Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Deák Úr!

A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, ezt hívjuk közös tulajdonnak. Ha a használat megosztásáról nincs megállapodás a tulajdonosok között, akkor beszélhetünk osztatlan közös tulajdonról. Itt megjegyzem, hogy ha a korábbi tulajdonosok kötöttek ilyen megállapodást, akkor annak hatálya bizonyos esetekben az a jogutódokra is kiterjedhet. Erre vonatkozóan azonban nincs információnk.

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
A birtoklás és használat során az arányokat a tulajdoni hányadok határozzák meg, fő szabályként minden tulajdonos a tulajdoni hányadának megfelelő mértékű birtoklásra és használatra jogosult. A használat megosztható térben is, és időben is, és ezek kombinációjával is, és a tulajdonostársak megállapodása eltérhet a tulajdoni hányadok szerinti használattól is – viszont aki a tulajdonostársai sérelmére, az engedélyük nélkül használja a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben az ingatlant, az többlethasználati díj fizetésére kötelezhető.

A tulajdoni hányaduk arányában terhelik a tulajdonosokat a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Ez azt jelenti, hogy Ön az igazolt, szükséges és a hasznos költségei, ráfordításai tulajdoni hányad arányos megtérítését kérheti a tulajdonostársaktól (elévülési időn, öt éven belül érvényesíthető bíróság előtt is).

Az Ön által írtak alapján úgy értem, hogy az ingatlannal kapcsolatban Ön végzett különböző beruházásokat, állagmegóvást, stb. és Ön fizette az ingatlan valamennyi költségét, terhét.

Természetesen nem követ el jogsértést a közműszolgáltatóval szemben, aki felkapcsolja a villanyt, vagy megnyitja a csapot. Az más kérdés, hogy a költségviselővel (Önnel) szemben elszámolási kötelezettsége keletkezik, hiszen a közműszolgáltatók felé szerződő félként Önnek kell megfizetnie az ő fogyasztásukat is. Amennyiben ez műszakilag egyáltalán megoldható lenne, hogy természetben megosszák a tulajdonostársak az ingatlant, akkor joggal tarthatnánk igényt a megosztott részen saját fő- vagy almérőre a használói, természetesen saját költségükre.

Az ingatlan van közös tulajdonban, nem az oda bevitt ingóságok. Így az Ön tulajdonában álló ingóságokat más csak az Ön engedélyével használhatja. Az is igaz, hogy saját tulajdonú és saját használatú ingósággal Ön is csak a tulajdoni hányadával arányos mértékben foglalhatja el az ingatlant, és az ingatlan birtoklásának és használatának a jogát Ön sem gyakorolhatja a többiek jogainak és az ingatlanhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Ha Ön nem engedi, hogy használják az Ön ingóságait, de közben ők már nem tudnak saját, hasonló ingóságokat az ingatlanban elhelyezni, akkor a problémát fel kell oldani. Az, hogy Ön előbb helyezte el ott saját ingóságait, önmagában nem jelent többletjogosultságot, még az sem kizárt, hogy adott esetben Önnek kellene (részben) kiürítenie ingóságaitól az ingatlant.

A kamerarendszer és biztonsági rendszerek üzemeltetése is fontos kérdés. A tulajdonostársakat nem zárhatja el attól, hogy az ingatlant ők is használják, így például zárcsere esetén nekik is kell biztosítani kulcsot, riasztórendszerhez kódot. Képmás vagy hangfelvétel elkészítéséhez és felhasználásához az érintett személy hozzájárulása szükséges, így kamerarendszert csak a tulajdonostársak hozzájárulásával üzemeltethet az ingatlanban, amit ők meg is tilthatnak.
Rendkívül bonyolult kérdéseket vet, vethet fel egy olyan közös tulajdonú ingatlan, ahol a többi tulajdonostársat (még) nem is ismeri, és/vagy ahol az ingatlan nem alkalmas arra, hogy a tulajdonostársak egyszerre használják, birtokolják az ingatlant. Ezek a helyzetek a legegyszerűbben minden részletre kiterjedő megállapodással rendezhetőek mindig – akár úgy, hogy a használat rendjében, a költségviselésben, stb. megállapodnak, akár úgy, hogy néhány tulajdonostárs a tulajdoni hányadát átruházza a többiekre, jó esetben az összes többi az egyikre. Az, hogy „mindenki azt csinál, amit akar”, biztosan nem járható út a gyakorlatban.
Ahogy írtam, a hasonló helyzetek rendezésére egy – jogutódokra is kiterjedő hatályú, az ingatlan-nyilvántartásban az okirattárba is benyújtott – használati megosztási megállapodás alkalmas, amiben a közös tulajdon használatával, hasznosításával kapcsolatos minden kérdést rendeznek a tulajdonostársak. Ezt jelen pillanatban az idős tulajdonostárssal (és nem az örököseivel) lehetne létrehozni, úgy, hogy az már az örökösökre nézve is kötelező lenne. Annak sincs akadálya, hogy a leendő örökhagyótól még életében megvásárolja a tulajdonrészét. És említettem, hogy bizonyos esetekben az elbirtoklás sem kizárt közös tulajdon esetén sem.
További megoldás lehet a közös tulajdon megszüntetése is, amit bármelyik tulajdonostárs kérhet. Ez önmagában egy külön cikket megérne, így itt nagyon röviden csak utalok rá, hogy ez bíróságtól is kérhető, ennek többféle módja is van. Ennek módja lehet többek közt a természetbeni megosztás a tulajdonostársa közt (ha lehetséges), vagy az is, hogy az egyik tulajdonostárs magához váltja a többiek tulajdonrészét (stb.).

Kedves Kérdező!

Úgy értem, hogy a kérdése arra irányul, hogy az Ön által leírt esetben sikerrel érvényesíthetne-e követelést Önnel szemben az eladó. A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Az eredeti kérdésére („az eladó beperelhet minket?”) utalva azt szeretném kiemelni, hogy önmagában a perindításnak viszonylag kevés feltétele van, tehát általában az, aki jogsérelmét állítja, technikailag nincs elzárva attól, hogy peres eljárásban keressen jogvédelmet. De természetesen az, hogy az adott bíróság a pert tárgyalja, nem jelenti azt, hogy a bíróság a keresetnek helyt is ad. Vagyis nem feltétlenül az nyer a végén, aki a pert indította (felperes).

Az Ön által írtakkal kapcsolatban ki kell emelnem, hogy a szerződés tartalmának és az eset valamennyi körülményének ismerete nélkül pontos és megalapozott jogi álláspontot sajnos nem tudok kialakítani, ezzel kapcsolatosan keressenek meg mindenképpen egy ügyvéd kollégát.


Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Uram!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy Ön már egyeztette azt az építési hatósággal, hogy a helyben irányadó építési szabályok szerint a kérdéses ingatlanon (telken) a tervezett új épület elhelyezhető, tehát a kérdése kizárólag arra irányul, hogy az építés maga engedélykötele-e.

Azzal kapcsolatban nem tartalmaz információt a levele, hogy milyen célra kívánja építeni az épületet, ahogy azzal kapcsolatban sem, hogy milyen célú épülettel kapcsolatban nyilatkozott a hatóság.

Ez azért lehet lényeges, mert az egyes telkekre építhető épületek jellege (célja, pl. lakóház vagy pince, garázs, gazdasági épület, stb.) gyakran meghatározza, hogy adott telekre (még) milyen, és/vagy mekkora méretű épület helyezhető el.

A leveléből ugyanakkor úgy értem, hogy lakóépületet kíván építeni. A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység, így építési engedély nem szükséges hozzá.

Ha az egyszerű bejelentés a saját lakhatás biztosítása céljából valósul meg, akkor az építési tevékenység építési napló vezetése és az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés bejelentése, tervezői művezetés, valamint tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítás nélkül végezhető.

Az építőipari kivitelezési tevékenység építési szakmunkáit vagy annak egyes munkafázisait saját részre a vállalkozó kivitelezői tevékenység végzésére nem jogosult személy is végezheti:
a) szakirányú szakképesítés nélkül,
aa) ha az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséhez nem kell kivitelezési dokumentáció, vagy
ab) kivitelezési dokumentációhoz kötött építőipari kivitelezési tevékenység esetében a vállalkozó kivitelező jóváhagyásával, felügyeletével,
b) szakirányú szakképesítéssel azt a szakmunkát vagy munkafázist, amelyre a szakképesítése kiterjed,
a szakmai szabályok betartása mellett. Azzal kapcsolatban nem rendelkezem információval, hogy Ön rendelkezik-e a szükséges szakirányú képesítéssel, képesítésekkel, de a fentieket mindenképpen javasolt szem előtt tartani.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Judit!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy az Ön által írt családi ház közös tulajdonban van, és a három tulajdonos közül Ön az egyik. Úgy értem, Ön a házban lakik – arról nem írt, hogy a többi tulajdonostárs is a házban él vagy sem.

A Polgári Törvénykönyv úgy rendelkezik, hogy a közös tulajdonban álló dolog, jelen esetben a családi ház esetén a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Tehát az Ön által írt költséget is tulajdoni hányaduk arányában kell viselnie a tulajdonostársaknak, ha csak más megállapodás nem született Önök között.

Javaslom, hogy ha felszólítást küld, akkor az tartalmazzon határidőt, bizonyítható módon történjen (pl. tértivevényes levélben, de más bizonyítható módon is megfelelő).

Amennyiben határidőre nem fizetik ki a tulajdonostársak a rájuk eső részt, vagy bizonyíthatóan úgy nyilatkoznak már a határidő lejárta előtt, hogy nem kívánják megfizetni a részüket, akkor célszerű fizetési meghagyásos eljárást elindítani. A jogos követelése érvényesítésével kapcsolatos valamennyi költségét (pl. levelezés költségei, ügyvédi munkadíj, fizetési meghagyásos eljárás díja, stb.) érvényesítheti a fizetési meghagyásos eljárásban.

Mivel nincs információm arról, hogy a többi tulajdonostárs is a házban lakik-e, illetve hogy ha nem, akkor Ön milyen megállapodás szerint használja kizárólagosan az ingatlant, a következőkre fel szeretném hívni a figyelmét.

A használat és többek közt a költségek viselésének a törvényi szabályaitól a felek eltérhetnek, így például a közös tulajdon egyes részeinek külön, kizárólagos használatában is megállapodhatnak, és abban is, hogy a külön használatban álló részekkel kapcsolatos költségeket a kizárólagos használó viseli.

Ha a használat kapcsán nem született eltérő megállapodás, akkor a törvény rendelkezései szerint a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Ez azt is jelenti, hogy ha időben és/vagy térben az ingatlan használatának mértéke eltér (meghaladja) a tulajdoni hányad szerinti mértéket, akkor a „túlhasználatért” – bizonyos körülmények közt – használati díjat is követelhet a többi tulajdonostárs. Utóbbira azért hívom fel a figyelmét, mert a használati díj egy kisebb javítás költségeit akár jelentősen meg is haladhatja.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy a kérdéses ingatlan az Ön és volt férje 50-50% arányú közös tulajdonában áll. Úgy értem, hogy az Ön fia és az ő élettársa sem Öntől, sem a volt férjétől nem kért, és nem is kapott engedélyt az ingatlan használatára. Úgy értem, hogy a fiának nincsen semmiféle jogcíme az ingatlan használatára (tehát nincs haszonélvezeti joga, nem bérli az ingatlant, szívességi (ingyenes) lakáshasználatra sem kapott engedélyt, stb.).
Aki az ingatlant, lakást (helyiséget) a tulajdonos hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja, az jogcím nélküli lakáshasználó: így az Ön fia és élettársa is.

Amennyiben használati megosztás (megállapodásban vagy akár bírósági ítéletben) Ön és volt férje közt nem történt, akkor a tulajdonostársa (volt férje) önállóan is engedélyezheti más számára a lakáshasználatot: de több jogot másra sem ruházhat annál, mint amivel ő rendelkezik (tehát az általa engedélyezett használat sem időben, sem térben nem haladhatja meg azt, ahogyan ő használhatja tulajdonosként az ingatlant).

Amennyiben az ingatlan használata jogilag és természetben is megosztott, és a fia és az ő élettársa az Ön kizárólagos használatában álló házrészt foglalták el, akkor a használat engedélyezésére egyedül Ön lett volna jogosult.

Amennyiben korábban kaptak hozzájárulást ahhoz, hogy akár ingyenesen, szívességi lakáshasználat keretében használják az ingatlant, akkor először megfelelő határidő tűzésével fel kell mondani azt, és csak a határidő eredménytelen elteltétől válnak jogcím nélküli lakáshasználóvá.

A jogcím nélküli használó a jogosult (tulajdonos) részére lakáshasználati díjat („használati díj”) köteles fizetni, ami a lakbérrel, ennek hiányában a piaci bérleti díjjal azonos összeg, és a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével emelhető. A lakáshasználati díj mindenféle megállapodás nélkül, sőt éppen a megállapodás hiánya miatt jár a tulajdonos(ok)nak. Ha használati díjat kíván érvényesíteni, először javaslom, hogy tértivevényes levélben szólítsa fel a jogcím nélküli használókat arra, hogy az eddig elmaradt használati díjat fizessék meg. Ha ennek nem tesznek eleget, a követelés bírói úton is érvényesíthető.

Annak sincs akadálya (akár használati díj fizetésre felszólítással párhuzamosan), hogy a tulajdonrészét felajánlja számukra megvételre, amit kérdezett.

A fentiek helyett vagy mellett az önkényes lakásfoglalás miatt is eljárás kezdeményezhető az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságon. A bíróság soron kívül jár el ilyen ügyekben, és ha a kötelezést az önkényes lakásfoglalók nem teljesítik, akkor bírósági végrehajtás keretében akár a rendőrség igénybevétele mellett is gondoskodik a kiürítésről az illetékes bírósági végrehajtó.

A fenti megoldási lehetőségeket megelőzően természetesen azt javaslom, hogy a kérdésről lehetőleg kössenek egyezséget a fiával és az ő élettársával – de ennek sikertelensége vagy kilátástalansága esetén a fenti lehetőségek állnak a rendelkezésére.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd