Ingatlan adásvételi szerződés
Ha ingatlant adsz el vagy veszel, az egyik legfontosabb lépés az adásvételi szerződés megkötése. Ez az a jogi dokumentum, ami biztosítja, hogy a pénzért valóban megkapod a lakást, házat vagy telket – és fordítva. Nem mindegy, hogyan készül, mit tartalmaz, és kivel írod alá. Ebben a cikkben segítek átlátni, mi az az ingatlan adásvételi szerződés, mire figyelj aláírás előtt, és milyen hibákat érdemes elkerülni.
🔍 Évente 4 millió érdeklődő nézi a hirdetéseket
🏷️ Már több százezer sikeres eladás volt a megveszLAK-on
🚀 Egyszerű, gyors, felhasználóbarát hirdetésfeladás
Adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés egy jogi megállapodás, amelyben az eladó vállalja, hogy egy dolgot – például egy ingatlant – a vevőnek elad, a vevő pedig vállalja, hogy ezért megfizeti az ellenértéket. Ilyen szerződés nemcsak ingatlanra, hanem például autóra vagy más értéktárgyra is köthető.
Ingatlan esetében azonban szigorúbb szabályok vonatkoznak az adásvételi szerződésre: kötelező az írásbeli forma, és csak ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzésével érvényes. Emellett az is feltétel, hogy a szerződést benyújtsák a földhivatalhoz, hiszen csak így történhet meg a tulajdonjog bejegyzése.
A továbbiakban kifejezetten az ingatlan adásvételi szerződésre koncentrálunk – mire figyelj, hogyan zajlik a folyamat, és mit érdemes tudni róla.
Adásvételi szerződés minta
Sokan keresnek az interneten adásvételi szerződés mintát, amikor ingatlan eladásra vagy vásárlásra készülnek. Bár egy minta segíthet abban, hogy jobban átlásd, milyen pontokat tartalmaz egy ilyen szerződés, fontos tudnod, hogy önmagában nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést.
Fontos: A letölthető minták csak tájékoztató jellegűek, és nem biztos, hogy megfelelnek a Te konkrét helyzetednek vagy a hatályos jogszabályoknak. Egy rosszul összeállított szerződés akár érvénytelenséget is eredményezhet, vagy később komoly vitákhoz vezethet.
Ahogy fentebb is olvashattad, ingatlan adásvételi szerződéshez minden esetben ügyvéd szükséges, ezért gyakorlatilag felesleges bármilyen mintát letölteni. A végleges, érvényes szerződést úgyis ügyvéd készíti el vagy ellenjegyzi – és ez így van jól.
Mit tartalmaz egy ingatlan adásvételi szerződés?
Egy jól elkészített ingatlan adásvételi szerződés minden lényeges adatot és jogi nyilatkozatot tartalmaz, ami ahhoz kell, hogy a tulajdonjog biztonságosan átkerüljön a vevőhöz, és a földhivatal bejegyezze azt. Az alábbi pontok szerepelnek minden érvényes szerződésben:
- A felek adatai: az eladó és a vevő személyes (vagy céges) adatai, elérhetőségei, azonosító okmányaik száma.
- Az ingatlan pontos azonosítása: helyrajzi szám, cím, tulajdoni hányad, ingatlan-nyilvántartási adatok.
- A vételár és a fizetés módja: a teljes vételár összege, ütemezése (foglaló, előleg, részletek), fizetési határidők.
- Birtokbaadás időpontja és feltételei: mikortól veheti birtokba az ingatlant a vevő, milyen feltételekkel.
- Jognyilatkozatok: az eladó kijelenti, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, vagy ha nem, annak pontos részletei.
- Közművek és költségek rendezése: ki, mikor, hogyan rendezi a közüzemi tartozásokat, közös költséget, egyéb díjakat.
- Egyéb megállapodások: például bútor, berendezés az árban marad-e, előszerződésre történik-e hivatkozás, vagy van-e külön záradék.
- Ügyvédi ellenjegyzés: az aláíráshoz szükséges, e-nélkül a szerződés érvénytelen.
Egy ingatlan adásvételi szerződés akkor jó, ha világos, pontos, egyértelmű, és minden felmerülő kérdésre választ ad – már a későbbi viták elkerülése érdekében is
Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés?
Ingatlan adásvétel esetén a szerződés csak akkor érvényes, ha azt ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzi. Ez törvényi előírás – nem opcionális, nem lehet kikerülni.
- a szerződés megfelel a jogszabályoknak
- a felek valóban azt írják alá, amit megértettek
- az aláírások hitelesek
- a földhivatal befogadja a bejegyzési kérelmet
Ügyvéd nélkül a szerződésed semmit sem ér jogilag, és a tulajdonjog átvezetését sem tudod kérni.
Ki választ ügyvédet?
A gyakorlatban leggyakrabban a vevő választ ügyvédet, hiszen ő az, aki fizet, és neki fontos, hogy minden jogilag rendben legyen. Ettől azonban el lehet térni – ha az eladó és a vevő megegyezik, közösen is dönthetnek az ügyvédről.
Fontos tudni, hogy egy ügyvéd csak egyik fél érdekeit képviselheti. Ha mindkét fél külön ügyvédet szeretne, az sem gond, csak ilyenkor a szerződés egyeztetése hosszabb lehet.
Ingatlan adásvétel ügyvédi díj
Az ügyvédi díj nem fix összeg, de jellemzően a vételár bizonyos százalékában szokás megadni. A leggyakoribb díjszabás:
- 0,5–1% között a vételárból, de minimum díj gyakran van (pl. 100 000 Ft)
- Egyszerűbb esetekben (pl. készpénzes adásvétel, permentes ingatlan) alacsonyabb lehet
- Hitel, CSOK, haszonélvezeti jog vagy több tulajdonos esetén a díj nőhet, mert több a munka
A díj általában tartalmazza:
- a szerződés elkészítését
- az ellenjegyzést
- a földhivatali benyújtást
- és néha a tulajdoni lap, térképmásolat lekérését is
Mielőtt megbízol valakit, kérdezd meg, mit tartalmaz az ár, mert irodánként eltérhet.
Ingatlan adásvételnél ki fizeti az ügyvédi díjat?
Az ingatlan adásvételi ügyvédi díjat általában a vevő fizeti, mert ő az, aki a tulajdonjogot megszerzi, és akinek érdeke, hogy a szerződés jogilag rendben legyen. Ez Magyarországon szinte általános gyakorlat – de ez nem törvény, tehát a felek megállapodhatnak másképp is.
Előfordul például, hogy:
- az eladó és a vevő megosztják a költséget, vagy
- az eladó vállalja, ha ő választotta az ügyvédet.
Fontos: akárki is fizeti, az ügyvéd kizárólag annak az érdekeit képviselheti, aki megbízta. Ha a vevő fizet, de az eladó választotta az ügyvédet, az könnyen konfliktusforrássá válhat, ezért mindig érdemes előre tisztázni a részleteket – írásban is.
Mire figyelj, ha ügyvédet választasz?
Nem mindegy, kit bízol meg az ingatlan adásvételi szerződésed elkészítésével. Ez nem csak formalitás, az ügyvéd komoly felelősséget vállal, és neked is biztonságot nyújt.
Figyelj ezekre:
- Ingatlanjogi tapasztalat: ne olyat válassz, aki főleg válóperekkel foglalkozik
- Elérhetőség: ha kérdésed van, legyen gyors a válasz
- Átlátható árazás: legyen világos, mit kapsz a pénzedért
- Ajánlás vagy jó értékelés: kérdezz körbe vagy nézd meg az ügyvéd online jelenlétét
TIPP: Ha teljesen bizonytalan vagy, a legtöbb nagyobb településen van ingatlanokra specializálódott ügyvéd, aki napi szinten foglalkozik adásvétellel – ők ismerik a leggyakoribb buktatókat is.
Adásvételi szerződés kitöltése
Bár az adásvételi szerződést mindig ügyvéd készíti és ellenjegyzi, előfordulhat, hogy már a megbeszélések vagy előszerződés során kapsz egy „kitöltendő adatlapot”, vagy közösen átnézitek a szerződéstervezetet. Ilyenkor érdemes különösen odafigyelned bizonyos adatok pontosságára, mert ha hiba csúszik bele, az később gondot okozhat – akár a földhivatalban, akár a fizetésnél vagy birtokbaadásnál.
Íme néhány fontos pont, aminél ne hibázz:
- Személyes adatok: ellenőrizd az eladó és vevő adatait (név, lakcím, anyja neve, személyi igazolvány- és adószám). Egy elgépelés is elég lehet a földhivatali elutasításhoz.
- Ingatlan adatai: a helyrajzi számot, pontos címet, tulajdoni hányadot mindig a friss tulajdoni lapról vedd. Ne az eladó emlékezetére hagyatkozz.
- Vételár: figyelj a számokra és arra is, hogyan ütemezitek a fizetést (foglaló, előleg, utalás napja). Legyen világos, mikor, mennyit, hová kell fizetni.
- Tehermentesség: ha az eladó nyilatkozik erről, legyen egyértelmű, hogy mikor és hogyan törlik a jelzálogot vagy egyéb terheket.
- Birtokbaadás: ne csak dátum legyen, hanem feltétel is (pl. a teljes vételár beérkezése után).
- Külön megállapodások: ha marad valami a lakásban (bútor, gép), vagy az eladó még pár napig bent marad, mindent írjatok bele.
TIPP: Mielőtt aláírsz bármit, kérj magyarázatot minden pontra, amit nem értesz teljesen. Ez nem ciki – sőt, pont ez a célja az ügyvédi közreműködésnek.
Elállás az ingatlan adásvételi szerződéstől
Az adásvételi szerződés aláírása után mindkét fél – eladó és vevő – jogilag kötelezettséget vállal. De előfordulhat, hogy az egyik fél mégis visszalépne. Ilyenkor merül fel a kérdés: lehet-e elállni az ingatlan adásvételi szerződéstől? És ha igen, milyen következményekkel?
Mikor lehet elállni?
Elállásra akkor van lehetőség, ha:
- a másik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét (pl. nem fizet, nem adja át időben az ingatlant)
- jogszabály által megengedett eset áll fenn (pl. hibás teljesítés, lényeges információ elhallgatása)
- vagy a szerződés kifejezetten tartalmaz elállási jogot (pl. meghatározott határidőn belül, indoklás nélkül)
Fontos: az elállás nem azonos az elállási joggal, amit pl. online vásárlásnál gyakorolhatsz 14 napon belül. Az ingatlanügyletben nincs ilyen „meggondoltam magam” típusú elállás.
Mi történik elállás esetén?
- Foglaló visszajár vagy elveszik: ha a vevő hibázik, az eladó megtarthatja a foglalót; ha az eladó áll el jogellenesen, a foglalót duplán kell visszafizetnie.
- Bírósági eljárás is lehet belőle, ha a felek nem értenek egyet az elállás jogszerűségében.
- A földhivatali eljárást is meg kell szakítani, ha még nem történt meg a tulajdonjog-bejegyzés.
TIPP: Ha már aláírtátok a szerződést, ne dönts elállásról anélkül, hogy konzultálnál az ügyvédeddel, mert komoly jogi és pénzügyi következményei lehetnek.
Lakás adásvételi szerződés buktatói
Az ingatlanvásárlás izgalmas, de egyben kockázatos folyamat is. Számos apróságon múlhat, hogy a tranzakció zökkenőmentes legyen, vagy később problémák merüljenek fel. Az alábbiakban összegyűjtöttük a leggyakoribb buktatókat, amelyekre érdemes odafigyelned:
Tulajdoni lap ellenőrzésének elmulasztása: Mielőtt bármit aláírnál, ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját. Győződj meg arról, hogy az eladó valóban tulajdonosa az ingatlannak, és nincs-e rajta teher, például jelzálogjog vagy végrehajtási jog. Ez elengedhetetlen lépés a biztonságos vásárláshoz.
Terhek figyelmen kívül hagyása: Az ingatlanon fennálló terhek, mint például jelzálogjog, szolgalmi jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom, komolyan befolyásolhatják a tulajdonjog megszerzését. Fontos, hogy a szerződésben rögzítsétek a tehermentesítés módját és ütemezését.
Elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása: Ha az ingatlan közös tulajdonban van, a többi tulajdonostárs elővásárlási joggal rendelkezhet. Ennek figyelmen kívül hagyása jogvitákhoz vezethet, ezért mindig tisztázd ezt a kérdést a szerződéskötés előtt.
Foglaló és előleg összekeverése: Nem mindegy, hogy a vételár egy részét foglalóként vagy előlegként adod át. A foglaló elveszhet, ha te lépsz vissza, míg az előleg visszajár. Ezért fontos, hogy a szerződésben egyértelműen rögzítsétek, melyikről van szó.
Személyes adatok és ingatlanadatok pontatlansága: A szerződésben szereplő hibás személyes adatok vagy ingatlanadatok késleltethetik a földhivatali eljárást, vagy akár annak elutasításához is vezethetnek. Mindig ellenőrizd a helyes adatokat a dokumentumokban.
Ügyvédi ellenjegyzés hiánya: Az ingatlan adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzi. Enélkül a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjogot, így az ingatlan nem kerül a nevedre.
Ingatlan fizikai állapotának felmérése: Ne hagyd ki az ingatlan alapos műszaki felmérését. Rejtett hibák, szerkezeti problémák később komoly költségeket okozhatnak. Érdemes szakembert bevonni a felmérésbe.
Fizetési ütemezés és finanszírozás: A vételár megfizetésének ütemezése és a finanszírozás módja (pl. hitel) kritikus pontok. Pontosan rögzítsétek a szerződésben a fizetési határidőket és feltételeket, hogy elkerüljétek a félreértéseket.
Birtokbaadás és átmeneti időszak: A birtokbaadás időpontját és az átmeneti időszak részleteit (pl. közüzemi mérőórák átírása) előre tisztázni kell, hogy zökkenőmentes legyen az átadás-átvétel.
Ingatlan adásvételi szerződés meddig érvényes?
Az ingatlan adásvételi szerződés nem évül el egyik napról a másikra, de az érvényességét több tényező is befolyásolja. Két szempontot fontos elkülöníteni: joghatályosság (érvényes-e a szerződés) és időbeli hatály (meddig érvényesíthető a szerződésben foglalt igény).
Mikor érvényes egy adásvételi szerződés?
A szerződés akkor érvényes:
- ha írásban készült
- ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyezte
- a felek aláírták
- minden szükséges jogi formai követelmény teljesült
Ezután határozatlan ideig érvényben marad, kivéve, ha a felek megszüntetik (pl. elállás, felbontás), vagy valamelyik fél bírósági úton megtámadja.
Meddig lehet érvényt szerezni neki?
A szerződésből fakadó polgári jogi igények általános elévülési ideje 5 év. Ez azt jelenti, hogy például ha az eladó nem adja át az ingatlant, vagy a vevő nem fizet, akkor az igényt 5 éven belül lehet bíróság előtt érvényesíteni.
Ugyanakkor:
- a földhivatali bejegyzés csak akkor történik meg, ha a szerződést benyújtják a földhivatalhoz,
- ha ez 30 napon belül nem történik meg, akkor a földhivatal késedelmes eljárást indíthat, és vizsgálhatja a szerződés aktualitását.
TIPP: Mivel a szerződés célja az ingatlan tulajdonjogának átruházása, nem érdemes halogatni a földhivatali benyújtást. Ha a folyamat elakad, mindenképp egyeztess az ügyvéddel.
🔍 Évente 4 millió érdeklődő
🏷️ Már több százezer sikeres eladás volt itt
🚀 Egyszerű, gyors hirdetésfeladás
Legnézettebb blogcikkek:
