Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Uram!

Köszönöm megtisztelő kérdését, és sajnálom, hogy ilyen helyzetbe kerültek.

Amennyiben az ügyben Önöket félretájékoztatás miatt vagyoni kár érte, és ez bizonyítható, úgy az alapjául szolgálhat egy kártérítési igényen alapuló bírósági eljárásnak.

A sérelemdíj érvényesítése nehézkesnek tűnik ebben a helyzetben, de természetesen szintén bizonyítás kérdése a dolog. Javaslom, hogy mindenképpen konzultáljanak ügyvéddel a kérdésben.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Úgy értem, hogy testvérével osztatlan közös tulajdonát képezi egy különálló lakásokból álló, de közös használatú lépcsőházból álló lakóház. Úgy értem, hogy a lakóház vonatkozásában írásbeli használati megosztást nem kötöttek egymással, azonban a múltban testvére az egyik, Ön pedig a másik lakást kizárólagosan használta.

Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy az eddig Ön által kizárólagosan használt, jelenleg használaton kívüli lakást hasznosíthatja-e bérleményként írásbeli használati megállapodás hiányában.

A lakást Ön, mint tulajdonos, természetesen kiadhatja. Ehhez azonban mindenképpen szükség lenne a testvérével kötendő megállapodásra, amely többféle módon lehetséges. Először is köthetnek mégiscsak egy használati megosztásról szóló írásos megállapodást. Ebben rendezik, hogy melyik tulajdonostárs melyik lakás használatára, illetve hasznosítására jogosult a saját tulajdoni hányada alapján. Ennek alapján Ön már kiadhatja a lakást a nélkül, hogy annak hasznaiban testvérével osztoznia kellene.

Amennyiben a fenti használati megállapodás (használat és hasznok szedése) nélkül adná bérbe a lakást, akkor érdemes arra figyelemmel lenni, hogy a Ptk. 5:75. § értelmében a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Vagyis ebben az esetben testvérét megilletné a bérleti díj tulajdoni hányadok szerint arányosított része.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Megtisztelő megkeresését megköszönve úgy értem, hogy édesanyja tulajdonában álló lakóingatlant édesanyja beleegyezésével saját lakhatása céljából kívánja használni, és a lakóingatlant lakóhelyéül be kívánja jelenteni. Emellett az iránt érdeklődik, hogy milyen szerződés vagy irat szükséges a lakcím bejelentéséhez. Úgy értem továbbá, hogy az ingatlanba költözést esetlegesen egy harmadik személlyel együtt tervezi, és annak jogszerű tartózkodását célzó szóba jöhető jogviszonyokról, szerződéstípusokról érdeklődik. Úgy értem, hogy az iránt is érdeklődik, hogy a bérleti díj hogyan adózna.

Álláspontom szerint nem szükséges jogviszonyt megjelölni sem az az ingatlanba költözéshez, sem pedig a lakcímnyilvántartónál történő lakóhelykénti bejelentéshez. Azonban ebben az esetben az bejelentéshez édesanyja hozzájárulása szükséges.

Amennyiben utóbb az ingatlan ½ tulajdoni hányadban a tulajdonává válik, úgy az a lakcímbejelentést már nem érinti.

Úgy értem, hogy Önnel együtt költözne más személy is lakótársaként, akivel Ön valamilyen, az ingatlan közös használatára őt feljogosító szerződést kíván kötni. Ezt a megállapodást a mindenkori tulajdonosok, illetve, ha van, akkor a haszonélvező(k) hozzájárulásával megkötheti, amely albérleti szerződésnek minősül, amennyiben Ön bérlőként használja az ingatlant és bérleti szerződésnek minősül, ha Ön azt már mint tulajdonostárs kötötte meg.

A lakótárs nem köteles lakóhelyként a bérleményt bejelenteni, azonban a bérleti szerződésben kötelezhető arra, hogy az ingatlant, lakó vagy tartózkodási helyéül szolgáló ingatlanként a lakcímnyilvántartónál tartózkodási, vagy lakóhelyeként jelentse be. Ehhez azonban ehhez a bérbeadó külön, vagy bérleti szerződésbe foglalt hozzájárulása szükséges. Az új lakcímkártya kiállítása, illetve a lakcímkártya cseréje költségmentes.

Nincs jelentősége annak, hogy a lakótárs tartózkodási helynek, lakóhelynek, vagy egyéb módon jelöli meg a lakóingatlant. A szerződés lezárásának költségeire, illetve kockázataira ez a kérdés nincs hatással.

Az adózás kérdését illetően felhívom a figyelmét, hogy a bérleti díj, mint bevétel személyi jövedelemadó alá fizetési kötelezettséget keletkeztet. Erre tekintettel Önnek fizetett bérleti, illetve albérleti díj lesz a személyi jövedelemadó alapja.

A fenti kérdésekre különösen a Ptk. XVII. címében részletezett használati szerződésekre vonatkozó szabályok, valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a személyi jövedelemadóról szóló törvény rendelkezései alkalmazandók.

A pontos jogi vélemény miatt javaslom, hogy konzultáljon személyesen ügyvéddel a fenti kérdések kapcsán.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Kedves Szilvia!

Megtisztelő megkeresése alapján úgy értem, hogy Ön egy 2005. évben ajándékozás útján megszerzett társasházi lakás tulajdonosa („Ingatlan”), amely Ingatlant az Ön édesanyjának holtig tartó haszonélvezeti joga terheli („Haszonélvezeti Jog”).

Úgy értem az Ingatlant el kívánja adni. Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy az Ingatlan eladható-e a Haszonélvezeti Joggal terhelten vagy a Haszonélvezeti Jogról való előzetes lemondás szükséges az értékesítéshez. Úgy értem az Ingatlan vonatkozásában a közüzemi szolgáltatások jogosultja az Ön édesanyja. Úgy értem, hogy erre tekintettel az iránt is érdeklődik, hogy szükséges-e a fogyasztó változását az értékesítést megelőzően átírni az Ön nevére vagy az édesanyja nevéről közvetlenül az új tulajdonos nevére is átírhatók.

Az Ingatlan a Haszonélvezeti Joggal terhelten is értékesíthető, azonban a vevő nem valószínű, hogy ilyen teherrel együtt megvenné az Ingatlant. Erre tekintettel célszerű a Haszonélvezeti Jog törlése iránt már az adásvételi szerződés előtt vagy legkésőbb azzal egyidejűleg intézkedni az illetékes földhivatalnál.

Ennek egyik módja lehet, ha a Haszonélvezeti Jogot megváltja (megveszi) valaki (akár Ön is) az Ön édesanyjától, a másik pedig ha az édesanyja ingyenesen lemond a Haszonélvezeti Jogról az Ön javára.

A megváltás esetében az édesanyja megkapná a megváltási árat, amelynek alapján személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet.

A Haszonélvezeti Jogról Ön javára történő ingyenes lemondás esetén az egyenes ági leszármazói viszonyra tekintettel a lemondásnak illetékfizetési kötelezettsége nem lenne.

A vevőnek és az eladónak, valamint ebben az esetben a haszonélvezőnek is együtt kell működnie a szerződés teljesítése során. Erre tekintettel a közüzemi szerződések változása során átadóként az Ön édesanyja, átvevőként pedig a vevőnek kell majd eljárnia. Ebből következően mindkét megoldás járható: dönthetnek úgy, hogy a mérőórákat közvetlenül édesanyja nevéről íratják át az vevő nevére és dönthetnek úgy is, hogy előbb az Ön nevére, majd az Ön nevéről a Vevő nevére kerüljenek átírásra a mérőórák.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Megkeresését megköszönve úgy értem, hogy 10 évvel ezelőtt szóban kötött megállapodással használatba adta testvérének az Ön tulajdonában álló lakást. Úgy értem, hogy Önnek a továbbiakban nem áll érdekében, hogy testvére a lakást használja, ezért annak elhagyására felszólította. Úgy értem, hogy a használat ideje alatt a testvére rendszertelenül átutalt az Ön édesanyjával közös tulajdonában álló bankszámlára bizonyos összegeket, amely átutalások esetében részben „albérlet” közleményt adott meg. Úgy értem, hogy a használat ideje alatt Ön testvérét különböző módon támogatta. Úgy értem testvére a lakást nem kívánja elhagyni és adóhatósági eljárás megindítást helyezte kilátását arra az esetre, ha az ingatlan használatára Ön továbbra is igényt tart. Úgy értem az iránt érdeklődik, hogy amennyiben testvére adóhatósági eljárást kezdeményez Önnel szemben, az megalapozott lehet-e.

Figyelemmel arra, hogy Ön az ingatlan használati jogát engedte át testvérének, és az átutalt összegek ellen nem tiltakozott, és azt nem is fizette vissza testvére részére, úgy látom, hogy adójogi értelemben egy a bérleti szerződéshez hasonló jogviszony jött létre Ön és testvére között az ingatlan vonatkozásában.

Amennyiben az utolsó öt lezárt adóévben, valamint ebben az évben a testvére „albérlet” megnevezéssel bizonyos összeget utalt Önnek, akkor az által átutalt összegek után vélhetően személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége (15%) keletkezett. A kockázat megszüntetésére érdemes visszamenőlegesen az adót megfizetni, ehhez egy könyvelő felkeresését javaslom. Ebben az esetben számolnia kell esetlegesen az önrevízió pótlékjával, és természetesen a számított adót is be kell fizetnie. Ennek megtörténte után testvére már hiába helyezné kilátásba az adóhatósági eljárás megindítást, az vélhetően adóhiány megállapítása nélkül zárulna.

Figyelemmel kell lennie arra is, hogy a jogviszonyt Ön hiába mondja fel, ha a testvére az ingatlant önként nem hagyja el. Ebben az esetben Önnek ingatlan kiürítési pert szükséges indítani és az eredményes perlést követő önkéntes teljesítés elmaradása esetén végrehajtási eljárást kell kezdeményeznie. Az ingatlanok árverezésére és kiürítésére a veszélyhelyzet ideje alatt alkalmazandó eltérő intézkedésekről szóló 229/2021. (V. 5.) Kormányrendelet 1. § (1) bekezdései értelmében ingatlan kiürítése iránt, azzal összefüggésben intézkedni, valamint ingatlan kiürítésére irányuló helyszíni eljárási cselekményt foganatosítani a veszélyhelyzet megszűnését követően lehet azzal, hogy az intézkedés, eljárási cselekmény lefolytatására, a halasztásra, a jegyző értesítésére vonatkozó határidő a veszélyhelyzet megszűnését követő 15. napon újrakezdődik.

Erre tekintettel megalapozott és eredményes perlést követően sem biztos, hogy ténylegesen birtokba tud lépni és az ingatlant hasznosítani tudja, ezért javaslom, hogy próbáljon meg testvérével megegyezni, vagy várjon, amíg a veszélyhelyzet megszüntetésre kerül.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd