell, és az adásvételi szerződést sem kell aláírnia.

Ténylegesen azonban a haszonélvezeti jog fennállása a legtöbb vevőt – joggal – elriaszthatja a vételtől.

Tehát a válasz a kérdésére, hogy mi történhet akkor, ha a haszonélvező nem mond le a haszonélvezeti jogáról az, hogy jogi szempontból ez nem akadálya az ingatlan átruházásának, de gyakorlati (nem jogi) szempontból ez lényegesen megnehezítheti az értékesítést.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Nikolett!

Kérdését megköszönve, úgy értem, hogy ingatlan adásvételi szerződést kötött egy lakóingatlan vonatkozásában. Sajnos az adásvételi szerződés ismeretének hiányában csak általánosságban tudok válaszolni Önnek. Konkrét igény érvényesítésével kapcsolatosan javaslom keressen meg egy ügyvéd kollégát mindenképpen.

Úgy értem, hogy adásvételi szerződés tartalmazta azt a kijelentést az eladó részéről, hogy az ingatlan összkomfortos, vagy azt az eladó vagy az általa megbízott ingatlanközvetítő szóban (de Ön által bizonyítható módon) közölte Önnel az adásvételi szerződés megkötése előtt.

A jogszabályi rendelkezések szerint az „összkomfortos” lakás (ingatlan) teljes közművesítettséggel kell rendelkezzen, így áramszolgáltatással („villanyellátással”) is. A teljes közművetítettség értelmezésem szerint azt jelenti, hogy az adott szolgáltatáshoz szükséges infrastruktúra (itt a villanyvezeték) az ingatlanhoz kiépítésre került, és a szolgáltatás rendelkezésre áll.

Ezért felmerülhet az eladó részéről a megtévesztés, illetve tévedésben tartás, hiszen Ön - az összkomfortos ingatlan alatt - vélhetően bekötött és fennálló áramszolgáltatással rendelkező ingatlant feltételezett az ügylet megkötése során. Ebben az esetben az adásvételi szerződés megkötésétől számítva egy éven belül érvénytelenség jogcímén megtámadhatja a szerződést, és a felmerült kárát is érvényesítheti.
Ha az a határidő letelt, vagy megtévesztésről nem beszélhetünk, vagy a szerződés érvénytelenségének megállapítása nem áll az Ön érdekében, úgy az eladó vélhetően kellékszavatossággal tartozik az eladott ingatlan hibájáért, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza.
Ingatlannal kapcsolatos hibás teljesítés miatti igénye a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el. Kellékszavatosság körében viszont a hiba felfedezése után késedelem nélkül köteles a hibát a kötelezettel közölni, és az ennek elmaradásából fakadó kárért felelős.

A hiba közlésével egyidejűleg Ön elsősorban kijavítást vagy kicserélést igényelhet, másodsorban az ellenszolgáltatás (vételár) arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat. Ha Ön a hibát kijavíttatta, akkor az ezzel kapcsolatos költségeket a kellékszavatosság szabályai szerint érvényesítheti az eladóval szemben.
Amennyiben Önnek más kára is felmerült a hiba miatt, akkor kártérítési igényt terjeszthet elő a szerződésszegéssel okozott kár szabályai szerint.

Amennyiben viszont Ön vevőként a szerződéskötés előtt tudta (észrevette), vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna (pl. mert az ingatan megtekintésekor észlelnie kellett), hogy nincs áramszolgáltatás, akkor annak a hiányára sajnos később nem hivatkozhat. Egy átlagos, körültekintő vásárlótól elvárható, hogy a nyilvánvaló hibákat felismerje. Hozzáteszem, adott esetben az eladónak kellene bizonyítania, hogy Ön tudott, vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna az áramszolgáltatás hiányáról.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Úgy értem, hogy hirdetés alapján vásároltak lakóingatlant. Úgy értem, hogy a hirdetés szövege szerint a lakás egyedi mérővel ellátott távhőfűtéssel rendelkezik. Úgy értem, hogy a lakás fűtési módjára kifejezetten rákérdeztek, és az eladó a hirdetés tartalma szerinti választ adta. Úgy értem, hogy ezzel szemben a valóság az, hogy a lakás valóban távhő fűtési móddal rendelkezik, azonban egyedi mérő nélkül. Úgy értem, hogy ez a birtokbavételkor derült ki az Önök számára.

Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy lehetséges-e erre tekintettel szavatossági igényt érvényesíteni az eladóval szemben, de a bíróság előtti jogvitát el kívánja kerülni.

Álláspontom szerint felmerülhet, hogy az eladó hibásan teljesített, azonban nem ismerem, hogy az adásvételi szerződés a lakás fűtésére nézve tartalmaz-e, és ha igen, milyen rendelkezéseket.

Amennyiben az adásvételi szerződés erre külön nem tér ki, úgy a hirdetés szövege irányadó lehet. Az egyedi mérővel ellátott lakás vélhetően nagyobb értékű ingatlan, mint a hagyományos távhővel ellátott ingatlan. A különbözet összegének megállapítása szakkérdés, ezért ennek bizonyítására szakértő alkalmazása indokolt.

Peren kívüli megegyezés elősegítésére érdemes lehet kikérni egy mindkettőjük által elfogadott ingatlan-értékbecslő álláspontját a különbözet tekintetében, és a szerint az összeg szerint rendezni az árleszállítást. Amennyiben ez nem járható, akkor az igény vélhetően jogi úton érvényesíthető: kárösszegtől függően fizetési meghagyásos eljárás útján vagy polgári bíróság előtt.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Uram!

Úgy értem, hogy testvérek közötti ajándék tovább ajándékozása esetén az ajándék visszakövetelése iránt érdeklődik.

Figyelemmel arra, hogy egy ilyen esetben az ajándék már nincs meg az elsődlegesen megajándékozottnál, így azt az elsődleges ajándékozó nem követelheti vissza. Mivel a kapott ajándék elidegenítése nem visszterhes volt (ajándékozás), ezért a helyébe nem lépett érték. Erre tekintettel nincs olyan, az ajándék helyébe lépett érték, amelyet vissza tudna követelni. Erre tekintettel sem az ajándék, sem pedig az értéke nem követelhető vissza ebben az esetben.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd