Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol

Tisztelt Horváth úr!

Köszönöm szépen a kérdését.

Úgy értem, hogy az ajándékozással egyidejűleg az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat kívánna alapítani. A vonatkozó jogszabályi rendelkezések jelenleg nem teszik lehetővé, hogy elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom önmagában bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba.

Az ügylet mögötti szándék megismerését követően azonban lehetséges, hogy megfelelő jogi megoldást tudnánk találni a problémára, akár haszonélvezeti jog, vagy vételi jog egyidejű alapításával.

Az Ön számára megfelelő megoldás megtalálása érdekében azt javaslom a megadott elérhetőségek bármelyikén vegye fel velem a kapcsolatot.

Tisztelettel:

Dr. Németh József

Tisztelt Uram!

Köszönöm szépen a megkeresését.

Természetesen irodánk foglalkozik ingatlanok adásvételéhez szükséges iratok előkészítésével és a szükséges ügyintézéssel. Továbbá irodánk polgári és gazdasági jogi tanácsadással, így társadalombiztosítási/nyugdíj kérdésekkel is foglalkozik.

Keressenek meg e-mailben: jozsef.nemeth@nemethlegal.hu

Tisztelettel:

dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm kérdéseit.

A vonatkozó jogszabályi rendelkezések alapján elővásárlási jog illeti meg a (közös tulajdonban álló) teremgarázs mindenkori tulajdonostársait, ha a vételi ajánlat kívülálló, nem tulajdonostárs harmadik személytől származik. Annak megállapításához, hogy kik minősülnek tulajdonostársnak, a társasházi alapító okirat és az ingatlan tulajdoni lapjainak vizsgálata szükséges.

Ha vevője tulajdoni hányaddal rendelkezik a teremgarázsban, amelyben Ön is tulajdonos, akkor a többi tulajdonostársat elővásárlási jog nem illeti meg. Ennek okán Ön nem köteles értesíteni a többi tulajdonostársat sem az ajánlatról, sem pedig az adásvételről.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm kérdését.

Az Ön által leírt helyzetre többféle szabályrendszer előírásait kell alkalmazni. Általános polgári jogi alapelv, hogy senki sem okozhat jogellenesen kárt senkinek.

Ez az elv megjelenik az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997 (XII. 20.) Korm.rendelet (OTÉK) 47. § (8) és (9) bekezdéseiben is, amely szerint a telek, terület csapadékvíz-elvezetési rendszerét úgy kell kialakítani, hogy a víz a terepen és az építményekben, továbbá a szomszédos telkeken és építményekben, valamint a közterületen kárt (átázást, kimosást, korróziót stb.) ne okozzon, és a rendeltetésszerű használatot ne akadályozza. A csapadékvíz a telken belül elszivárogtatható, ha ez a telek és a szomszédos telkek, továbbá az építmények állékonyságát és rendeltetésszerű használatát nem veszélyezteti.

Az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat által alkotott építési szabályzat a fentieknél szigorúbb rendelkezéseket is előírhat.

Annak eldöntése ugyanakkor nem jogi, hanem egyéb szakmai kérdés, hogy a szomszéd által alkalmazott vízelvezetési módszer megfelelő-e, és az Önök ingatlana kapcsán kár bekövetkezése fenyeget-e.

Így például a vízelvezető faltól való távolsága nagymértékben függhet a telek lejtésétől, az alkalmazott technológiától és az árok mélységétől is. Olyan távolságot, mélységet és technológiát kell alkalmazni, amely nem veszélyezteti a fal állékonyságát, állagát.

A csapadékvíz elvezetésére számos megoldás létezik, amelyek közül sok alkalmas lehet a probléma megoldására. A vonatkozó jogszabályok nem írnak elő ezekre egyértelmű útmutatást, hanem az eredmény vonatkozásában kívánnak meg követelményeket. Az eredményeket elérő és más jogszabályt nem sértő mód elfogadható. Ez lehet egy sima betonozott árok, de akár szükség szerint vízgyűjtő és szivattyú alkalmazása is.

Azt javaslom, hogy első lépésként próbáljon megegyezni a szomszédjával és olyan közös megoldást kialakítani, amely megoldja a vízelvezetés problémáját és az Ön ingatlanát sem károsítja.

Amennyiben nem tudnának megegyezni, és a szomszéd által választott megoldás kárt okoz Önöknek, úgy első körben az illetékes jegyzőnél birtokvédelmi eljárást javasolt indítani. A jegyző az eljárás során lefolytatandó szemle után az esetleges szabálytalan vízelvezetés miatt egyébként is köteles eljárni az OTÉK szabályai alapján.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd

Tisztelt Hölgyem!

Köszönöm szépen a kérdését.

Úgy értem a levele alapján, hogy Ön elvált a férjétől. Ennek nyomán azt feltételezem, hogy a házassági vagyonközösség a válás következtében már nem áll fenn Önök között, és a válás során közös vagyont akként rendezték, hogy jelenleg 1/2-1/2 arányban tulajdonosai ingatlannak. Ezt a konkrét üggyel kapcsolatosan mindenképpen vizsgálni kell.

Ezért amennyiben nem áll fenn semmilyen más körülmény, úgy Ön mint tulajdonostárs szabadon rendelkezik az Önt illető 1/2 tulajdonrész felett. Ezért a volt férje csak az ő saját tulajdonrészét tudja elsődlegesen értékesíteni egy harmadik fél vevő számára. Amennyiben az egész házat értékesíteni kívánják, úgy Ön mint tulajdonostárs mindenképpen eladó kellene, hogy legyen, sőt Önt még elővásárlási jog is megilleti a férje tulajdonrésze kapcsán.

Nem tudom, hogy mik lehetnek a volt férjének szándékai, de mindenképpen javaslom, hogy keressen meg egy ügyvédet az ügy részletes áttekintése céljából.

Megjegyzem, hogy Magyarországon ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés is elegendő ingatlan értékesítéséhez. Közjegyzői okiratban is van rá lehetőség, de az eljárás ebben az esetben vélhetően drágább és egy ilyen szerződéshez nem szükséges formaságokkal terhelt lenne.

Tisztelettel:

Dr. Németh József
ügyvéd