Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol
Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás
2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.
Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.
2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.
Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.
Ingatlanjog kérdések és válaszok
Kérdező: Mariann
2021. 06. 28. 22:02:43
Tisztelt Ügyvéd Úr !
Tanácsot szeretnék kérni,ha lehetséges.
Osztatlan közös zártkerti földterülettel kapcsolatban. Tulajdonomban van egy osztatlan közös tulajdonban levő 5875/2475 m2 tulajdoni hányad,összesen rajtam kívül két másik élő tulajdonossal.2004 óta nem tudom az osztatlan közös tulajdont megszüntetni. Jelenleg már lakó övezeti besorolású lett, a földhivatal mindent megtett, kaptam engedélyt 400 m2 más célú hasznosítására, lakóház és udvar kialakítására. De az építési osztály kéri a tulajdonos társak bele egyezését .Amit sosem adnak meg. Se eladni, a saját részüket, se kivásárolni az én tulajdonrészemet, sem közösen eladni, sem szét méretni, megosztani hivatalosan, és nem is használják egyáltalán.A kérdésem az lenne ,hogy ha ügyvédhez fordulnék, lehet e egyáltalán megoldás a számomra. Meg tudok e valaha szabadulni tőlük ? Sajnos a leendő örökösök sem értelmesebbek. Esélyem sincs értelmes emberi megállapodásra jutni velük. A földhivatal osztályvezetője azt tanácsolta forduljak ügyvédhez. De nem vágyom még évekig tartó pereskedésre.Minden reményem ez az új földtörvény volt .De úgy tűnik rám ez sem vonatkozik.
Segítségét előre is köszönöm . Tisztelettel Mariann
Tanácsot szeretnék kérni,ha lehetséges.
Osztatlan közös zártkerti földterülettel kapcsolatban. Tulajdonomban van egy osztatlan közös tulajdonban levő 5875/2475 m2 tulajdoni hányad,összesen rajtam kívül két másik élő tulajdonossal.2004 óta nem tudom az osztatlan közös tulajdont megszüntetni. Jelenleg már lakó övezeti besorolású lett, a földhivatal mindent megtett, kaptam engedélyt 400 m2 más célú hasznosítására, lakóház és udvar kialakítására. De az építési osztály kéri a tulajdonos társak bele egyezését .Amit sosem adnak meg. Se eladni, a saját részüket, se kivásárolni az én tulajdonrészemet, sem közösen eladni, sem szét méretni, megosztani hivatalosan, és nem is használják egyáltalán.A kérdésem az lenne ,hogy ha ügyvédhez fordulnék, lehet e egyáltalán megoldás a számomra. Meg tudok e valaha szabadulni tőlük ? Sajnos a leendő örökösök sem értelmesebbek. Esélyem sincs értelmes emberi megállapodásra jutni velük. A földhivatal osztályvezetője azt tanácsolta forduljak ügyvédhez. De nem vágyom még évekig tartó pereskedésre.Minden reményem ez az új földtörvény volt .De úgy tűnik rám ez sem vonatkozik.
Segítségét előre is köszönöm . Tisztelettel Mariann
 | Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm szépen kérdését. Úgy értem, hogy Ön és másik két személy közös tulajdonában áll egy zártkert megjelölésű ingatlan, de sajnos a másik két tulajdonostárs elzárkózik bármiféle együttműködéstől, ezért a közös tulajdont valamilyen módon meg kívánja szüntetni. A közös tulajdont megegyezés hiányában csak bírói úton lehetséges megszüntetni. Az ingatlant elsődlegesen természetben kell megosztania a bíróságnak, feltéve hogy ez lehetséges az irányadó telekalakítási szabályokra figyelemmel (a helyi építési szabályzat alapján a telek megosztható, a megosztás után maradó telkek elérik a legkisebb telekméretet). Nem lehet természetben megosztani az ingatlant akkor sem, ha az értékcsökkenéssel járna, illetve gátolná a rendeltetésszerű használatot. Amennyiben természetbeni megosztás nem lehetséges, úgy a bíróság az ingatlan forgalmi értéke alapján megállapítja az egyes tulajdoni hányadok értékét, amelyből kiindulva az egyik tulajdonostárs a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadait megvásárolhatja (magához válthatja). Amennyiben több tulajdonostárs kívánja magához váltani a tulajdonostársak valamennyi tulajdoni hányadát, vagy ezt egyik tulajdonostárs sem kívánja, akkor a bíróság a közös értékesítését is előírhatja az általa meghatározott minimum vételár mellett. Ebben az esetben a vételár a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányába oszlik meg. Végső esetben - ha a felek között nincs szándék a közös értékesítésre - a jogerős ítélet alapján végrehajtó igénybevételével árverés útján is értékesíthető az ingatlan. Azonban meg kell jegyeznem, hogy a bíróság olyan megosztási módot nem alkalmazhat amely ellen mindegyik fél tiltakozik. A per időtartama több tényezőn múlik, azonban vannak lehetőségek a pertartam rövidítésre. Amennyiben az ingatlan értékét egy szakértő ún. előzetes bizonyítási eljárás keretében meghatározza, úgy ezzel a peres eljárás már nem húzódik. A fentiek értelmében úgy látom, hogy a bírói út közös megegyezés hiányában nem kerülhető el, azonban ez meg tudja oldani a helyzetet nagy valószínűséggel. Ehhez mindenképpen javaslom ügyvéd igénybe vételét, amelyet segítséget természetesen mi is tudunk vállalni. dr. Németh József ügyvéd jozsef.nemeth@nemethlegal.hu |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Szilvia
2021. 06. 11. 22:00:05
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Szeretnénk a tanácsát kérni, amennyiben lehetséges.
Szeretnénk megvásárolni piaci hitelre egy 30 nm-es belvárosi lakást, melyben a szoba két kis szobára van bontva. (állami támogatás, CSOK nélkül!). Hitelközvetítő segítségét kértük, akinek megadtuk az ingatlannak a hirdetésben szereplő adatait. Ezen szerepel egy 12 nm-es és egy 9 nm-es szoba. A banki követelményeknek megfeleltünk, megírtuk az adásvételit, elindítottuk a hitelkérelmet. Jelentős előleget is fizettünk, és a lakástakarékot is átutalták nekik. Azonban az értékbecslő megállapította, hogy egyik szoba sincs 12 nm (10,3 és 6,63), és mivel az eltérés jelentős, így az Unicredit bank visszadobta a kérelmünket a 12 nm-es szoba hiányára hivatkozva. Sőt, a hitelközvetítő csak egyetlen bankot talált, ahol ez nem gond, itt viszont 30 % önerőt kérnek és a THM is magasabb. Jeleztük az eladónak a problémát, hogy miatta utasított el minket a bank (mivel tévesek voltak a hirdetésben szereplő rajzon az adatok), és hajlandóak vagyunk kicsit rosszabb kamatú hitelt is felvenni, de akkor segítsen rendezni anyagilag a különbséget. Az eladó állítja, hogy nem tudott arról, hogy a szoba kisebb, és nem hajlandó segíteni, vegyünk fel hitelt ott, ahol akarunk, és tartsuk az adásvételiben megszabott határidőt. Csakhogy mi az ő hibás adatai miatt buktuk el az előző hitelkérelmet! Mit lehet ez ügyben tenni? Az eladó elismeri, hogy nem ellenőrizte az általa feltett alaprajz adatait, mert azt ő is így kapta az előző tulajdonostól. Joga van ehhez az eladónak? El lehet állnunk az adásvételtől a foglaló elbukása nélkül, (az előleg, LTP visszafizetésével is!) arra hivatkozva, hogy a hitelkérelmet miatta utasították el? Milyen jogaink vannak ebben az esetben, és az eladónak milyen kötelességei? Kihez tudnánk fordulni? Köszönöm a segítségét!
Szeretnénk a tanácsát kérni, amennyiben lehetséges.
Szeretnénk megvásárolni piaci hitelre egy 30 nm-es belvárosi lakást, melyben a szoba két kis szobára van bontva. (állami támogatás, CSOK nélkül!). Hitelközvetítő segítségét kértük, akinek megadtuk az ingatlannak a hirdetésben szereplő adatait. Ezen szerepel egy 12 nm-es és egy 9 nm-es szoba. A banki követelményeknek megfeleltünk, megírtuk az adásvételit, elindítottuk a hitelkérelmet. Jelentős előleget is fizettünk, és a lakástakarékot is átutalták nekik. Azonban az értékbecslő megállapította, hogy egyik szoba sincs 12 nm (10,3 és 6,63), és mivel az eltérés jelentős, így az Unicredit bank visszadobta a kérelmünket a 12 nm-es szoba hiányára hivatkozva. Sőt, a hitelközvetítő csak egyetlen bankot talált, ahol ez nem gond, itt viszont 30 % önerőt kérnek és a THM is magasabb. Jeleztük az eladónak a problémát, hogy miatta utasított el minket a bank (mivel tévesek voltak a hirdetésben szereplő rajzon az adatok), és hajlandóak vagyunk kicsit rosszabb kamatú hitelt is felvenni, de akkor segítsen rendezni anyagilag a különbséget. Az eladó állítja, hogy nem tudott arról, hogy a szoba kisebb, és nem hajlandó segíteni, vegyünk fel hitelt ott, ahol akarunk, és tartsuk az adásvételiben megszabott határidőt. Csakhogy mi az ő hibás adatai miatt buktuk el az előző hitelkérelmet! Mit lehet ez ügyben tenni? Az eladó elismeri, hogy nem ellenőrizte az általa feltett alaprajz adatait, mert azt ő is így kapta az előző tulajdonostól. Joga van ehhez az eladónak? El lehet állnunk az adásvételtől a foglaló elbukása nélkül, (az előleg, LTP visszafizetésével is!) arra hivatkozva, hogy a hitelkérelmet miatta utasították el? Milyen jogaink vannak ebben az esetben, és az eladónak milyen kötelességei? Kihez tudnánk fordulni? Köszönöm a segítségét!
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Megtisztelő megkeresését megköszönve az alábbi választ tudom adni. A pontos jogi álláspont kialakításához ismerni kell az érintett ingatlan tulajdoni lapján lévő adatokat, a felek közötti adásvételi szerződést, különösen a szavatosságra vonatkozó nyilatkozatokat, továbbá a bank által kiadott hitelfeltételeket. Ezek hiányában csak a levelében írtakra tudok hagyatkozni, amivel kapcsolatban feltételezem, hogy az ingatlan tulajdoni lapján szereplő szobaszám megegyezett az adásvételi szerződésben írtakkal. Levele alapján úgy értem, hogy az eladó 30 m2-es alapterületű, lakásnak minősített ingatlant kínált eladásra, és a hirdetés szerint a lakás egy 12 m2-es és egy 9 m2-es lakószobával rendelkezett. Úgy értem, hogy a banki vizsgálat azt tárta fel, hogy a lakószobák a megadottnál kisebbek. Úgy értem, hogy a kiszemelt finanszírozó bank a valóság és a kérelemben megadott adatok jelentős kedvezőtlen eltérése miatt a hitelkérelmet elutasította és csak kedvezőtlenebb feltételek mellett tudnának másik banknál finanszírozásra szerződni. Úgy értem, hogy az eladó a tájékoztatás hibáját elismerte, azonban továbbra is ragaszkodik az Önök szerződésszerű teljesítéséhez. Amennyiben az így van akkor úgy tűnik, hogy a tájékoztatás hibája miatt kerülhettek kedvezőtlenebb helyzetbe, amely tájékoztatási hiba lényeges elemre vonatkozhatott. A fentiek alapján feltehetően Önnek jogában állhat elállni a szerződéstől a tájékoztatás jelentős hibája miatt, amennyiben ez valós (és a valóság sem az adásvételi szerződésből, sem pedig a tulajdoni lapból nem derülhetett ki az Ön számára) és érdemben befolyásolhatta a lakás finanszírozását. Az ügy összetettsége és az információk, iratok hiánya miatt azt javaslom, keressen meg egy ügyvédet az ügyben való tovább lépés és végleges jogi álláspont kialakítása céljából. Az ügyet természetes én is tudom vállalni és az iratok (hirdetés, adásvételi szerződés, tulajdoni lap) áttekintése után tudok végleges álláspontont kialakítani. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd jozsef.nemeth@nemethlegal.hu |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Varga Erika
2021. 05. 25. 15:18:37
Üdvözlöm! Tápiószecsőn van egy zártkert, művelési ág/kivett megnevezés szántó és gazdasági épület. kat.t.jöv k.fill 2,47.
kat.jöv. k.fill 0. Sajnos nem lett kivonva művelés alól. Eladnánk, 60 napos kifüggesztéssel, van is vevő rá. Honnan tudom, hogy van-e rajta arany korona (k.fill 2,47.?), és mit befolyásol az eladáson? Elővásárlónak minősül-e, aki a szomszéd községben lakik (Szentmártonkáta)? Válaszát előre is nagyon köszönöm
kat.jöv. k.fill 0. Sajnos nem lett kivonva művelés alól. Eladnánk, 60 napos kifüggesztéssel, van is vevő rá. Honnan tudom, hogy van-e rajta arany korona (k.fill 2,47.?), és mit befolyásol az eladáson? Elővásárlónak minősül-e, aki a szomszéd községben lakik (Szentmártonkáta)? Válaszát előre is nagyon köszönöm
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm kérdését. Az ingatlan aranykorona értéke a tulajdoni lapon szereplő adatokból állapítható meg, amely érték az adásvételt érdemben nem befolyásolja. Az Ön által közölt adatok alapján úgy tűnik, hogy az érintett ingatlan vonatkozásában hektáronként 2 aranykorona és 47 fillér a tiszta kataszteri jövedelem szerinti érték. Véleményem szerint előfordulhat, hogy egy szentmártonkátai lakos elővásárlási joggal rendelkezik egy tápiószecsői termőföldügylet kapcsán, mint helyben lakó szomszéd, ehhez vizsgálni szükséges, hogy az alábbi feltételek fennállnak-e az ő esetében: • az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve egy olyan településen van-e, amely szomszédos az ügylet tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel, és • a tulajdonában vagy használatában lévő, a lakóhelye szerinti településen fekvő földje szomszédos-e az ügylet tárgyát képező földdel. Ha ezeknek a feltételeknek a szomszéd községben lakó megfelel, akkor elővásárlásra jogosult lehet. Az ügy összetettsége és az információk, iratok hiánya miatt azt javaslom, hogy Ön és a vevőjelöltje keressen meg egy ügyvédet az ügyben való tovább lépés és végleges jogi álláspont kialakítása céljából. Az ügyet természetes én is tudom vállalni és az iratok (tulajdoni lap, vevőjelölt iratai, földtulajdonainak tulajdoni lapja) áttekintése után. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Fenyvesi Gábor
2021. 06. 21. 9:15:22
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Adott egy pest megyei ingatlan.
50-50% testverem es az en tulajdonom. Jelen pill. Ö egy otthonba él mert korlatolt gondnokság alatt áll.(Beteg)
Az én ráeső ingatlan rész adósság miatt folyamatos végrehajtáson van MBVK. De az adósságot viszont vonjak a munkahelyemen. Viszont van egy kiskorú gyermekem, akinek a felügyeleti jogát nem rég kaptam meg jogilag. 1 kitétel volt az ingatlan erősen felújításra szorul. Ha én elkezdem felújítani az ingatlant és bele ölök egy csomó pénzt az ingatlanba közbe kitesznek az utcára, mert elárverezik akkor én eés a fiam nem tudnánk hova menni és el is vehetik tőlem intézetbe is vihetik. Nem tudom most mit csináljak. Várom tanácsát. Üdv. Fenyvesi Gábor
Adott egy pest megyei ingatlan.
50-50% testverem es az en tulajdonom. Jelen pill. Ö egy otthonba él mert korlatolt gondnokság alatt áll.(Beteg)
Az én ráeső ingatlan rész adósság miatt folyamatos végrehajtáson van MBVK. De az adósságot viszont vonjak a munkahelyemen. Viszont van egy kiskorú gyermekem, akinek a felügyeleti jogát nem rég kaptam meg jogilag. 1 kitétel volt az ingatlan erősen felújításra szorul. Ha én elkezdem felújítani az ingatlant és bele ölök egy csomó pénzt az ingatlanba közbe kitesznek az utcára, mert elárverezik akkor én eés a fiam nem tudnánk hova menni és el is vehetik tőlem intézetbe is vihetik. Nem tudom most mit csináljak. Várom tanácsát. Üdv. Fenyvesi Gábor
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Fenyvesi úr! Köszönöm szépen kérdését. Úgy értem, hogy az Önnel szemben bírósági végrehajtási eljárás van folyamatban, amely érinti az Ön Pest megyei ingatlanban fennálló tulajdoni hányadát is. A végrehajtási eljárás keretében a hitelezői követelés kielégítése céljából a végrehajtó a munkabéréből való levonás iránt is intézkedett. Úgy értem továbbá, hogy kiskorú gyermekének felügyeleti jogát azzal a feltétellel kapta meg, hogy a gyermek részére megfelelő lakhatási körülményeket biztosít, amelynek Ön az előbbi ingatlan felújításával kívánna eleget tenni. A feltett kérdésre sajnálattal azt a választ kell adjam, hogy ha a végrehajtási eljárás jogszerűen van folyamatban, akkor amíg a tartozást ki nem egyenlíti, úgy a végrehajtási eljárás lezárulásáig fennáll a lehetősége annak, hogy a végrehajtó megkísérli ingatlan tulajdoni hányadát árverés útján értékesíteni. Ebben az esetben az árverési értékesítés előtt esetlegesen elvégzett felújítás értéke növelné az ingatlan értékét, de Ön csak az árverésből befolyt vételár és a tartozás (plusz végrehajtási költségek) különbözeteként fennmaradó összegre lenne jogosult. Úgy látom célravezető lehet a hitelezővel valamilyen elfogadható megoldásban megállapodni, annak biztosítása érdekében, hogy a végrehajtó ne árverezze el az Ön tulajdoni hányadát. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Homoki Éva Róza
2021. 06. 02. 7:05:54
Tisztelt Ügyvéd Úr! Lányaim örököltek elhunyt édesapjuk után 25-25 százalék tulajdonrészt egy házingatlanból. Az 50 százalék a most is bent lakó volt élettárs tulajdonrésze! Banki hitel miatt árverezésre kerül a lakóház. Jelenleg 16.000.000 Forint a hiteltartozás. Mi van akkor, ha az ingatlant 12.000.000 Ft-ért veszi meg valaki és még marad 4.000.000 Ft tartozás?
Ki milyen arányban fizeti a fent maradó tartozást? A hitelt a volt élettárs vette fel, gyermekeim apja adóstársként szerepel. Várom válaszát! Üdv.: Éva Róza
Ki milyen arányban fizeti a fent maradó tartozást? A hitelt a volt élettárs vette fel, gyermekeim apja adóstársként szerepel. Várom válaszát! Üdv.: Éva Róza
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm szépen a megkeresését. Úgy értem, hogy a kérdésével érintett, végrehajtás alá vont ingatlan jelenleg három személy tulajdonában áll 1/2-ed, valamint 1/4-ed és 1/4-ed arányban, továbbá, hogy a végrehajtás eredményeképpen befolyó összeg lehetséges, hogy nem lesz elegendő tartozás megfizetésére. Ebben az esetben elsődlegesen a kölcsönszerződés adósát (azaz a volt élettársat) terheli a fennmaradó kölcsöntartozás megfizetése, ennek pontos megállapíthatóságához azonban szükséges lenne megvizsgálni a kölcsönszerződést is. Amennyiben az apa utáni hagyaték már átadásra került, és a gyermekek az örökséget nem utasították vissza, akkor az ingatlannal együtt a tartozást is örökölték. Ennek oka az, hogy a hagyaték, mint egész (vagyon és tartozás együtt) száll át az örökösre, így már ők is adósnak minősülnek. Amennyiben a gyermekei az ingatlannal együtt a tartozást is örökölték, akkor arra kell figyelemmel lenni, hogy az örökösök (ebben az esetben gyermekei) csak a hagyaték tárgyaival és hasznaival felelnek a tartozásokért. Vagyis, ha az ingatlan árverezése után, ha az abból befolyt összeg nem elegendő az elhunyt tartozásának kielégítésére, a fennmaradó követelésért a gyermekei feltehetőleg már nem felelnek. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
