Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Hölgyem!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy a kérdéses ingatlan az Ön és volt férje 50-50% arányú közös tulajdonában áll. Úgy értem, hogy az Ön fia és az ő élettársa sem Öntől, sem a volt férjétől nem kért, és nem is kapott engedélyt az ingatlan használatára. Úgy értem, hogy a fiának nincsen semmiféle jogcíme az ingatlan használatára (tehát nincs haszonélvezeti joga, nem bérli az ingatlant, szívességi (ingyenes) lakáshasználatra sem kapott engedélyt, stb.).
Aki az ingatlant, lakást (helyiséget) a tulajdonos hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja, az jogcím nélküli lakáshasználó: így az Ön fia és élettársa is.

Amennyiben használati megosztás (megállapodásban vagy akár bírósági ítéletben) Ön és volt férje közt nem történt, akkor a tulajdonostársa (volt férje) önállóan is engedélyezheti más számára a lakáshasználatot: de több jogot másra sem ruházhat annál, mint amivel ő rendelkezik (tehát az általa engedélyezett használat sem időben, sem térben nem haladhatja meg azt, ahogyan ő használhatja tulajdonosként az ingatlant).

Amennyiben az ingatlan használata jogilag és természetben is megosztott, és a fia és az ő élettársa az Ön kizárólagos használatában álló házrészt foglalták el, akkor a használat engedélyezésére egyedül Ön lett volna jogosult.

Amennyiben korábban kaptak hozzájárulást ahhoz, hogy akár ingyenesen, szívességi lakáshasználat keretében használják az ingatlant, akkor először megfelelő határidő tűzésével fel kell mondani azt, és csak a határidő eredménytelen elteltétől válnak jogcím nélküli lakáshasználóvá.

A jogcím nélküli használó a jogosult (tulajdonos) részére lakáshasználati díjat („használati díj”) köteles fizetni, ami a lakbérrel, ennek hiányában a piaci bérleti díjjal azonos összeg, és a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével emelhető. A lakáshasználati díj mindenféle megállapodás nélkül, sőt éppen a megállapodás hiánya miatt jár a tulajdonos(ok)nak. Ha használati díjat kíván érvényesíteni, először javaslom, hogy tértivevényes levélben szólítsa fel a jogcím nélküli használókat arra, hogy az eddig elmaradt használati díjat fizessék meg. Ha ennek nem tesznek eleget, a követelés bírói úton is érvényesíthető.

Annak sincs akadálya (akár használati díj fizetésre felszólítással párhuzamosan), hogy a tulajdonrészét felajánlja számukra megvételre, amit kérdezett.

A fentiek helyett vagy mellett az önkényes lakásfoglalás miatt is eljárás kezdeményezhető az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságon. A bíróság soron kívül jár el ilyen ügyekben, és ha a kötelezést az önkényes lakásfoglalók nem teljesítik, akkor bírósági végrehajtás keretében akár a rendőrség igénybevétele mellett is gondoskodik a kiürítésről az illetékes bírósági végrehajtó.

A fenti megoldási lehetőségeket megelőzően természetesen azt javaslom, hogy a kérdésről lehetőleg kössenek egyezséget a fiával és az ő élettársával – de ennek sikertelensége vagy kilátástalansága esetén a fenti lehetőségek állnak a rendelkezésére.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy az Ön által írt családi házban kettő (szintenként egy) műszakilag megosztott, önálló lakás van. Úgy értem, hogy családi háznak csak egy földgáz fogyasztásmérő órája van, amely mindkét lakás fogyasztását méri. Úgy értem, arra kíváncsi, hogy a családi ház kétlakásos társasházzá alakítása esetén a kedvezményes fogyasztási mérték is kétszeres lesz-e.

Az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló kormányrendelet szerint lakossági fogyasztó az egyetemes szolgáltatótól 1729 m3 /év/mérési pont (felhasználási hely), azaz 59 132 MJ/év/mérési pont (felhasználási hely) mértékig jogosult kedvezményes díjra a gázfogyasztása után.

Lakossági fogyasztónak minősülő társasház (és lakásszövetkezet) esetén a kedvezményes mértéket a lakóépületben műszakilag megosztott, önálló lakások számának szorzata alapján kell meghatározni. Tehát amennyiben lakossági fogyasztónak minősülő társasházzá alakulnak, akkor lakásonként, összesen kétszeres mértékig élhetnek a kedvezményes díj lehetőségével egyetemes földgáz szolgáltatás esetén.

Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség) a tulajdonostársak külön tulajdonába (pontosabban: külön albetétbe, hiszen azonos is lehet a tulajdonosuk), a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-berendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

Az Ön által leírtak alapján a kérdéses családi házban a két önálló lakás rendelkezésre áll.
Társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A társasház alapító okiratát, illetve annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A bejegyzéshez szükséges még az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) által nyilvántartásba vett alaprajz is, ezt földmérő mérnök tudja elkészíteni.

A földhivataltól kérhető soron kívüli eljárás a bejegyzés meggyorsítására, a földgáz-szolgáltatóval a szükséges szerződésmódosítás a társasház bejegyzését követően kezdeményezhető.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Nikolett!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Előre bocsátom, hogy az építtető és az Önök közt létrejött szerződés ismerete nélkül csak abból tudok kiindulni, amit Ön megosztott velem információt. A szerződés elolvasása nélkül pontos válasz nem adható, ilyen esetben különösen lényeges minden szerződéses feltétel ismerete. Az Ön által írtak alapján a következő véleményt tudom formálni.

Úgy értem, az Önök által vásárolt, még építés alatt és műszaki átadás (birtokbaadás) előtt álló ingatlanban a kivitelezés során már most hibák keletkeztek: a padlóburkolat sérült a lerakását követő további munkálatok során. Úgy értem, a sérülés veszélyére Önök felhívták az építtető (beruházó) figyelmét még azelőtt, hogy ténylegesen sérült volt a burkolat. Úgy értem, Önök azt is felajánlották még a sérülést megelőzően, hogy az építtető, illetve a kivitelezők helyett Önök gondoskodnak a burkolat takarásáról, védelméről. Úgy értem, Önök a várható sérüléssel kapcsolatban nem papír alapon, hanem emailben (és esetleg szóban, telefonon) tettek jelzéseket az építtető felé a sérülések előtt.

Az érthető, ha rövid úton, emailben (és akár telefonon) jeleznek bármit az építtető felé, de mindenképpen javaslom, hogy minden lényeges nyilatkozatot, levelet küldjenek el tértivevényes postai úton is (akár email mellett) az építtetőnek, mert egy esetleges később eljárás során az ilyen írásbeli közlésekre, nyilatkozatokra tudnak majd elsősorban hivatkozni.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a szerződés megszegését jelenti bármely kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmaradása. Így az Ön által írtak alapján valószínűleg az is szerződésszegésnek minősülhetne, ha Önök a parketta sérülése miatt tagadnák meg az átvételt és/vagy a vételár megfizetését, hiszen az a lakhatásra nem teszi alkalmatlanná az ingatlant.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy Önök ne lenének jogosultak sérülésmentesen átvenni és használni az ingatlant, csak erre jogilag biztonságosabb módot érdemes keresniük. A szolgáltatást a szerződésnek megfelelően kell teljesíteni: ez azt jelenti, hogy úgy és olyan minőségben kell teljesítenie az építtetőnek, amiben megállapodtak, vagy ami az adott eset körülményei alapján (pl. azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és így Ön által elvárható minőség vagy egyébként előzetesen vállalt, vagy reklámban-hirdetésben-tájékoztatóban írt minőség), vagy amilyen minőséget jogszabály előír.

Az könnyen belátható, hogy egy új építésű ingatlanban a padlónak sérülésmentesnek kell lennie. Így a jelenlegi információk birtokában azt tudom mondani, hogy várhatóan az építtető részéről is szerződésszegés lenne, ha sérült burkolattal adná át az ingatlant, így hibásan teljesít.

Ha – ahogyan az Önök esetében is – a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a teljesítés hibás lesz (ezt előzetes szerződésszegésnek hívják), a jogosultak (Önök) a hiba kijavítására vagy kicserélésre tűzött határidő eredménytelen eltelte után gyakorolhatják a hibás teljesítésből eredő jogaikat. Ehhez arra van szükség, hogy írásban (tértivevényes postai úton) felszólítsák az építtetőt a konkrét hibák kijavítására, ésszerű határidő tűzése mellett, arra is felhívva a figyelmét, hogy a Ptk. előzetes szerződésszegésre vonatkozó szabályai szerint fognak eljárni, ha a kijavítás a határidőig nem történik meg. Határidőnek akár a műszaki átadás-átvétel időpontja is megjelölhető.


Ez a fentiek szerint megtörténhet külön levélben is (akár a fent már írt előzetes, már az átadást megelőző felszólításban), de mindenképp javaslom, hogy átadás-átvételkor is rögzítsenek minden felismerhető hibát az átadás-átvételi jegyzőkönyvben, akkor is, ha az az építtető szerint nem hiba, vagy nem ők okozták.

A jegyzőkönyvnek nem kötelező eleme az, hogy abban bárki elismerje a felelősségét, de az állapotot azt rögzítenie kell, mert később nehéz olyan felismerhető hibára hivatkozni, amit nem foglaltak jegyzőkönyvbe. Érdemes fénykép- akár videófelvételt is készíteni az átadásról, és érdemes arra többen érkezni: ha nem hajlandó a jegyzőkönyvbe foglalni bizonyos látható hibákat az építtető, akkor ennek a tényéről és az érintett hibákról kell egy külön feljegyzést, jegyzőkönyvet készíteni rögtön, amit az Önök részéről aláír mindenki, aki jelen volt.

Ha még ezután sem történik meg a hiba orvoslása, úgy lehetőségük nyílik arra, hogy érvényesítsék a hibás teljesítés miatt a Ptk. alapján Önöket megillető kellékszavatossági, illetve a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szerint Önöket megillető igényeket.

A fentiek figyelembe vétele mellett mindenképpen javaslom, hogy ha az építtető nem mutatkozik hajlandónak a hiba kijavítására, és a hibát, kijavítási kötelezettségét írásban nem ismeri el határidő tűzése mellett, akkor mielőbb vegyen igénybe ügyvédi segítséget, mert könnyű olyan hibákat véteni a jogérvényesítés során már az elején, amik később nehezen, vagy egyáltalán nem orvosolhatóak.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Érdeklődő!

Úgy értem, hogy Ön és két testvére öröklés jogcímen megszerezte egy társasházi lakás és egy családi ház tulajdonjogát. Úgy értem, hogy Ön és egyik testvére a családi házat, másik testvére pedig kizárólagosan a társasházi lakást használja megállapodásuk alapján, noha mindannyian tulajdonosok mindkét ingatlanban. Úgy értem, hogy az ingatlantulajdonokkal kapcsolatos költségviselés tárgyában nem állapodtak meg. Úgy értem, hogy a társasházi lakást használó testvére esetében felmerült, hogy a társasházi lakásra jutó közös költség arányos részét Ön és Önnel együtt lakó testvére irányába érvényesíteni kívánja. Úgy értem, hogy a társasházi lakást kizárólagosan használó testvére mindezidáig nem járult hozzá a családi ház vonatkozásában a múltban felmerült állagmegóvási kiadásokhoz.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése szerint „a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.” Nincs információm arra nézve, hogy a társasház alapító okirata vagy szervezeti-működési szabályzata a kérdésben eltér-e a törvényi szabálytól, ezért a válaszom adásakor azt feltételezem, hogy a törvényi szabálytól a társasház alapító okirata vagy szervezeti-működési szabályzata nem tér el.

Mindezekből álláspontom szerint az következik, hogy a közös költség Önöket tulajdoni hányaduk arányában terheli, ezért úgy vélem a társasházi lakást kizárólagosan használó testvére igénye alapos lehet, függetlenül attól, hogy esetlegesen a családi ház vonatkozásában felmerült állagmegóvás miatt felmerült költségek megtérítésével ő maga is tartozik. Erre tekintettel ellenkező megállapodás hiányában Ön és Önnel együtt lakó testvére jogosult lehet beszámítani a másik testvérük követelésébe (ezáltal csökkentve a követelés mértékét) mindazon költségeket, amely a családi ház állagmegóvásával keletkeztek, és azok máshonnan nem térültek meg.

Tisztelettel:

dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Uram!

A kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, a kérdése arra irányul, jogi szempontból megoldható-e egy kétszintes családi ház egyik szintjének az önálló eladása illetve megvétele.

Ingatlanoknak nem csak a teljes tulajdoni illetősége (1/1 tulajdonrésze) ruházható át, hanem bizonyos tulajdoni hányada is. Így nincs akadálya annak, hogy valaki egy családi ház külön albetétnek nem minősülő egy szintjét vásárolja meg, mert ilyenkor az ahhoz tartozó tulajdoni hányadra jegyzik be a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, ezzel közös tulajdon jön létre.

Közös tulajdon esetén – ha a tulajdonostársak eltérően nem állapodnak meg – a közös tulajdonnal kapcsolatos döntéseket a tulajdonostársak közösen hozzák meg, ahol minden tulajdonostársa tulajdoni hányadának megfelelő szavazati joggal rendelkezik. Ugyanígy tulajdoni hányaduk arányában viselik az ingatlannal kapcsolatos terheket, költségeket, és így osztják meg a hasznokat is. Célszerű ilyenkor úgynevezett használati megosztási szerződést kötni, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy az teljes ingatlan mely részének kizárólagos használati joga tartozik az egyes tulajdoni hányadokhoz, tehát jelen esetben az épület egyes szintjeit ki használhatja kizárólagos jelleggel, illetve hogy milyen területek, ingatlanrészek vannak közös használatban.


Az is elképzelhető jogi szempontból, bár nem gyakori eset, hogy a családi ház két szintje két önálló ingatlanként van eleve bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Például mert úgy alakították ki a házat, hogy szintenként önálló lakásként használható. Ilyen esetben ingatlan-nyilvántartási szempontból két önálló ingatlanról van szó, így azok önálló adásvétel tárgyai is lehetnek.

Jogi oldalról tehát az Ön által írt eset kezelhető, megoldható, az ilyen adásvételnek általában nincsen akadálya. Amire itt figyelni kell, az az egyes szintek megközelítésének, használatának, műszaki megosztásának-megoszthatóságának a kérdése, hiszen attól, hogy jogi szempontból problémamentesen megoldható az ilyen adásvétel, a mindennapokban, az együttélés során az egyes szintek használatával kapcsolatban felmerülhetnek kérdések, problémák, súrlódások, amiket célszerű előre elkerülni.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd