Ingatlan ajándékozás
Mindannyian adtunk és kaptunk már ajándékot. A szokásos, kisebb értékű ajándékok ajándékozásnál sokkal ritkább azonban az ingatlanok ajándékozása. Az ajándékozó ilyenkor is ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül ruházza át a tulajdonjogot másra, mégis sokkal bonyolultabb és kockázatosabb konstrukcióról van szó, mint ingóságok esetén. A Visegrad+ Legal Illés és Németh Ügyvédi Társulás szakértői, Dr. Németh József ügyvéd és Dr. Balogh Levente ügyvédjelölt által írt cikkben az ingatlanok ajándékozásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, szabályokat, veszélyeket és lehetőségeket ismerheted meg.
Ingatlan ajándékozás menete
Mivel az ingatlan ajándékozás többségében rokonok, barátok vagy ismerősök között történik, ezért az ingatlan ajándékozás folyamata valamivel egyszerűbb, mint az adásvételé. Az ingatlan ajándékozás menete általában a következő:
- az elajándékozandó ingatlan meghatározása
- megegyezés az ajándékozás feltételeiről az ajándékozó és a megajándékozott között
- ügyvéd megkeresése az ajándékozás kapcsán
- az ügyvéd ellenőrzi az ajándékozás feltételeit (tulajdoni lapot, tulajdoni viszonyokat, tehermentességet stb.)
- az ügyvéd elkészíti az ajándékozási szerződést
- amennyiben minden előfeltétel adott, a szerződéstervezet elkészülte után sor kerülhet a szerződés aláírására és ügyvéd általi ellenjegyzésére
- az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása és földhivatali eljárási díj megfizetése (6600,- Ft/ ingatalan) az aláírástól számított 30 napon belül
- a földhivatal megvizsgálja az ingatlan-nyilvántartási kérelmet és annak mellékleteit, és ha minden rendben talál, a tulajdonváltozást bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba
Ajándékozási szerződés
Noha nagyon úgy tűnik, hogy az ajándékozás egy egyoldalú dolog, első körben le kell szögezni, hogy az ajándékozás is egy szerződés, amelynek létrejöttéhez a felek szándékának találkoznia kell: az ajándékozó az ingyenes átruházási szándéka mellett az is szükséges, hogy a megajándékozott elfogadja az ajándékot.
Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó a tulajdonában álló dolog (jog, követelés) átruházásával nyújt a másik félnek ellenszolgáltatás nélkül vagyoni előnyt. Ingatlan ajándékozás esetén ugyanerről van szó, csak itt ingatlan tulajdonjogát ruházzák át ingyenesen.
Az ingatlan ajándékozási szerződés csak írásban érvényes, és ingatlanok esetében az írásbeli szerződés hiányát még az sem orvosolja, ha a felek később ténylegesen a megállapodásuknak megfelelően járnak el, azaz teljesítenek. Ha nincs írásbeli szerződés, amely legalább a megállapodás lényeges feltételeit rögzíti, akkor nem beszélhetünk érvényes ingatlan ajándékozási szerződésről. A szerződés érvényességéhez az írásbeliség alapkövetelmény, és hogy az kiterjedjen a lényeges kérdésekben való megállapodásra.
Ajándékozási szerződés kötelező tartalmi elemei
- a) A szerződő felek személye.
Az, hogy ki az ajándékozó és ki a megajándékozott, egyértelműen ki kell derülnie a szerződésből: az is elegendő, ha az az aláírásokból vagy a szerződés egyéb tartalmából kétségtelenül megállapítható.
- b) Az ingatlan
Egyértelműen azonosíthatónak kell lennie, de az érvényességhez az is elég, ha az bármilyen módon konkrétan azonosítható, hogy a felek szerződési akarata melyik ingatlan ajándékozására vonatkozott (pl. „elajándékozom a vecsési házam”, ha az ajándékozónak csak egy ilyen háza van).
- c) Az ingyenesség
Egyértelműen ki kell derülnie, hogy az ajándékozó nem vár semmilyen ellenszolgáltatást a megajándékozottól.
- d) Az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó szándék
Egyértelműen megállapítható kell, hogy legyen: elegendő, ha a szerződés egész tartalmában felismerhető, hogy a felek szerződési akarata ingatlan tulajdonjogának ingyenes átruházására irányult.
Ha a felek legalább a fentieket írásba foglalják, a szerződés érvényesen létrejön közöttük
Az érvényességnek ugyanakkor nem feltétele minősített okirati forma, tehát érvényes szerződés létrehozásához közjegyző, ügyvéd, de még tanúk sem kellenek. Mi természetesen hozzáértő jogi szakértő igénybevételét javasoljuk, de szigorúan véve ez az érvényességnek nem feltétele.
Viszont, a tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez ügyvéd vagy közjegyző közreműködése elengedhetetlen.
Arra szeretnénk hívni a figyelmet, hogy az email (bizonyos többletkövetelmények teljesülése hiányában, általában) nem minősül írásbeli formának, így nem megfelelő a szerződéskötésre. Ugyanakkor a szerződést az elektronikus aláírásról szóló jogszabályok szerinti elektronikus aláírással is aláírhatjuk. Annak sincs akadálya, hogy az ajándékozó és a megajándékozott ne egy okiratot (szerződést) írjon alá, hanem az aláírásukat külön-külön példány tartalmazza, ha azok tartalmilag azonosak.
További feltétel: az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
Ingatlan tulajdonjogának átruházásához, így ajándékozásához is szükséges a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése. Ennek jelentős többletkövetelményei vannak: hiába kötöttünk esetleg egy érvényes szerződést írásban, ha az nem alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. A tulajdonjog bejegyzésére csak jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Ilyen okirat az ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez a szerződésnek tartalmaznia kell bizonyos nyilatkozatokat, és kötelezően feltüntetendő adatokat.
Mi történik, ha nem jegyzik be a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba?
Előfordul, hogy valamilyen okból nem történik meg a tulajdonjog átruházás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. Vagy nem intézkednek a felek bejegyzés iránt, vagy arra valamilyen egyéb okból nem kerülhet sor, például mert a törvény által előírt kötelező adatokat, nyilatkozatokat nem tartalmazza a szerződés, vagy hiányzik például az ügyvédi ellenjegyzés.
Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elmarad, akkor a megajándékozottnak csak ún. kötelmi igénye keletkezik az ingatlanra, és csak az ajándékozóval szemben. Ez egy kockázatos helyzetet eredményez, amit érdemes elkerülni.
Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, amelynek az egyik legfőbb célja a forgalombiztonság garantálása. Ezért, ha a megajándékozott tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyzik be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki jóhiszeműen, az ingatlannyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot. (Jóhiszemű az, aki nem tud, és kellő gondosság mellett sem tudhatna a látszattal ellentétes valóságról: arról, hogy a megajándékozott az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot szerzett az ingatlanra. Ellenérték pedig bármilyen dolog vagy szolgáltatás, vagyoni értékkel bíró jog, követelés, amit az ingatlan tulajdonjoga megszerzéséért cserében adnak: tipikusan pénz (vételár), de lehet más is.)
Ilyen esetben (bejegyzés hiányában) a megajándékozottat csak az ajándékozóval szemben védi a szerződése, egy új, jóhiszemű vevővel szemben már nem jogosult védelemre. Aki viszont az ingatlan bejegyzett tulajdonosa, az már bárki mással szemben is felléphet a bejegyzett tulajdonjoga védelme érdekében: akár a megajándékozottal szemben is, ha a tulajdonjogát nem jegyezték be.
További veszélye is van a bejegyzés elmaradásának. Ha az ajándékozó jóhiszemű is, tehát bejegyzett tulajdonosként nem adja el másnak, vagy nem terheli meg a már elajándékozott ingatlant, akkor is érheti meglepetés a megajándékozottat. Ugyanis, ha bármilyen okból pl. végrehajtás indul az ajándékozó, tehát a továbbra is bejegyzett tulajdonos ellen, akkor nem kizárt, hogy pl. az ingatlan-nyilvántartás szerint még az ő tulajdonában álló ingatlant árverezzék el vagy terheljék meg pl. korábbi közös költség tartozás miatt.
Mit ellenőrizzünk az ingatlan ajándékozása előtt?
A tulajdonjog nem csak jogokkal, hanem kötelezettségekkel is jár, és ezeknek a kötelezettségeknek a címzettje általában a tulajdonos. Érdemes ezért alaposan ellenőrizni, mit is kapunk ajándékba, ugyanis nem biztos, hogy nem mi járunk rosszul a végén.
Mindenekelőtt az ingatlan tulajdoni lapját kell ellenőrizni. Mindenki, aki rendelkezik ügyfélkapus regisztrációval, évente kétszer ingyenesen igényelhet elektronikus dokumentumként szolgáltatott nem hiteles tulajdoni lap másolatot online a www.foldhivatal.hu weboldalon keresztül. Ezen felül további 1.000,- forintért nem hiteles, vagy 3.600,- forintért ún. e-hiteles tulajdoni lap másolat is beszerezhető.
Azadatszolgáltatáshoz az ingatlan helyét (település) fekvését (bel-/külterület vagy zártkert) és helyrajzi számát kell megadni. Elviekben cím alapján is kereshető az adatbázis, de sajnos a gyakorlatban egyelőre nehezebb a használata. Hagyományos módon, a földhivatalokban vagy közjegyzőnél is igényelhető papír alapú, hiteles tulajdoni lap.
A tulajdoni lap másolaton fontos az ingatlan címének és adatainak ellenőrzése. Azt is ellenőriznünk kell, hogy az ajándékozó a bejegyzett tulajdonos-e, vannak-e más tulajdonosok. Lehetnek ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok is: ilyenkor annak ellenére van más tulajdonosa (is) az ingatlannak, hogy ő a tulajdoni lapon nem szerepel.
Ilyen tipikus helyzet pl. a házassági közös vagyon: a házassági vagyonközösség fennállása alatt fő szabályként a házastársak közös vagyonába kerülnek azok a vagyontárgyak, amelyeket a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek. (Természetesen vannak kivételek is, ezért a téma önálló cikket igényel.) Így könnyen lehetséges, hogy az ajándékozó (korábbi) házastársa is tulajdonosa az ingatlannak, de ez nem derül ki a tulajdoni lapról.
Márpedig ajándékozás esetén (ami ingyenes ügylet) az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos kérhet jogvédelmet, akár időben jóval később is, ha tudomást szerez az ajándékozásról. (Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzésmódokra itt részletesebben nem térünk ki.) Arról a tulajdonos, ajándékozó tud nyilatkozni, hogy ő az egyedüli tulajdonos.
Ellenőrizni kell, van-e bármilyen teher (pl. jelzálogjog, elidegenítési (és terhelési) tilalom, használati vagy haszonélvezeti, özvegyi, tartási vagy életjáradéki, végrehajtási, vételi, elővásárlási, visszavásárlási jog stb.) az ingatlan tulajdoni lapján. Társasházi ingatlan esetén mindenképp érdemes a társasház ún. törzslapját is beszerezni, mert az egész társasházat érintő terhekről ebből szerezhetünk tudomást, és a társasház tartozásaiért végső soron a tulajdonostársak felelnek tulajdoni hányaduk arányában.
Alapvető fontosságú tisztázni, hogy pontosan hol helyezkedik el az ingatlan, valóban arról az ingatlanról van-e szó, amire gondolunk. Ehhez térképmásolat is igényelhető a fenti online földhivatali rendszerből vagy a földhivataltól, közjegyzőtől (2250 Ft/ingatlan). A térképmásolat beszerzése azért is hasznos, mert ebből kiderül, hogy a telken lévő épületeket feltüntették-e, tehát a szükséges építési vagy fennmaradási engedélyt megszerezték-e.
Az ingatlan jellegétől függően számtalan egyéb adatbázist érdemes ellenőrizni, mivel minden lényeges adatot az ingatlan-nyilvántartás sem tartalmaz. A teljesség igénye nélkül ellenőrizendő: építési telek esetén az építési, beépítési szabályok és korlátok, erdő, védőerdő bejegyzése, régészeti lelőhely, természetvédelmi korlátozások (Natura2000), ivóvízvédelmi előírások. Épület esetén műemléki védettség megléte. Vezetékek (föld feletti, föld alatti), be nem jegyzett vezetékjogok, szolgalmi jogok. Helyi építési szabályok, regionális építési szabályok (különösen: Balaton környéke és a budapesti agglomeráció törvényben rögzített speciális szabályai). Helyi önkormányzat elővásárlási joga, későbbi fejlesztési tervek (kisajátítás miatt is). Ha építkezni-átalakítani is szeretnénk, akkor településkép védelmi szabályok.
Mindenképp tudakozódni kell olyan jogok, tények, korlátok körében, amelyeket nyilvános adatbázisban nem találhatunk meg. Ilyen például a már említett ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosultak köre (nem csak tulajdonos, de pl. használó, haszonélvező is elképzelhető), hogy van-e lakója, használója az ingatlannak, bejelentett lakóhelyül, cég székhelyéül szolgál-e. Közüzemi díjhátralék, közös költség elmaradás terheli-e.
Ingatlan ajándékozás családon belül
A leggyakoribb eset az ingatlan ajándékozás gyermek részére. Mivel az ajándékozás szerződést feltételez, ilyekor a megajándékozott kiskorúnak is szerződő félnek kell lennie.
Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be. A kiskorúakat jogi szempontból két csoportra osztja a polgári jog: a korlátozottan cselekvőképes kiskorúakra és a cselekvőképtelen kiskorúakra.
Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a tizennegyedik életévét betöltötte, és nem cselekvőképtelen. Az ebbe a csoportba tartozó, más jogágak által vagy a mindennapi nyelvben fiatalkorúnak hívott személyek már sokféle, jellemzően kisebb ügyletet köthetnek törvényes képviselőjük (szülőjük vagy gyámjuk) hozzájárulása nélkül is.
Ingatlan ajándékozási szerződések esetében azonban – figyelemmel a magasabb ügyleti értékre és az ingatlanokkal járó kötelezettségekre – általában az a főszabály érvényesül majd, amely szerint a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességéhez a törvényes képviselőjének hozzájárulása is szükséges. Sőt, a törvényes képviselő a korlátozottan cselekvőképes kiskorúnak ígért vagy adott ingyenes juttatást, azaz praktikusan ajándékot, a gyámhatóság engedélyével vissza is utasíthatja.
Kivételesen előfordulhat olyan eset is, hogy a korlátozottan cselekvőképes kiskorú az ingatlan ajándékozás kapcsán kizárólag előnyt szerez; ebben az esetben a törvényes képviselője közreműködése- vagyis jóváhagyása – nélkül köthet ilyen szerződést.
Az a kiskorú pedig, aki nem töltötte be a tizennegyedik életévét sem, a törvény erejénél fogva cselekvőképtelennek minősül, így szerződést sem köthet. Ezért mindig törvényes képviselője köti meg a nevében az adott szerződést.
Ökölszabályként fontos megemlíteni, hogy ingatlan ajándékozás esetén bármilyen életkorú kiskorú érintett az ügyletben, törvényes képviselőjének jognyilatkozata mellett a gyámhatóság jóváhagyását is be kell szerezni.
Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor – tehát amikor részére úgy ajándékoznak ingatlant, hogy az ajándékozó haszonélvezeti jogot alapít egyidejűleg az ingatlanon. Akkor sincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a jognyilatkozat (ajándék elfogadása) érvényességét bírósági vagy közjegyzői eljárásban elbírálták.
Semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel - a kiskorú vagyona terhére - ajándékoz, vagy amellyel jogokról ellenérték nélkül lemond. Ezt megfelelően alkalmazni kell a törvényes képviselőnek a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatához való hozzájárulására is.
Ingatlan ajándékozás köteles rész
A kötelesrész az örökhagyó legközelebbi rokonainak (leszármazó, szülő, házastárs) járó minimum részesedése az örökhagyó vagyonának terhére, az örökségből. A kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az örökhagyó által a halálát megelőző tíz éven belül juttatott ingyenes adomány (pl. elajándékozott ingatlan) értékét is. Nem tartozik a kötelesrész alapjába az olyan ingyenes adomány értéke, amelyet az örökhagyó a kötelesrészre jogosultságot létrehozó kapcsolat keletkezését (pl. házasságkötést) megelőzően juttatott.
Ingatlan ajándékozási szerződés haszonélvezeti joggal
Gyakori kérdés, hogyan alakul az ingatlan ajándékozási szerződés haszonélvezeti joggal terhelten, tehát amikor az ajándékozó haszonélvezeti jogot tart fenn magának, vagy juttat másnak az ajándékozással (tulajdonjog átruházásával) egyidejűleg.
Azt fontos tudni, hogy a tulajdonjognak különböző részjogosítványai vannak:
- birtoklás joga (és a birtokvédelemhez való jog): ki birtokolhatja az ingatlant jelen esetben, ki jogosult birtokvédelemre
- használat és a hasznok szedésének joga: ki használhatja, hasznosíthatja
- rendelkezés joga: ki jogosult döntéseket hozni, jognyilatkozatokat tenni az ingatlannal kapcsolatban, így különösen: átruházni, megterhelni stb.
Klasszikus esetben a tulajdonos a fenti tulajdonjogi „triász” valamennyi részjogosítványával rendelkezik. Ugyanakkor azoknak a gyakorlását másnak is átengedheti, ez is a rendelkezési jogából fakad.
A tulajdonos azt is megteheti, hogy úgy ajándékozza el az ingatlant, hogy a haszonélvezeti jogot fenntartja, vagy harmadik személy javára (nem magának és nem is a megajándékozottnak) haszonélvezeti jogot alapít. Ez történhet határozott és határozatlan időre is.
A szerződéssel alapított haszonélvezeti jog kapcsán ehelyütt – a részletes szabályai ismertetése nélkül – az feltétlenül kiemelendő, hogy a haszonélvező a más személy tulajdonában álló dolgot, vagyis példánkban az ingatlant a tulajdonost megelőzően birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Tehát gyakorlatilag az ingatlan használatának minden előnyét a haszonélvező „élvezi”.
Az ingatlan fenntartásával kapcsolatos úgynevezett rendes gazdálkodás körébe eső költségeket (ilyenek például ingatlannál a közüzemi költségek, vagy egy beázó tető kisebb javításának költségei) a haszonélvező viseli, ugyanakkor felmerülhetnek rendkívüli költségek is. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti.
A haszonélvezeti jog ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog, így a megszerzője ennek megfelelően illeték fizetésére (attól függően, hogy ingyenesen, azaz ajándékozás útján, vagy ellenérték fejében szerezte-e). A hozzátartozói viszony milyenségétől függően a vagyonszerzés illetékmentes is lehet.
Speciális esetek - Halál esetére szóló ingatlan ajándékozás, előszerződés, elővásárlás
A halál esetére szóló ajándékozás a végintézkedés egyik formája. Erről akkor beszélünk, ha az ajándékozás azzal a feltétellel történt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli, amely esetben a tulajdonjog átszállására az ajándékozó (örökhagyó) halálakor kerül sor. Az ilyen szerződésre az ajándékozás szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szerződés alaki követelményeire az öröklési szerződés alaki követelményei irányadók.
Az öröklési szerződésnek pedig a más által írt írásbeli végrendelet alaki érvényességi feltételeinek kell megfelelnie.
Végrendelkezni csak személyesen lehet, azonban a korlátozottan cselekvőképes kiskorú és a cselekvőképességében vagyoni jognyilatkozatai tekintetében részlegesen korlátozott nagykorú örökhagyó öröklési szerződésének érvényességéhez a törvényes képviselő hozzájárulása és a gyámhatóság jóváhagyása szükséges.
Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a 14. életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen.
Cselekvőképességében részlegesen korlátozott az a nagykorú, aki a bíróság ilyen hatállyal gondnokság alá helyezett.
Fontos, hogy cselekvőképtelen kiskorú vagy nagykorú halál esetére szóló ajándékozási szerződést ajándékozóként (örökhagyóként) nem köthet.
A halál esetére szóló ajándékozás előnye a végrendeleti juttatással szemben, hogy a megajándékozottnak nem kell osztoznia a hagyatéki terhekben (pl. a temetés és a hagyatéki eljárás költségei, az örökhagyó tartozásai stb.).
Ingatlan ajándékozási előszerződés
Lehetőség van arra is, hogy a felek ingatlan ajándékozási előszerződést kössenek egymással. Az ilyen előszerződés is csak írásban érvényes – de ennek még nem szükséges valamennyi olyan feltételnek is megfelelnie, mint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas végleges szerződésnek, de javasolt e feltételekre is figyelemmel lenni. Az előszerződés jelentősége az, hogy ha ebben a későbbi, végleges szerződés lényeges feltételeit rögzítik a felek, a bíróság e feltételek szerint a (végleges) szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja később. Tehát viszonylag gyorsan és egyszerűen biztosítható az, hogy később senki ne gondolhassa meg magát bármilyen nyomós ok nélkül.
Az előszerződés alapján is megtagadhatja később bármelyik fél a szerződés megkötését, ha bizonyítja, hogy
- a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
- b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
- c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
- d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Elővásárlási jog
Mivel az ajándékozás ingyenes átruházást jelent, az adásvételi szerződéstől eltérően itt senki sem érvényesítheti az elővásárlási jogát az ingatlan kapcsán.
Tulajdoni hányad ajándékozása
A tulajdoni hányad ajándékozására ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a teljes ingatlan ajándékozására. Ha például egy ingatlannak két tulajdonosa van, akkor az egyik tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát szabadon elajándékozhatja harmadik személy részére, és a másik tulajdonostársat még elővásárlási jog nem illeti meg.
Ingatlan ajándékozás hátrányai
Az ingatlan ajándékozásnak a legtöbb esetben nincs semmi hátránya. Egyes esetekben azonban számolni kell illeték- és adófizetési kötelezettséggel is. Általában az ingatlan ajándékozás ügyvédi munkadíját is a megajándékozott viseli, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak. Ez akkor okoz problémát, ha az ajándékozott nem, vagy csak nehezen tudja kifizetni ezeket a költségeket.
Ajándék visszakövetelése
A Ptk. lehetőséget biztosít az ajándékozónak az ajándékozási szerződés teljesítésének megtagadására akkor, ha a szerződéskötés után a körülmények lényegesen megváltoznak. Az ajándékozónak kell bizonyítania, hogy
- a szerződés megkötése után saját körülményeiben, vagy
- a megajándékozotthoz fűződő viszonyában lényeges változás állt be, és emiatt
- a szerződés teljesítése tőle nem várható el.
A teljesedésbe ment ajándékozási szerződés vonatkozásában a teljesítés ajándékozó általi megtagadása már fogalmilag kizárt.
Ugyanakkor ilyenkor is lehetőség nyílhat az ajándék visszakövetelésére. Szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének azonban nincs helye. Szokásos mérték megállapításánál az ajándék mértéke mellett az ajándékozás tárgyának, az ajándékozó vagyoni helyzetének, az ajándékozással elérni kívánt célnak és – hozzátartozók közötti ajándékozásnál – a családban uralkodó felfogásnak is szerepe van.
A visszakövetelés feltételeinek fennállását is az ajándékozónak kell bizonyítania.
Az ajándék visszakövetelése – az ajándékozó létfenntartása érdekében
Az ajándék erre alapozott visszakövetelésének együttes feltételei a következők:
- a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt,
- a létfenntartása érdekében az ajándékozónak szüksége van az ajándék tárgyára, és
- a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti az ajándék visszaadása.
A létfenntartás körében vizsgálandó: az ajándékozó anyagi helyzete, életkora, egészségi állapota miatt mennyiben rászorult, és ez a helyzet átmeneti vagy állandósult; meghatározott, lényeges, komoly és valós okoknak kell fennállniuk az eredményes visszaköveteléshez.
Csak az ajándék ekkor még meglévő része követelhető vissza, a megajándékozott egyéb vagyonával nem felel. A visszakövetelést követő magatartásáért azonban a megajándékozott már az általános szabályok szerint felel, tehát innentől kezdve felel azért is, ha az ajándék (maradéka) „elvész”, például eladja, megsemmisíti (pl. felindulásában lebontja, felgyújtja).
Az ajándékot létfenntartása érdekében nemcsak az követelheti vissza, akinek tartásra kötelezett hozzátartozóival szembeni tartási igényét nem sikerült érvényesítenie, vagyis a visszakövetelési igény érvényesítésének nem feltétele a tartásra kötelezett rokonokkal szembeni tartási követelés érvényesítése mindaddig, míg az ajándékozó e választási jogát nem visszaélésszerűen gyakorolja.
Megjegyzendő, hogy a megajándékozott nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja.
Az ajándék visszakövetelése – súlyos jogsértés miatt
A régi magyar jogban is elfogadott volt az ajándék visszakövetelése „durva hálátlanság” címén. A hatályos Ptk. úgy rendelkezik, hogy ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.
Néhány fogalmaz érdemes tisztázni.
- közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér;
- hozzátartozó: a közeli hozzátartozó, az élettárs, az egyeneságbeli rokon házastársa, a házastárs egyeneságbeli rokona és testvére, és a testvér házastársa;
- súlyos jogsértés lehet pl.: durva becsületsértés, a szülők bántalmazása, tartási kötelezettség megszegése; és
- az ajándék helyébe lépett érték azt jelenti, amit azért a megajándékozott kapott, mikor (egyébként jogszerűen, tulajdonosként) azt eladta, elcserélte; de ilyen a biztosítótól kapott összeg is az ingatlan (részbeni) megsemmisülése esetén.
Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta (akár kifejezett nyilatkozattal, akár ráutaló magatartással, akár hallgatólagosan).
Megbocsátásnak, illetve a visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza. A visszakövetelésre nyitva álló időtartam függhet a jogsértés súlyától, az ajándék értékétől, az eset körülményeitől.
Ha a súlyos jogsértés az ajándékozó kezdeményező magatartásának a következménye, például ő provokált ki egy csúnya vitát, ami során a megajándékozott durva becsületsértést követett el vele szemben, akkor nem követelhető vissza sikerrel az ajándék.
Az ajándék visszakövetelése – meghiúsult feltevés miatt
Az ajándékozásra alapot adó feltevés a szerződési akarat indítéka, amely vonatkozhat már a szerződéskötéskor is megvalósuló, de jövőbeni körülményre is. Szükségképpen magában hordoz bizonyos kockázati elemet, bizonytalansági tényezőt. Meghiúsulásának következményeként az ajándék visszakövetelhető.
A feltevés fogalmát jogszabály nem határozza meg. A kialakult bírói gyakorlat szerint a feltevés már az ajándékozás időpontjában fennállott és az ajándékozó szándékát döntően meghatározó kívánalom; amely nem azonosítható az ajándékozó általános erkölcsi elvárásaival, hanem konkrétan kinyilvánított, a megajándékozott számára is felismerhető elvárás kifejezésre juttatása.
A feltevés a szerződési akarat indítéka, amely már a szerződéskötéskor is megvalósuló, de jövőbeni körülményre is vonatkozhat. Az ajándékozó esetleges olyan elképzelései, amelyet az ajándékozáskor nem juttatott kifejezésre, nem azonosíthatók a jogszabályban rögzített feltevéssel.
A Ptk. rendelkezései szerint az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
A következő feltételeknek kell együttesen teljesülniük:
- az ajándékozónak valamilyen várakozása (feltevése) volt az ajándékozással kapcsolatban, ami ismert volt szerződéskötéskor a felek előtt;
- ez olyan feltétel, ami nélkül a jogügylet nem jött volna létre, és erről a megajándékozott tudomással bírt;
- a feltevés olyan súlyú, hogy nélküle az ajándékozásra nem került volna sor; és
- ez a feltevés, várakozás utóbb meghiúsult.
Az ajándék visszakövetelésére e jogcímen kizárólag akkor kerülhet sor, ha a visszakövetelés alapjául szolgáló feltevést az ajándékozó az ajándékozáskor kifejezetten vagy legalább a megajándékozott által kétséget kizáróan felismerhető módon kinyilvánította.
Itt fontos emlékeztetni a korábban írtakra: a visszakövetelés feltételeinek fennálltát az ajándékozónak kell bizonyítania, így különösen fontos az ilyen feltevés, várakozás írásbeli rögzítése magában az ingatlan-ajándékozási szerződésben, megkönnyítendő a későbbi esetleges igényérvényesítést.
Ilyen esetben a körülmények széles körű vizsgálatánál figyelemmel kell lenni – többek között – a felek a szerződés megkötését megelőző viszonyára és az ajándéktárgy értékére, illetve arra is, hogy az ajándékozás tényleg olyan jelentős-e, amelyre tekintettel arra lehet következtetni, hogy az ajándékozót valóban az általa állított feltevés indította az ajándékozásra.
Ajándékozás utáni adózás és illeték fizetési kötelezettség
Az ajándékozás utáni adó és illeték kérdése sokakat foglalkoztat. Mivel az ingatlan-ajándékozás definíciószerűen ingyenes, így az ajándékozónak jövedelme, és így annak alapján adófizetési kötelezettsége sem keletkezik.
Személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség ajándékba kapott ingatlan visszterhes átruházása esetén
Az ajándékozás utáni eladás fő szabályként lehetséges és jogszerű – ha csak ezt a felek nem zárták ki, vagy más körülmény (pl. elidegenítési tilalom) nem gátolja. Az ajándék ingatlan eladása utáni adózás szabályai az ingatlan-adásvétel általános szabályai szerint alakulnak.
A legfontosabb szabály az, hogy az eladó (a korábbi megajándékozott) így szerzett jövedelme, illetve annak egy meghatározott hányada adóalapot képez. Jövedelemnek az ingatlan ajándékozáskori értéke és az eladáskor kapott vételár közötti többlet minősül. A szabályok részletekbe menő ismertetése nélkül a talán legfontosabb szabály az, hogy ha az eladás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az adó alapja a jövedelem
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Tehát az ajándékozással az ingatlan megszerzést követő ötödik évtől a megajándékozott úgy ruházhatja át visszterhesen (pl. úgy adhatja el) az ingatlant, hogy adófizetési kötelezettsége nem keletkezik.
Ingatlan ajándékozási illeték
Ingatlan megszerzése fő szabályként illetékköteles, és az illetéket a vagyonszerzőnek (megajándékozott) kell fizetnie. Egyenesági rokon, testvér vagy házastárs részére történő ajándékozás illetékmentesnek minősül, de nem ebbe a körbe tartózó, „idegen” személy részére történő ingatlan ajándékozás esetén általános szabályok szerint alakul az illetékfizetési kötelezettség.
Az ajándékozási illeték általános mértéke a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18% (pl. garázs, telek esetén). A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog) ingyenes szerzése esetén az ajándékozási illeték mértéke 9%.
Az ajándék értékét a felek rögzíthetik az ajándékozási szerződésben, azonban, ha az jelentősen eltér a piaci, forgalmi értékektől, akkor az adóhatáság azt maga állapítja meg, melynek során a környékben kialakult, általa ismert vételárakból indul ki.
Ingatlan ajándékozási illeték – ajándékozás kiskorú gyermek, más egyenesági rokon, házastárs és testvér részére
Mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa, továbbá testvére által megszerzett ajándék. Minden más rokon, családtag az általános szabályok szerint kell, hogy illetéket fizessen.
A fenti cikkben írtak tájékoztató jellegű információk, és nem minősülnek egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesítik a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Legnézettebb blogcikkek:
