Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Tóth úr!

Köszönöm kérdését.

Úgy értem, hogy idős, előrehaladott demenciával küzdő szülei tulajdonában álló ingatlant egyik testvére meg kívánja vásárolni szülei haszonélvezeti jogának fenntartása mellett. Úgy értem, hogy abban állapodtak meg, hogy az szülei a vételárat ugyan megkapnák, de az egyidejűleg ½-½-ed arányban a vételárat Önnek és az ingatlant meg nem szerző testvérének örökrészként. Úgy értem, hogy attól tartanak, hogy valamely, a testvérét követő jövőbeni tulajdonos esetleg tévedésbe ejti szüleit és megfosztja haszonélvezeti jogától, ezért a haszonélvezeti jogról lemondás érvényességét az Önök jóváhagyásától kívánják függővé tenni.

A fentiek alapján megjegyezzük, hogy szülei jelenleg állapota miatt fennáll a veszélye, hogy akár már az Önök és a szüleik közötti adásvételi szerződés is érvénytelen lesz, illetve ezen okból esetleg az eljáró ügyvéd sem kívánja ellenjegyezni az adásvételi szerződést.

A haszonélvezeti jog lemondása kapcsán megjegyzendő, hogy az olyan személyhez kötött jog, amellyel való rendelkezés nem tehető függővé semmilyen feltételtől. Ennek okán érvényessége nem tehető függővé az Önök hozzájárulásától sem.

Amennyiben a szülei jelenleg még szellemi képességeik teljes birtokában vannak, úgy később, ha pedig Önök már most is úgy látják, hogy a demencia miatt a belátási képességük korlátozott, akkor akár már most is megoldás lehet, ha szülei gondnokság alá helyezését kérelmezik. Ebben esetben egyikük vállalná a gondokságot. Ez esetben szülei jognyilatkozataihoz, így a haszonélvezeti jogról való lemondáshoz is a gondok hozzájárulása lenne szükséges.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Juhász Úr!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy 1000 m2 nagyságú, külterületi telken kíván mobil- vagy modulházat építeni, majd ott lakóhelyet („állandó lakcímet”) létesíteni.

Első körben leszögezendő, hogy ingatlanjogi szempontból nincs különbség a mobilház és modulház között, így a válaszom a továbbiakban mindkettőre vonatkozik.

A bírósági gyakorlat egységes és következetes abban, hogy a mobilház építménynek, ezen belül épületnek minősül. Ebből következően ugyanolyan építési szabályok vonatkoznak rá, mint a „hagyományos” épületekre. Így például az Ön által említett helyi építési szabályzat (beépítési lehetőségek, korlátok) és településképi rendelet szabályai is, az egyéb szabályok mellett. Tehát, ha az építési szabályok 3% beépíthetőséget tesznek lehetővé, akkor mobilházból sem „építhető” 30 nm-nél nagyobb bruttó alapterületű 1000 nm-es telekre. Itt szeretném felhívni ugyanakkor a figyelmét, hogy a helyi építési szabályzatban nem csak a maximális beépíthetőséget szokták megjelölni százalékos arányban, de a maximális épületmagasságot is. Így gyakran előfordul, hogy több szintes, tehát nagyobb hasznos alapterületű épület építhető.

Arról, hogy adott ingatlanon építmény, épület létesíthető-e, milyen épület és milyen feltételekkel, elsősorban a helyi építési szabályzatból, az ahhoz csatolt szabályozási terv (térkép) segítségével tájékozódhat.

A 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó új lakóépület építése egyszerű bejelentéssel történik, tehát építési engedély iránti kérelmet nem kell előterjeszteni. Ha – ahogy írta - életvitelszerűen kíván az ingatlanban élni, akkor - természetes személy építtetőként –a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépületet érintő építési, valamint az ehhez szükséges tereprendezési, támfalépítési tevékenységhez is csak egyszerű bejelentés szükséges.

A lakcím(nyilvántartás) adattartalma: a településnév (fővárosban a kerület megjelölésével), a postai irányítószám, a közterület neve és jellege (pl. Kossuth Lajos utca), házszám, ennek hiányában helyrajzi szám - ha az ingatlan több lakást foglal magában - épület, lépcsőház, szint (emelet), ajtó. Ha házszám nincsen, de legalább a közterületnek van neve (és jellege), akkor nincs akadálya a lakcímbejelentésnek helyrajzi számra sem – akár külterületre, akár belterületre, akár zártkerti ingatlanba.

A lakcímbejelentés szempontjából lakásnak tekintendő az az egy, vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész, amelyet a polgár életvitelszerűen otthonául használ, továbbá - a külföldön élő magyar és nem magyar állampolgárok kivételével - az a helyiség, ahol valaki szükségből lakik, vagy - amennyiben más lakása nincs - megszáll. Ha – ahogy Ön írta – „címmel rendelkezik” az ingatlan, és azon ilyen épület(rész), például mobilház áll, akkor az lakóhelyként vagy tartózkodási helyként bejelenthető.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötött. Úgy értem, hogy (nem szerződésszegés miatt, nem azonnali hatályú) azaz rendes felmondással élt a bérbeadó. Úgy értem, hogy a szerződés rendes felmondásának gyakorlását úgy korlátozták a lakásbérleti szerződésben, hogy annak gyakorlását csak a szerződés megkötését követő egy év után teszik lehetővé. Úgy értem, hogy ennek ellenére a bérbeadó szándéka szerint a felmondása következtében a bérleti szerződés 2022. június 30. napjával szűnne meg.

A fentiek alapján az álláspontom a következő. A rendes felmondás körében a felek szabályozhatják a szerződésszegéséhez nem kötött felmondási jog gyakorlásának feltételeit, ideértve a felmondási jog gyakorlásának időbeli korlátozását is, például azzal, hogy a felek a rendes felmondás jogának gyakorlását csak a szerződés megkötését követő meghatározott idő elteltével teszik lehetővé.

Az ilyen, a felek által szerződésben rögzített időtartamon belül közölt rendes felmondás vélhetően jogellenes.

A rendes felmondás kapcsán alkalmazandó felmondási időt a bérleti szerződésnek kellene tartalmaznia. Ha ott nem rendelkeztek róla eltérően, akkor a Polgári Törvénykönyv szabályai érvényesek. Utóbbiak szerint a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Kiköltözni a felmondási idő végéig (utolsó napjáig) kell.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Andrea!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy édesanyja meg kívánja szüntetni az önkormányzattal, mint bérbeadóval fennálló lakásbérleti jogviszonyát. Úgy értem, Ön aziránt érdeklődik, hogy édesanyja a bérleti jogviszony megszüntetésével kapcsolatban jogosult lehet-e pénzbeli ellenszolgáltatásra.

Az önkormányzati lakások bérbeadásának szabályait az érintett önkormányzat által kiadott rendelet rögzíti. Az Ön által leírtak nem tartalmaznak információt arra nézve, hogy az adott önkormányzati rendelet vagy maga a bérleti szerződés kilátásba helyez-e bármilyen ellenszolgáltatást a bérlő részére a bérleti jogviszony megszüntetése esetére, így csak a Polgári Törvénykönyv és a Lakástörvény szabályai alapján tudom kialakítani a véleményemet.

A hivatkozott két törvény alapján nem jár ellenszolgáltatás vagy díjazás a korábbi bérlő részére, ha akár ő rendes felmondással, akár a bérlő és a bérbeadó együtt közös megegyezéssel megszüntetik a bérleti jogviszonyt. Természetesen amennyiben a bérlő óvadékot („kauciót”) fizetett, akkor az (az önkormányzat jogos követelésével csökkentett összegben) visszajár.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Hajnalka!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.
Úgy értem, hogy arra kíváncsi, fizetendő-e személyi jövedelemadó ingatlan eladása után, ha már tíz éve tulajdonos az eladó.
Ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az ingatlan, vagyoni értékű jog megszerzése évét követő ötödik és további években már nem képez adóalapot, így adófizetési kötelezettség nem terheli.
A barátnőjével kapcsolatban megjegyzem, hogy bár az ajándékozás fő szabályként vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettséggel jár, azonban mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) által megszerzett ajándék.
Így azt a megnyugtató választ tudom adni Önnek, hogy az Ön által közölt információk alapján sem a barátnőjének nem merül fel ajándékozási illeték fizetési, sem az ő édesapjának személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége.
Tisztelettel:
Dr. Németh József
ügyvéd