Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Kedves István!

Köszönöm kérdését.

Úgy értem, hogy a saját tulajdonú ingatlanának felosztását, azaz telekalakítását kíván kezdeményezni. Nem tisztázott, hogy a felosztást követően mindkét részt, vagy csak az egyiket kívánja értékesíteni harmadik személy számára. Úgy értem továbbá, hogy a helyi rendelet a közúthálózat fejlesztése céljából e felosztani kívánt telekből 225 m2 területre igényt tart.

Az Ön által feltett kérdés megválaszolásához elsőként azt kell megvizsgálni, hogy az ingatlan megosztható-e. Egy adott ingatlan akkor osztható meg, ha az irányadó helyi építési szabályok szerint a megosztani kívánt telek után maradó osztott telkek mérete eléri a megengedett legkisebb telekméretet, és mindkét telek megközelíthető közútról vagy szolgalmi útról. Ezzel kapcsolatban a településen hatályban lévő helyi építési szabályzatot (HÉSZ) szükséges megvizsgálni, amely a kérdésre egyértelmű választ kell adjon.

Amennyiben a HÉSZ alapján a telek megosztásának nincs akadálya, akkor arra az Ön kérelme alapján sor kerülhet.

A kérdésének másik része tekintetében ugyanakkor úgy látom, hogy ha az önkormányzat a közútfejlesztést végre kívánja hajtani, akkor azt telekalakítással megakadályozni, vélhetően, nem lehet.

Amennyiben az Ön kérelmére a telekmegosztás megtörténik, úgy az önkormányzat a számára szükséges terület megvásárlására fog ajánlatot tenni. Amennyiben ezt Ön elutasítja, illetve nem tudnak az önkormányzattal megegyezni, akkor az önkormányzat várhatóan kisajátítási eljárást fog indítani az általa megszerezni kívánt telekrész kapcsán.

Amennyiben kizárólag az önkormányzat a számára szükséges terület kisajátítására nincs lehetőség, úgy az önkormányzat – attól függően, hogy a megosztásra hogyan kerül sor – akár az egyik, akár mindkét, megosztással létrejött telket(ingatlant) ki fogja sajátítani az alábbiak szerint.

A kisajátítandó terület meghatározásakor vizsgálandó, hogy az Ön által kezdeményezett megosztás következtében létrejött új telkekből a kisajátítást követően visszamaradó rész („Visszamaradó Rész”)

• megengedett legkisebb teleknagyságot elér-e, továbbá
• használható-e,
• gazdaságosan értékesíthető-e,
• az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás továbbra is lehetséges-e, vagy nem válna-e számottevően költségesebbé (továbbiakban együtt: „Vizsgálandó Feltételek”).

Ennek alapján az alábbi esetek képzelhetőek el:

1. A Vizsgálandó Feltételek mindkét ingatlan vonatkozásában fennállnak. Ebben az esetben az önkormányzat köteles megfizetni a kormányhivatal által meghatározott összeget kártalanításaként, Ön pedig a kisajátítással csökkentett méretű ingatlanok tulajdonosa marad.
2. A Vizsgálandó Feltételek csak az egyik ingatlan vonatkozásában állnak fenn. Ekkor az önkormányzat köteles a másik ingatlant (amelynek tekintetében a Vizsgálandó Feltételek nem állnak fenn) teljes mértékben kisajátítani. Amennyiben a kisajátítás a megosztás fizikai elhelyezkedése miatt az előbbi ingatlant is érinti, akkor ezen ingatlan értékcsökkenése miatt és a teljesen kisajátított ingatlan vonatkozásában kell kártalanítást fizetni.
3. A Vizsgálandó Feltételek egyik ingatlan vonatkozásában sem állnak fenn. Ebben az esetben az önkormányzat valamennyi ingatlant köteles kisajátítani kártalanítási összeg megfizetése mellett, feltéve, hogy a kisajátítási szándékát ebben az esetben is fenntartja.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Réder úr!

Köszönöm kérdését.

Úgy értem, hogy a házaspár Családi Otthonteremtési Kedvezmény igénybevételével vásárolt lakóingatlant 1/2-1/2 tulajdoni hányad arányában. Úgy értem, hogy az adásvételi szerződés teljesítése után egymással ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt házassági vagyonjogi szerződést kötöttek, amelyben a tulajdoni hányadot 1/5-4/5-re változtatták meg.

Az Ön által feltett kérdés megválaszolásához arra kell tekintettel lenni, hogy a végrehajtás alapjául szolgáló tartozás az Ön által említett házassági vagyonjogi szerződést megelőzően vagy az követően keletkezett.

A) Ha a tartozás előbb keletkezett mint a a házassági vagyonjogi szerződés, akkor ez utóbbiról a tartozás jogosultja a tartozás keletkezésének pillanatában nem tudhatott. Így a tartozás fedezetéül továbbra is tartozás keletkezésekor meglévő személyes vagyon szolgál.

B) Ha a házassági vagyonjogi szerződés már a tartozás keletkezésekor is fennállt, akkor azt kell vizsgálni, hogy a tartozás jogosultja tudott vagy kellő körültekintés mellett tudhatott-e a házassági vagyonjogi szerződés létezéséről és tartalmáról. A tudomásszerzést annak a házastársnak kell bizonyítani, akinek a különvagyonát a tartozás érintené.

Amennyiben a házassági vagyonjogi szerződést a tartozás keletkezése előtt közjegyző nyilvántartásba vette, úgy a tudomásszerzést nem kell bizonyítani, úgy kell tekinteni, hogy a jogosult a házassági szerződésről és annak tartalmáról a tartozás keletkezésekor tudomással bírt. Ebben az esetben a házassági szerződés hatálya kiterjed a tartozásra, így a végrehajtásra is, tehát csak a házassági vagyonjogi szerződés szerinti külön vagyon, illetve a közös vagyon vonható végrehajtás alá, a másik házastárs külön vagyona nem.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Uram!

Megtisztelő kérdést megköszönve megkeresésére az alábbi választ tudom adni.

Úgy értem, hogy 2011-ben öröklés jogcímen szerezett 1/2-ed arányú tulajdont egy társasházi lakásban. Úgy értem, hogy másik 1/2-ed tulajdoni hányad a lakásban jelenleg bent lakó tulajdonostársé, aki egyben haszonélvezeti joggal is rendelkezik az Ön tulajdoni hányadán és ennek alapján kizárólagosan használja az ingatlant. Úgy értem, hogy a tulajdonostárs az örökléstől a mai nappal bezárólag visszamenőlegesen követeli Öntől az ingatlanra eső közös költség felét.

Elsőként azt szükséges megvizsgálni, hogy a társasház alapító okirata a közös költség fizetési kötelezettségét hogyan szabályozza. Ez alapján lehet megállapítani, hogy az egyes közös költség elemeket ki köteles fizetni, és egy végleges álláspont csak a társasház alapító okiratának vizsgálatát követően tudok kialakítani.

Valószínűsítem, hogy figyelemmel az öt éves elévülési határidőre a 2011-től számított követelés egy része már elévülhetett, ezt azonban teljes bizonyossággal csak az esetleges felszólítások, egyéb nyilatkozatok vizsgálata után lehet biztosan kijelenteni.

Megjegyzendő, hogy amennyiben a tulajdonostársnak az Ön tulajdoni hányadára kiterjedő haszonélvezeti jog van, úgy Ön a használatra tekintettel nem tarthat igényt sem használati sem egyéb díjazásra, ellenértékre.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Elsőként fogadja őszinte részvételemet férje elvesztése miatt.

Úgy értem, hogy néhai férje testvére egy írásbeli nyilatkozatot tett, amely szerint az örökölt ingatlan tulajdoni hányadára nem tart igényt, és azt néhai férjének még életében ajándékozza. Úgy értem, a tulajdonjog változás az ingatlan-nyilvántartásba nem került átvezetésre, és a néhai férje halála után hagyatéki eljárás még nem folyt le. Úgy értem, jelenleg az ingatlan-nyilvántartás szerint az ingatlan néhai férje és annak testvére közös tulajdonában áll.

Álláspontom szerint elsőként azt kell megvizsgálni, hogy néhai férje és annak testvére között létrejött-e ajándékozási szerződés. Figyelemmel arra, hogy az ajándékozás tárgya ingatlan, ezért az csak írásban tett nyilatkozatokkal történhet érvényesen.

Úgy vélem a testvérek között akkor jött létre ajándékozási szerződés, ha a néhai férje a testvére által írt „ajándékozó levelet” írásban elfogadta. Amennyiben az „ajándékozó levelet”, mint ajándékozási ajánlatot néhai férje nem fogadta el írásban, vagy ennek tényét kellő időben nem közölték, úgy az ajándékozási szerződés nem jött létre. Amennyiben az ajándékozási szerződés nem jött létre, úgy sajnos az ingatlan meghatározott hányada nem kerülhetett át férje nevére, és így a gyermekei sem örökölhették azt.

Amennyiben viszont a néhai férje az ajánlatot írásban elfogadta, akkor írásbeli ajándékozási szerződés létrejöhetett a felek között. Úgy értem azonban, hogy e szerződés nem rendelkezik azokkal a kötelező alaki feltételekkel (meghatározott személyi adatok, ügyvédi ellenjegyzés, stb.) amelyek szükségesek a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez.

Ebben az esetben a néhai férje testvére ellen szerződés létrejöttének megállapítása iránti pert lehet indítani.

A per sikeressége esetén - ha az Ön által említett hagyatéki eljárás addigra lezárul – póthagyatéki eljárást kell lefolytatni az ingatlan vonatkozásában.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm a kérdését.

A kérdésben írtak alapján úgy értem, hogy először Ön a saját tulajdonát képező ingatlanát a párja kérésére értékesítette, majd a vételárból két ingatlant vásárolt: (1) egy lakóházat a volt párja részére, és (2) egy nyaralót (amelynek vevőjéről nem tájékoztatott).

Úgy értem, hogy a fentiek előtt párjával abban állapodtak meg, hogy az Ön által "olcsóbb háznak" nevezett ingatlan azzal a reménnyel kerül a párja nevére, hogy abban közösen élnek majd. Úgy értem, hogy a másik ok, amely miatt az ingatlan a volt párja nevére került, hogy el akarták kerülni, hogy előző házasságából született gyermeke azt az Ön esetleges halála esetén örökölje.
A fentiek alapján értésem szerint Ön az "olcsóbb ház" vételárát a volt párjának ajándékozta azzal a céllal, hogy megvásárolja azt az ingatlant, amelybe együtt kívántak beköltözni.

A fentiek alapján felmerülhet az is, hogy a párja az Ön kizárólagos tulajdonát képező családi ház értékesítésekor és az új lakóház megvásárlásakor megtéveszthette Önt, amennyiben bizonyítható, hogy soha nem állt szándékában Önnel együtt az ingatlanba költözni. Erre tekintettel elsődlegesen felmerülhet az ajándékozási szerződés bíróság előtti megtámadása megtévesztés miatt.

Másodsorban, mind Ön, mind pedig párja előtt ismert volt az ajándékozás célja, és Ön erre a feltevésre alapította az ajándékozási szándékát. Az ajándékozás célja viszont a párja miatt hiúsult meg. Úgy értem, hogy az ajándékozásra feltehetően nem került volna, ha Ön előre tudja, hogy nem fognak együtt beköltözni az ingatlanba.

A Ptk. 6:237. § (3) bekezdése szerint „az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.”

A fentiekre tekintettel másodlagosan az ajándék helyébe lépő érték (ingatlan) követelése miatt is pert lehetne indítani a volt párja ellen, feltéve, hogy az ingatlant vagy annak vételárát önként nem adja át Önnek.

A Ptk. 6:237. § (2) bekezdése alapján „ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.”

Úgy vélem, hogy párja azáltal, hogy az ingatlanvásárlás és eladás során Önt megtévesztette és ezáltal kárt okozott, súlyos jogsértést követett el Önnel szemben. Ezáltal az ajándékra feltehetően a jogsértés súlyára tekintettel érdemtelenné vált, így Önnek jogában állhat az átadott vételár helyébe lép értéket, azaz az ingatlant követelni volt párjától.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd