Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Uram!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy az Amerikai Egyesült Államokban bejegyzett társaság (limited liability company) kíván Magyarországon ingatlant vásárolni. Úgy értem, arra kíváncsi, milyen akadályai, veszélyei lehetnek egy ilyen ingatlan-vásárlásnak. Úgy értem, az ingatlanvásárlás adó- és illetékterhére kíváncsi.

A fentiek alapján a következőkről tudom tájékoztatni.

Külföldi magánszemélyek és jogi személyek (így egy LLC) Magyarországon csak mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlant vásárolhatnak, tehát termőföldet nem. Külföldinek az a társaság számít, amely az Európai Unió területén vagy valamely az Európai Gazdasági Térségről (EGT) szóló megállapodásban részes államban székhellyel nem rendelkezik – magánszemélyeknél az állampolgárság dönti el a kérdést.

Külföldiek ingatlanszerzéséhez engedély szükséges, amelyet az illetékes megyei, fővárosi kormányhivataltól kell kérni. Az ügyintézési határidő 45 nap.

Az általános szabályoktól eltérően, EGT-államnak nem minősülő államban (például az Amerikai Egyesült Államokban) bejegyzett külföldi vállalkozás magyarországi fióktelepe bizonyos feltételekkel engedély nélkül szerezhet ingatlant – ha az az által folytatott vállalkozási tevékenységhez szükséges - nemzetközi szerződésben meghatározott esetekben, vagy ha a külföldi vállalkozás székhelye szerinti állam és Magyarország között erre vonatkozóan viszonosság áll fenn.

Ingatlan vásárlása esetén a Vevő köteles az ingatlan forgalmi értékének 4%-át (egymilliárd forint feletti rész 2%-át) vagyonszerzési illetékként Magyarországon megfizetni. Arra vonatkozóan, hogy szükséges-e az Egyesült Államokban az ingatlan megszerzése után további adót fizetni, illetve beszámíthatja-e a társaság az itt megfizetett adókat és illetéket az otthon megfizetendő adójába (a vonatkozó kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény 20. cikke alapján) szükséges amerikai adótanácsadó megkeresése.

Gyakori buktató az adásvétel helyes általános forgalmi adó (ÁFA) minősítése, mely a szabályozás összetettsége miatt szintén szakértő bevonását igényli. Vannak bizonyos ingatlanértékesítések, amelyek adómentesek, illetve vannak olyanok is, amelyek a normál 27%-os adókulcs alá tartoznak. Ezen túl kiemelt jelentősége van az adóköteles körbe tartozó ingatlanok értékesítésénél, hogy léteznek olyan ingatlanértékesítések is, amelyek fordított adózás alá esnek, tehát nem az eladó, hanem a vevő fizeti az ÁFA-t.

A vásárlást követően előfordulhat, hogy az egyes önkormányzatok által kivetett helyi adót kell fizetni. Önkormányzatonként (településenként) eltérőek a szabályok, de adott esetben építmény- és telekadó, illetve az ingatlan hasznosítása (pl. bérbeadása) esetén helyi iparűzési adókötelezettséggel is számolni kell.

Kifejezett hátrányát nem látom a kérdezett ingatlanvásárlásnak, de mindenképpen megfelelő szakértelem igénybevételét javaslom az ügylethez, már az elejétől fogva, mert ezzel sok buktató és kellemetlen meglepetés elkerülhető.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Varga Tamás úr!

Úgy értem, hogy édesapja résztulajdonában álló, külterületként nyilvántartott szentendrei ingatlan felosztásában kíván eljárni édesapja meghatalmazottjaként. Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy mely közigazgatási szervnél kell az eljárást megindítani. Úgy értem édesapjának képviseletére tekintettel az iránt érdeklődik, hogy milyen alaki feltételeknek kell megfelelnie a meghatalmazásnak a telekalakítási eljárásában. Úgy értem, hogy az eljárás tartamára és költségére nézve is tájékoztatást kér.

Elsőfokú szervként az ügyben a járási (föld)hivatal fog eljárni, így a kérelmet is ehhez a közigazgatási szervhez kell benyújtani, amely az ingatlan fekvése alapján a Szentendrei Járási Hivatal Földhivatali Osztálya.

Figyelemmel arra, hogy a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási adatokban bekövetkező változást fog eredményezni, ezért a meghatalmazást is e szerinti szabályok alapján két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával szükséges igazolni, hogy az édesapja a meghatalmazást előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el. Természetesen közjegyző előtt tett nyilatkozatban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban adott meghatalmazás is megfelelő.

Felhívom a figyelmét, hogy édesapja tulajdonostársainak szintén hozzá kell járulnia az eljáráshoz és abban, mint ügyfél fognak részt venni.

Az eljárás tartama és várható költsége sajnos a megadott információból nem becsülhető meg, mert az nagyban függ a földmérőtől, amelynek alkalmazása elengedhetetlen az eljáráshoz.

A telekalakítással kapcsolatos eljárásról az alábbi hivatalos weboldalon talál bővebb tájékoztatást:
http://www.foldhivatal.hu/content/view/148/154/

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Megkeresését megköszönve úgy értem, hogy két, egymással szomszédos, külön-külön helyrajzi számmal bíró ingatlan tulajdonosa. Úgy értem, hogy ezen ingatlanok egyikén építmény áll, a másik ingatlan mezőgazdasági művelés alatt álló beépítetlen terület. Úgy értem, hogy a két ingatlan azonos tulajdonosi jogállása gazdálkodási okok miatt indokolt.

Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy valamely ingatlannal szomszédos ingatlan tulajdonosa gyakorolhat-e elővásárlási jogi valamelyik ingatlan értékesítése esetén akkor, ha azok együtt, dologösszességként kívánja értékesíteni.

Az Ön által leírtak nem tartalmaznak információt arra nézve, hogy hogy az ingatlanok belterületi vagy külterületi ingatlanok. Továbbá arra nézve sem, hogy termőföldnek minősülő ingatlanok-e, amely esetben felmerülhetne az elővásárlási jog kérdése.

Továbbá Ön azt is írja, hogy noha külön helyrajzi számon vannak nyilvántartva az ingatlanok, ezek az ingatlanok osztatlan telkek részei, amely jogilag két, egymásnak ellentmondó állítás.

A rendelkezésre álló adatokból ezért sajnos nem állapítható meg, hogy van-e elővásárlásra jogosult személy. A fenti információk pontosítása után válaszolható meg a kérdés.

Megértését megköszönve, tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Kérdését megköszönve az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy banki finanszírozás bevonása mellett lakóingatlant kívánnak vásárolni. Úgy értem, hogy az önerő egy részét nem az eladó kezéhez, hanem ügyvédi letétként kívánnák teljesíteni, amely letétből történő kifizetés a birtokbaadás napján történne meg. Úgy értem, hogy ügyvédjük álláspontja szerint mivel az ügyvédi letét is teljesítésnek minősül, ezért az önerő ilyen módon is megfizethető, továbbá az önerő erre tekintettel a banki teljesítést követően kerülne teljesítésre az eladó felé. Úgy értem az iránt is érdeklődik, hogy van-e lehetőség arra, hogy a letétként teljesített összeget kötbérrel csökkentve teljesítse az eljáró ügyvéd abban az esetben, ha a birtokbaadás az eladónak felróhatóan késedelmesen történik meg.

Álláspontom nagyobb részben egyezik az ügyvédjük álláspontjával, amely szerint az ügyvédi letétbe való teljesítés az eladó és a vevő közös akarata mellett szerződésszerű teljesítésnek minősül. Jogi értelemben nem aggályos az ügyvéd álláspontja a tekintetben sem, hogy az önerő letétből történő teljesítése a banki teljesítést követően is történhet, azonban ehhez nem mellőzhető a finanszírozó bank álláspontjának figyelembe vétele. A kereskedelmi bankok jellemzően a kifizetést minden más teljesítés megtörténtét követően vállalják, ezért indokolt a szerződés elkészítése előtt a finanszírozó bank álláspontját e teljesítési módról és sorrendről kikérni.

Álláspontom szerint nincs jogi akadálya annak, hogy az ügyvédi letétből történő kifizetés vonatkozásában a letéteményes ügyvédet feljogosítsák a felek az esedékes kötbér érvényesítésére. Azonban ebben a körben is irányadó a finanszírozó bank álláspontjának kikérése.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves István!

Úgy értem, hogy egy társasház alapító okiratban irodaként nyilvántartott helyiségben kocsmakénti (italkiszolgálás (TEAOR 5630), üzletköteles tevékenység) megnyitásának feltételei azon részéről érdeklődik, amely a helyiség tulajdonosainak és a társasház érdekeinek érvényre juttatását jelenti. Úgy értem, hogy a tulajdonosok alatt a társasház egyéb albetéteinek tulajdonosait érti.

Úgy értem, hogy a társasház közgyűlése ellenzi a helyiség kocsmakénti hasznosítását. A Társasházi tv. 18. § (1)-(2) és (3) bekezdései értelmében a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához főszabályként a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.

A Társasházi tv. 18. § (2) bekezdése alapján ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti - határidőben meghozott - közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.

Figyelemmel arra azonban, hogy a kocsmai vendéglátás se nem telephelyengedély-köteles, se nem üzletköteles szolgáltatás, ezért a társasháztól nem szükséges beleegyezés a tevékenység megkezdéséhez.

Mindebből következik, hogy a közgyűlés a helyiség kocsmakénti hasznosítását határozatában nem tilthatja meg.

Szükséges vizsgálni azt is, hogy a helyi önkormányzat rendelete tiltja-e a tevékenység végzését az érintett társasház vonatkozásában. Azonban a kérdés feltétele során nem közölt információt a társasház elhelyezkedését illetően, ezért nem állapítható, hogy társasház melyik helyi önkormányzat illetékességi területén fekszik. Ebből kifolyólag az önkormányzati szabályozást vizsgálni nem tudtam.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd