Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Korom úr!

Megtisztelő érdeklődését megköszönve az alábbi választ adom.

Úgy értem, hogy az örökhagyó hagyatékát különböző hányadokban heten örökölték Önnel együtt. Úgy értem, hogy közjegyző előtt hagyatéki eljárás még nincs folyamatban, és hogy a hagyaték tárgyát képezi egy ingatlan is, amely értékét az örökösök közösen állapították meg. Úgy értem, hogy Ön és a többi örökös abban állapodtak meg, hogy a többi örökös örökrészét Ön a megállapított érték arányos része szerinti összeg ellenében magához váltja.

Úgy értem, hogy a többi örökös nem kíván sem adót, sem pedig illetéket fizetni az örökrész után tekintettel arra, hogy az Önnek ellenérték fejében át kívánják engedni. Erre tekintettel felmerült Önben, hogy lemond az örökrészéről a többi örökös javára, azonban nem tudja, hogy ebben az esetben milyen mértékű és fajtájú illetéket köteles megfizetni.
A fentiek alapján úgy értem, hogy Ön az örökléssel kapcsolatos illetékek megfizetése iránt érdeklődik.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 10. § (1) bekezdése szerint "annak a terhére, aki a megnyílt hagyatékból rá eső örökséget vagy egy részét a hagyatéki eljárás során más örökösnek ingyen átengedi, az átengedett rész után öröklési illetéket kiszabni nem lehet. Az így átengedett örökséget vagy egy részét megszerző más örökös úgy fizeti az öröklési illetéket, mintha a hagyaték közvetlenül az örökhagyóról szállt volna rá. Ha az átengedés visszteher fejében történik, az örökös terhére öröklési, az örökrészt megszerző terhére pedig visszterhes vagyonátruházási illetéket kell kiszabni."

Ugyanezen jogszabályhely (3) bekezdése szerint "ha az örökösök a megnyílt örökségre nézve maguk között osztályos egyezséget kötnek, mindegyik csak a neki jutott örökrész értéke után járó öröklési illetéket köteles megfizetni. Az az örökös azonban, aki az osztály alapján a hagyatékból a törvény vagy végrendelet szerint ráesőnél nagyobb értékű örökrészt ellenszolgáltatás fejében kapott, az örökrészen felül átvett rész értéke után visszterhes vagyonátruházási, az az örökös pedig, aki a vagyontárgyat ellenszolgáltatás fejében átengedte, öröklési illetéket köteles fizetni."

Az illeték mértékét illetően az Itv. 12. § (1) és (2) bekezdésének szabályai az irányadók.

E szerint az öröklési és az ajándékozási illeték általános mértéke - ha e törvény másként nem rendelkezik - az egy-egy örökösnek, hagyományosnak juttatott örökség és a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18%.

A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az öröklési és ajándékozási illeték mértéke 9%.

A rendelkezésre álló információkból számomra nem ismert, hogy az Önön kívüli többi örökös milyen rokonsági fokban állt az örökhagyóval. Erre tekintettel figyelemmel kell lenni az Itv. 16. § (1) bekezdésben meghatározott kedvezményekre és mentességekre. Az Ön esetében álláspontom szerint alkalmazandó a mentességek közül a i) pont, amely szerint mentes az öröklési illeték alól a "az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész". Ugyanez a szabályozás az ajándékozási illeték esetében is.

A fentiekre tekintettel vélhetően az Ön örökrésze illetékmentes lenne. Amennyiben a többi örökös a saját örökrészét Önnek visszterhesen átengedi, úgy ők a megváltási ár szerinti összeg alapján vagyonszerezési illeték megfizetésére kötelesek feltéve, hogy az egymás közötti viszonyban nem alkalmazható illetékkedvezmény vagy mentesség.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Megkeresését megköszönve ezúton az alábbiakról tájékoztatom.

Úgy értem, hogy az Ön tulajdonában álló társasházi tetőtéri lakás 45 m2 hasznos alapterületű, amely a teljes a közös képviselő szerint a teljes épületből 147 légköbmétert tesz ki. Úgy értem, hogy a közös képviselő által alkalmazott légköbmétert Ön vitatja, mert az Ön álláspontja szerint az Ön lakásának térfogata ennél kevesebb. Úgy értem, hogy a társasház közös fűtési rendszerrel rendelkezik, amely fogyasztását az egyes lakások között azok térfogata alapján osztják meg. Úgy értem az iránt érdeklődik, hogy amennyiben hitelesen felméri a lakás valós térfogatát, úgy annak eredményét a közös képviselőnek el kell-e fogadnia?

Úgy vélem, a lakás térfogatának helyes és hiteles megállapítása nélkül a lakásra vonatkozó pontos elszámolás nem készíthető. Azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy ebben az esetben tetőtéri lakásról van szó. Hasznos alapterületnek azt a területet lehet számításba venni, ahol a lakás magassága eléri vagy meghaladja a 190 centimétert [az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 46. pontja alapján]. Vélhetően a lakás 45 nm-es hasznos alapterülete is e szabály figyelembevétel mellett került meghatározásra.

Ebben az esetben a 190 centimétert el nem érő – jellemzően külső falazat melletti terület – a nettó alapterület esetén igen, de a hasznos alapterület számítása során nem kerül figyelembevételre. Ellenben a lakás térfogatáról hiteles állásfoglalást csak erre felhatalmazott szakértő tud önnek adni. Ennek birtokában – feltéve, hogy az az Ön álláspontját támasztja alá – úgy vélem, hogy a közös képviselő figyelembe fogja venni a valós értéket, ennek hiányában az illetékes járásbíróságon elszámolási per kezdeményezhető a társasházzal szemben.

A másik felvetett kérdést illetően úgy értem, hogy a lakás vízfogyasztását mellékvízmérő méri. A kérdés további része kapcsán viszont nem érthető, hogy társasház a mellékvízmézmérő által mért fogyasztás vagy más elszámolási mód alapján határozza meg a az egyes lakásokra jutó költséget.

Amennyiben a költségmegosztás a mellékvízmérők szerint történik, úgy a mellékvízmérő helyes működését szükséges vizsgálni. Amennyiben nem a mellékvízmérő alapján történik a költségmegosztás, úgy a közös képviselőnél, illetve lakógyűlésen szükséges indítványozni, hogy azok a lakások, amelyek mellékvízmérővel felszereltek, a továbbiakban a szerint vállalják a fogyasztás költségeit. Amennyiben az Ön lakásában a méretlen fővezetékről történő egyedi vízbekötés műszakilag megoldható és vállalja megtéríteni ennek valamennyi költségét, úgy a közműszolgáltató erre vélhetően köteles.

Tisztelettel:

dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Korom úr!

Megtisztelő megkeresését ezúton megköszönve a feltett kérdésre az alábbi választ adom.

Úgy értem, hogy nagyszülők halálát követően Ön örököstársaival ingatlant örökölt, azt meg is kívánja szerezni, és addig is ott kívánna lakni. Úgy értem, hogy az ingatlanszerzés mellett egyrészről az iránt érdeklődik, hogy a hagyatéki eljárás lezárásáig történő jogszerű ingatlanhasználathoz milyen szerződés szükséges, másrészről az iránt érdeklődik, e szerződéskötéskor a távollévőknek jelen kell-e lennie.

Fontos tudni, hogy a hagyaték tárgyául szolgáló ingatlan jogi sorsáról az örökösök már a hagyatéki eljárás során, közjegyző előtt ún. osztályos egyezség keretében is megegyezhetnek. Az egyezség alapján Ön lehet az ingatlan egyedüli örököse, nyilván az örököstársainak megfelelő ellentételezés jár ebben az esetben. Így már a hagyatéki eljárás során megszerezheti az ingatlant teljes egészében.

Ha nem sikerül megegyezniük, akkor a hagyatéki eljárás jogerős lezárulta után adásvételi szerződést köthet a többi örököstárs tulajdoni hányada vonatkozásában. Itt figyelni kell arra, hogy Önnek visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettsége keletkezhet.

A hagyatéki eljárás lezárultát megelőző használat kapcsán Ön és örököstársai között egy használati megállapodást érdemes kötni. A távollévők, vagy az aláíráskor egyéb okból jelen lenni nem képes vagy ebben akadályozott felek a használati megállapodást képviselőjük útján is aláírhatják, akár úgy is, hogy erre egymást meghatalmazzák. Egyébként ügyvédi ellenjegyzésre nincs szükség, bár javasolt.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Levele alapján úgy értem, hogy az Ön nagyapja a saját ingatlanát bérbe kívánja adni egy iraki illetőségű személy részére. Erre tekintettel arról érdeklődik, hogy a bérlő állampolgársága mennyiben befolyásolja a bérleti szerződést a birtokviszonyok és bérleti szerződés megszűnése tekintetében.

Álláspontom szerint az állampolgárságnak a bérleti jogviszony megszűnése, megszüntetése vonatkozásában nincs jelentősége. A bérlőt e tekintetben ugyanazon jogok illetik meg, valamint ugyanazon kötelezettségek terhelik, mintha magyar vagy más uniós állampolgár lenne.

Amennyiben a bérlő a bérleti díj fizetési kötelezettségét szabályos felszólítás ellenére sem teljesíti, úgy a bérleti szerződést a bérbeadó azonnali hatállyal felmondhatja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szabályai alapján.

Ami az önkéntes kiköltözés elmaradását illeti, közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozat hiányban a bírói út nem mellőzhető, függetlenül attól, hogy a bérlő mely állam polgára. Ezért mindenképpen javasolt a bérleti szerződés mellett ilyen nyilatkozat megkövetelése a bérlőtől.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Érdeklődő!

Megkeresését megköszönve az alábbi tájékoztatást adom.

Úgy értem, hogy 2021. április hónapban adómentesen értékesített ingatlant nagymamája, amelynek vételárát Önnek át kívánja adni. Úgy értem Ön a vételárát Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) felhasználása mellett ingatlanvásárlásra kívánja fordítani, és ezt az ingatlant vagy Ön építené, illetve építettné fel vagy meglévő ingatlant vásárolna. A nagymamája az ingatlanon haszonélvezeti jogot szerezne.

Úgy értem az iránt érdeklődik, hogy a vásárlást, illetve az építkezést követően ilyen módon tulajdonába kerülő ingatlan után visszterhes vagyonszerzési illeték kötelezettsége fennáll-e.

Főszabály szerint a CSOK igénybevétele mellett nem keletkezik visszterhes vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény 26. § (1a) bekezdés f) pontja alapján, mert a CSOK felhasználásával vásárolt ingatlan mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.

Felhívom ugyanakkor a figyelmét arra, hogy a vonatkozó kormányrendeletek (az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. Korm. rendelt) tartalmazzák azt is, hogy milyen tulajdoni viszonyok szükségesek építkezés, illetve ingatlanvásárlás esetén. A jogosultakon kívüli személy haszonélvezeti joga minden esetben kizáró tényező.

Annak azonban nincs akadálya, hogy nagymamája az ingatlanban tulajdont szerezzen, mert az igénylőknek a folyamat végén összesen legalább ½-ed tulajdoni hányaddal kell rendelkezniük. Az e fölötti tulajdoni hányad jogosultja az igénylőkön kívüli személy is lehet.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd