Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Hölgyem!

Kérdését köszönöm.

Úgy értem, hogy bírósági végrehajtási eljárásban kitűzött árverésen kíván ingatlant vásárolni. Amennyiben más típusú árverésről van szó, a lent írtak arra nem érvényesek.

Az ingatlan tulajdoni lapjának megtekintésével lehet csak választ adni arra a kérdésre, hogy a konkrét esetben mit jelenthet a „tulajdon jog bejegyzésre jogosult” bejegyzés a tulajdoni lap III. részében. Ezért az ügyben javaslom egy ügyvéd kolléga megkeresését, aki meg tudja tekinteni a kérdéses tulajdoni lapot, és tanácsot tud adni az adott bejegyzéssel vagy feljegyzéssel és az Ön által feltett kérdésekkel kapcsolatosan.

Egy bejegyzett jog, vagy feljegyzett tény természetesen nagymértékben befolyásolhatja a végrehajtási eljárás sikerességét.

Mindenképpen javasolt az érintett önálló bírósági végrehajtónál is érdeklődni az ingatlan III. részét érintő új bejegyzéssel / feljegyzéssel kapcsolatban.

Az árverési hirdetmény és a tulajdoni lap ismerete hiányában ennél pontosabb, konkrétabb választ sajnos nem tudok Önnek adni.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Zsuzsanna!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

A kérdéséből nem derül ki a garázs pontos mérete. Így először is felhívom rá a figyelmét, hogy építési engedély nélkül végezhető építési tevékenység az olyan nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot. Ha ennél nem nagyobb az épített garázs, akkor építési engedély sem (volt) szükséges az építéséhez.

Az építésügyi hatóság a törvényben meghatározott szabálytalan (jogszerűtlen - pl. kötelező építési engedély hiányában végzett - és szakszerűtlen) építési tevékenységek esetén, amennyiben annak jogszabályi feltételei fennállnak, az építtető, vagy a tulajdonos kérelmére fennmaradási engedélyt ad.

Ez is megoldást jelenthet a problémára – azzal együtt, hogy a fennmaradási engedélyt megadó határozatában az építésügyi hatóság egyidejűleg rendelkezhet az építésügyi bírság kiszabásáról is a szabálytalan építkezés miatt.

Jogszerűtlen és/vagy szakszerűtlen építési tevékenység szankciója lehet a már említett építésügyi bírság mellett a szabályossá tételi vagy a bontási kötelezettség előírása.
Az építésügyi bírság alapvetően a szabálytalan építési (bontási) tevékenység következménye, így meglátásom szerint önmagában az, ha Ön visszabontja a már felépített garázst, nem jelent automatikus mentesülést a bírság alól. De ahogy az elején írtam, az sem egyértelmű a kapott információk alapján, hogy szükség volt-e építési engedélyre, ezt mindenképp javasolt tisztázni.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Klára!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy egy társasházi közös tulajdonban álló pincét szeretnének megvásárolni a társasháztól. Úgy értem, hogy nem az adásvétellel, hanem a pince rendeltetésének megváltoztatásával kapcsolatosan érdeklődik.

Az építményen belüli rendeltetési egység rendeltetésének megváltoztatása, tehát a lakóépületté, lakássá való „átminősítés” alapvető feltétele, hogy az épület feleljen meg az OTÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1977. (XII. 20) Kormányrendelet) előírásainak. Másik alapvető feltétel, hogy a helyi építési szabályzat („HÉSZ”) szerint az adott övezetben lakóépület elhelyezése megengedett legyen, és a HÉSZ szabályainak is feleljen meg az „átminősítés”.

Az egyes szabályoknak mindig az aktuálisan hatályos állapota az irányadó. Jelen esetben a most hatályos szabályok rendelkezéseit kell tekinteni, amelyek kapcsán azt írta, hogy legfeljebb hat önálló rendeltetési egység (lakás) kialakítását teszik lehetővé. Ez alapján – további részletek ismerete nélkül – úgy látom, hogy nagy valószínűséggel nincs lehetőség további lakás kialakítására a házban, tehát a rendeltetési mód megváltoztatására. (Ennek nem mond ellent az sem, hogy már kilenc lakás van a házban, hiszen 1962-ben bizonyára ennyi önálló rendeltetési egység is elhelyezhető volt az ingatlanon.)

2021 márciusától valóban a területileg illetékes polgármester dönt (településképi bejelentési eljárás keretében) az építmények rendeltetésének módosítása vagy rendeltetési egysége számának megváltozása tekintetében. De csak abban az esetben, ha egyébként nincs szó engedélyköteles az az építési tevékenységről, amelynek eredményeképp az új rendeltetési egység vagy új rendeltetés létrejönne. Építési engedély köteles tevékenység esetén a rendeltetésváltásról is az építési hatóság dönt.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Varga úr!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Közös tulajdonú ingatlannak nem csak a teljes tulajdoni illetősége, hanem bizonyos tulajdoni hányada is átruházható, megvásárolható. Nincs tehát akadálya a „tulajdonrészenkénti megvásárlásnak”.

Közös tulajdonú ingatlan esetén az ingatlannal kapcsolatos költségeket eltérő megállapodás hiányában a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában kötelesek viselni. A költségek érvényesítésének jogi szempontból nem kötelező feltétele a számla, ugyanakkor – ha a tulajdonostársak vitatják a költségek összegét, vagy hogy azok valóban felmerültek-e – a bizonyítást a számla megkönnyítheti. (De más módon is bizonyíthatóak a költségek, bármilyen alkalmas módon, akár tanúkkal is.)

Arra fel kell hívnom a figyelmét, hogy az ilyen jellegű követelések öt év alatt évülnek el. Ez azt jelenti, hogy az öt éven túli, elévült követelések bíróság előtt nem érvényesíthetőek – ettől még nem szűnnek meg, csak már állami úton nem kényszeríthetőek ki de például más fizetési kötelezettséggel szemben beszámítással érvényesíthetőek.

Mivel 13 év alatt felgyülemlett költségekről kérdezett, arra is felhívom a figyelmét, hogy elbirtoklás útján megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, aki azt tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Elbirtoklás közös tulajdon esetén, a tulajdonostársakkal szemben, akár tulajdoni hányadra sem kizárt. És elbirtoklás esetén a szakadatjavascript:void(0)lan „sajátként” birtoklás körében például azt is vizsgálja a bíróság, hogy az adott ingatlannal kapcsolatos feladatokat ki látta el, a költségeket ki viselte, stb.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hamar Úr!

Az ingatlanok cseréje az ingatlan-adásvételhez hasonló módon zajlik, így írásbeli szerződés szükséges hozzá, ezen kívül az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, amely megkívánja az ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást. Tehát szerződést kell kötniük, és azt be kell nyújtaniuk a földhivatalba, mint adásvétel esetén. Ez is egy visszterhes átruházási forma, aminek az illeték szempontjából is van jelentősége.

Nincs jogi akadálya annak sem, hogy a tulajdoni lapon széljegyre került, bejegyzés előtt álló tulajdonosként már most rendelkezzen az ingatlannal, tehát már most is köthet érvényes szerződést, nem feltétlenül muszáj – de természetesen ajánlott – megvárnia a bejegyző határozatot, mert a földhivatal esetleges elutasítása felboríthatja a tranzakciókat.

A garázsbeállóhelyek gyakran – például társasházakban – egy albetétben, közös tulajdonban állnak, csak a használatuk megosztott. Adásvétel esetén ilyenkor a tulajdonostársakat értesíteni kell róla, hogy elővásárlási jogukkal élhetnek. Csere esetén ilyen probléma nincsen, itt még közös tulajdon esetén sem kell senkit értesíteni, hiszen nem adásvételről van szó.

Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan (jelen esetben garázs) forgalmi értéke, és a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 4%. Mivel csere esetén mindketten szerző felek, így mindkét garázs után vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség keletkezik. Lakások cseréje esetén csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni, de a garázs sajnos nem tartozik ebbe a kedvezményes körbe.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd