Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol
Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás
2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.
Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.
2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.
Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.
Ingatlanjog kérdések és válaszok
Kérdező: Clio
2022. 03. 18. 18:08:16
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Zártkerti ingatlan eladásakor a termőföld értékesítésére vonatkozó szabályok az érvényesek tudomásom szerint.
Így például az államnak vagy helyi gazdáknak elővásárlási joguk van.
Kérdésem: ha az állam él elővásárlási jogával, akkor elviheti az ingatlant a meghirdetett ár alatt is?
Válaszát előre is köszönöm!
Zártkerti ingatlan eladásakor a termőföld értékesítésére vonatkozó szabályok az érvényesek tudomásom szerint.
Így például az államnak vagy helyi gazdáknak elővásárlási joguk van.
Kérdésem: ha az állam él elővásárlási jogával, akkor elviheti az ingatlant a meghirdetett ár alatt is?
Válaszát előre is köszönöm!
 | Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Érdeklődő! Megtisztelő kérdését megköszönve úgy értem, hogy termőföldnek minősülő zártkerti ingatlanok kapcsán fennálló elővásárlási jog alkalmazása iránt érdeklődik. Az elővásárlási jog Ptk.-ban rögzített szabályai szerint, ha adott dolgon, így például egy zártkerti ingatlanon az elővásárlási jogot jogszabály írja elő, és a tulajdonos az ingatlant egy ajánlattevő harmadik személy részére el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja a harmadik személy ajánlatában rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában a harmadik személy által tett ajánlatot teljes egészében elfogadja, a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között jön létre a Ptk. 6:222. § (4) bekezdéseben foglaltak alapján. Ebből következően, az állam, mint elővásárlásra jogosult csak akkor „viheti el” az ingatlant, ha a harmadik személy ajánlatának megfelelő vételáron és feltételekkel hajlandó megvásárolni az ingatlant. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Krisztina
2022. 02. 15. 8:40:11
Tisztelt Ügyvéd Úr!
A tanácsára lenne szükségem
Egy 4 lakásos társasházban lakom, ami 1970-ben épült.
Az erkély alatti jó állapotú járdát az egyik tulajdonos önkényesen fel akarja bontani és kiszélesíteni, a költségét pedig a többi lakóra is rá akarja terhelni. Megteheti, ha mondjuk az 51% bele egyezik nincs LSZK. alapítva és meg sem bíztuk, hogy intézkedjen.
A másik kérdésem
A tető nem igazán új, de nem ázik be át akarja rakatni az egész cserepet, de arról is beszélt, hogy le cseréli az egész tetőt és aki nem fizeti ki a rá eső részt Bírósággal fenyegetőzik meg teheti e?
Ki találhat bármilyen dolgot a felújításra?
És ha mondjuk 51% támogatja és a többi lakónak nincs rá pénze mi a megoldás, ha megteheti?
Szükséges lenne egy ügyvédi irat ennek megelőzése, mert ha belekezd, akkor már nem tudunk mit csinálni.
Köszönöm válaszát
Krisztina
A tanácsára lenne szükségem
Egy 4 lakásos társasházban lakom, ami 1970-ben épült.
Az erkély alatti jó állapotú járdát az egyik tulajdonos önkényesen fel akarja bontani és kiszélesíteni, a költségét pedig a többi lakóra is rá akarja terhelni. Megteheti, ha mondjuk az 51% bele egyezik nincs LSZK. alapítva és meg sem bíztuk, hogy intézkedjen.
A másik kérdésem
A tető nem igazán új, de nem ázik be át akarja rakatni az egész cserepet, de arról is beszélt, hogy le cseréli az egész tetőt és aki nem fizeti ki a rá eső részt Bírósággal fenyegetőzik meg teheti e?
Ki találhat bármilyen dolgot a felújításra?
És ha mondjuk 51% támogatja és a többi lakónak nincs rá pénze mi a megoldás, ha megteheti?
Szükséges lenne egy ügyvédi irat ennek megelőzése, mert ha belekezd, akkor már nem tudunk mit csinálni.
Köszönöm válaszát
Krisztina
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Megtisztelő kérdését köszönettel vettem. Úgy értem, hogy Ön egy négylakásos társasház egyik lakásának tulajdonosa. Úgy értem, hogy az egyik lakástulajdonos járdaszélesítést és tetőjavítást, illetve tetőcserét kíván elvégezni, illetve elvégeztetni, amely munkálatok költségét a társasházi lakások tulajdonosai között kívánja megosztani. Úgy értem, valamennyi munkálat a közös tulajdonba sorolt ingatlanrészeket érinti. Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy a lakástulajdonosok döntése alapján kötelezhető-e a munkálatokat ellenző lakástulajdonos a költségek megtérítésére. Álláspontom szerint elsőként azt szükséges vizsgálni, hogy a társasházi alapító okirat, továbbá (ha van) a szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) a kérdéskört hogyan szabályozza, illetve szabályozza-e egyáltalán. Amennyiben ezen okirat vagy okiratok a kérdést szabályozzák, akkor az ott lefektetett szabályok az irányadóak. Amennyiben sem az SZMSZ, sem pedig az alapító okirat nem tartalmaz erre nézve rendelkezést, úgy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény („Társasházi tv.”) szabályai az irányadóak. Erre tekintettel a tulajdonostársaknak közgyűlést kell összehívniuk, és a kérdéseket ott kell megtárgyalni, illetve ezekről döntést hozni. Az irányadó bírói gyakorlat szerint amennyiben a beruházás halaszthatatlanul szükséges (a tető ázik, vagy állékonysága nem kielégítő, veszélyt jelent), úgy bármelyik lakástulajdonos elvégezheti a szükséges munkálatokat, és a többi tulajdonostárs a tulajdoni hányadának arányában köteles ennek költségeit viselni. Ha viszont ez a helyzet nem áll fenn, akkor a lenti szabályok szerint kell dönteni a felújításról, illetve az ahhoz kapcsolódó költségek viseléséről. Amennyiben a beruházás csupán állagmegóváshoz, illetve fenntartáshoz szükséges, úgy a tulajdonostársak szótöbbsége szükséges a kérdésben való döntéshez. Abban a kérdésben, hogy a tervezett munkálatok feltétlenül szükségesek-e az állag megóvásához és fenntartásához, a tulajdonostársak megállapodása hiányában a bíróság dönt. Vagyis, amennyiben a tulajdonostársak szótöbbséggel megszavazzák a munkálatok elvégzését, akkor a nemmel szavazó tulajdonostárs (a tulajdoni hányada arányában) is kötelezhető a költség viselésére. Amennyiben a munkálatok az állag megóváshoz, fenntartáshoz, illetve korszerűsítéshez sem szükségesek, úgy azok a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősülnek. Ennek elfogadásához ugyanakkor a tulajdonosoknak egyhangúlag kell támogatniuk a kiadást, vagyis teljes összhang szükséges a költségek viseléséről. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Besenyei Katalin
2022. 02. 18. 19:44:24
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Ajándékozott lakás beleszámítható az örökös részbe, ha nem lesz hagyatéki tárgyalás?
Testvéremmel 2-en ajándékozási szerződés révén kaptunk édesapánktól egy házat. Harmadik fél követelhet e az ingatlan értékéből? És ha igen akkor hány százalékot? Számít e, hogy nem ápolta, nem segítette semmiben édesapánkat, temetésbe sem fizetett bele. 10 éven belül történt az ajándékozás.
Köszönöm!
Üdvözlettel: Besenyei Katalin
Ajándékozott lakás beleszámítható az örökös részbe, ha nem lesz hagyatéki tárgyalás?
Testvéremmel 2-en ajándékozási szerződés révén kaptunk édesapánktól egy házat. Harmadik fél követelhet e az ingatlan értékéből? És ha igen akkor hány százalékot? Számít e, hogy nem ápolta, nem segítette semmiben édesapánkat, temetésbe sem fizetett bele. 10 éven belül történt az ajándékozás.
Köszönöm!
Üdvözlettel: Besenyei Katalin
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm kérdését, amely alapvetően nem az ingatlanjogi, hanem az öröklési jogi tárgyú, de természetesen adható rá válasz. Úgy értem, hogy édesapja még életében Önöknek ajándékozott egy lakóingatlant, és az ajándékozásra kevesebb mint tíz évvel ezelőtt került sor. Úgy értem, hogy egy harmadik személy édesapja halálát követően az ingatlanra, vagy annak egy részére követelést jelentett be. A kérdés megválaszolásához azt kell megvizsgálni, hogy az érintett harmadik személy ún. kötelesrészre jogosult-e. A Ptk. 7:75. § alapján kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát és szülőjét, ha az öröklés megnyílásakor az örökhagyó törvényes örököse vagy végintézkedés hiányában az lenne. Tehát, ha ezt e személyt törvényes örökösnek kell tekinteni, vagy ha édesapjuk végintézkedést hátrahagyva hunyt el, és őt ebben kifejezetten vagy hallgatólagosan kizárta az örökségből, akkor ez a személy kötelesrészre jogosult. Ezt követően ki kell számítani, hogy mennyi a kötelesrész alapja, amely alapján kiszámítható a kötelesrész mértéke, azaz a neki fizetendő összeg. A kötelesrész alapjába a hagyaték tiszta értékét és minden olyan ajándék értékét bele kell számítani, amelyet az örökhagyó által a halálát megelőző tíz éven belül bárkinek ajándékozott, így az Önök részére ajándékozott ingatlant is. Kötelesrész címén ezt a személyt annak harmada illeti meg, ami neki, mint törvényes örökösnek jutna. Ez sajnos független attól, hogy segítette-e, vagy nem édesapjukat. Amennyiben ez a személy örökös, de nem jogosult kötelesrészre (mert például a Ptk. 7:77. § alapján kitagadta őt édesapjuk), úgy az ajándék vonatkozásában igénnyel nem élhet. Amennyiben ez a személy nem is örökös, úgy a hagyaték vonatkozásában legfeljebb hagyatéki hitelezőként léphet fel, ha édesapja felé követelése volt. Tisztelettel: dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Mónika
2022. 02. 05. 14:10:28
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Szeretnék információt kérni a következő üggyel kapcsolatban.
Most vásároltam egy 1.109nm-es belterületi telket 6.000.000 Ft-ért, amit a helyi építési szabályok alapján ketté lehet bontani. Amennyiben a telket ketté méretem, és külön-külön értékesítem, úgy hogyan alakul az eladás utáni SZJA? Ha jól tudom, alapesteben a vételi ár és az eladási ár különbözete után kell adót fizetni. Külön-külön értékesítésnél a vételi ár is ketté oszlik, és mindkét teleknél 3.000.000 Ft lesz a vételi ár?
Válaszát előre is köszönöm,
Üdvözlettel,
Mónika
Szeretnék információt kérni a következő üggyel kapcsolatban.
Most vásároltam egy 1.109nm-es belterületi telket 6.000.000 Ft-ért, amit a helyi építési szabályok alapján ketté lehet bontani. Amennyiben a telket ketté méretem, és külön-külön értékesítem, úgy hogyan alakul az eladás utáni SZJA? Ha jól tudom, alapesteben a vételi ár és az eladási ár különbözete után kell adót fizetni. Külön-külön értékesítésnél a vételi ár is ketté oszlik, és mindkét teleknél 3.000.000 Ft lesz a vételi ár?
Válaszát előre is köszönöm,
Üdvözlettel,
Mónika
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm kérdését. Úgy értem, hogy Ön 6 millió forintos vételáron vásárolt egy belterületi építési telket, amelyet a későbbiekben telekalakítási eljárás keretében kettő önálló telekingatlanná kívánja nyilváníttatni. Az így létrejött ingatlanokat külön-külön kívánja értékesíteni. Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy miképpen kell kiszámítani a jövedelmet az így értékesített egyes utódtelkek vonatkozásában. Ebben az esetben a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 62. § (1) -(2) bekezdés szerint az adott ingatlan értékesítésekor kapott vételárból többek között le kell vonni az annak megszerzésére fordított összeget. Tudomásom szerint nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely ettől eltérően szabályozná az adóalap megállapítását abban az esetben, ha az ingatlan utóbb telekalakítási eljárás eredményeképpen megosztásra kerül. Erre tekintettel álláspontom szerint helytálló az a megközelítés, hogy az adott utódtelek szerzési értéket az utódtelek területének arányában állapítja meg. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Gáborné Gőgös
2022. 01. 24. 13:53:08
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Egy Mk (kertes mezőgazdasági övezet, kb. 2700 nm-es telek) telken szeretnénk lakóteret bővíteni, de nem látunk tisztán. A területen van egy kis pince, felette egy szobával-így vásároltuk. Az építési szabályzat szerint a beépíthető teleknek min. 1500 nm-nek kell lennie (ez megvan) és max. 3%-a teleknek. Továbbá: "a.)építeni csak a legalább 40%-ban szőlő, gyümölcs, illetve kert műveléssel hasznosított telken (ez megvan), gazdasági épületet, illetve lakófunkciót is kielégítő épületet lehet."A következő bekezdésben már lakóépületről írnak: "csak a legalább 3000 nm nagyságú telken alakítható ki" úgy, hogy a megengedett 3% -os beépítettség felét nem haladhatja meg. Mit jelent pontosan a "lakófunkciót is kielégítő épület"? Lehetséges még 1-2 szobával bővíteni a lakóterünket? Ami nehezíti még a dolgot, hogy a telek egy kisebb része beleesik a Tájképvédelemi területbe. Válaszát köszönöm!
Egy Mk (kertes mezőgazdasági övezet, kb. 2700 nm-es telek) telken szeretnénk lakóteret bővíteni, de nem látunk tisztán. A területen van egy kis pince, felette egy szobával-így vásároltuk. Az építési szabályzat szerint a beépíthető teleknek min. 1500 nm-nek kell lennie (ez megvan) és max. 3%-a teleknek. Továbbá: "a.)építeni csak a legalább 40%-ban szőlő, gyümölcs, illetve kert műveléssel hasznosított telken (ez megvan), gazdasági épületet, illetve lakófunkciót is kielégítő épületet lehet."A következő bekezdésben már lakóépületről írnak: "csak a legalább 3000 nm nagyságú telken alakítható ki" úgy, hogy a megengedett 3% -os beépítettség felét nem haladhatja meg. Mit jelent pontosan a "lakófunkciót is kielégítő épület"? Lehetséges még 1-2 szobával bővíteni a lakóterünket? Ami nehezíti még a dolgot, hogy a telek egy kisebb része beleesik a Tájképvédelemi területbe. Válaszát köszönöm!
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Úgy értem, hogy mezőgazdasági övezetben elhelyezkedő ingatlanán fennálló építményben kíván lakóteret bővíteni. Úgy értem, hogy a helyi építési szabályzat által előírt feltételeknek a telek megfelel a tekintetben, hogy a legkisebb telekméret fölött van, valamint a telek legalább 40 %-ban szőlő, gyümölcsös vagy kert hasznosítású. Úgy értem, hogy az iránt érdeklődik, hogy a telekre vonatkozó, helyi építésügyi szabályozás szerinti lakófunkciót kielégítő épület fogalma milyen épületet takar. Ezt a fogalmat országos szintű jogszabályokban nem szerepel, ugyanakkor számos önkormányzat használja a fogalmat a helyi építési szabályzatában, azonban annak pontos jelentése jellemzően nem szabályozott. Javaslom, hogy a bővítés előtt épület pontos műszaki paraméterei tárgyában mindenképpen egyeztessen az érintett önkormányzattal, és kérjen állásfoglalást a tekintetben, hogy a lakófunkciót kielégítő épület fogalom alatt pontosan milyen műszaki tartalmú épületet értenek. Úgy értem, hogy a telek egy része tájképvédelmi területnek minősül. Figyelemmel arra, hogy a kérdés nem tartalmazza a települést és a tájképvédelmi terület megnevezését, ezért a kérdésre csak általánosságban adható válasz. Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény 81. § (3) bekezdése szerint a tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő terület övezetén új épület vagy építmény elhelyezése tájba illesztve, a történeti tájszerkezet, a táji és tájképi értékek és az egyedi tájértékek megőrzésével, a tájkarakter erősítésével, a helyi építészeti hagyományok követése mellett, a beépítésre nem szánt területen a telek a meglévő beépítéshez igazodó, de legfeljebb 3%-os beépítettséggel történhet. Tisztelettel: Dr. Németh József |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
