Osztatlan közös tulajdon
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy több tulajdonos osztozik egy adott tulajdonon, ami például lehet ingatlan épület, vagy akár egy társasház telke, vagy egy művelhető földterület is. Az Agrárminisztérium új törvénycsomagjának a célja többek közt az osztatlan közös földtulajdon állami részeinek a csökkentése is. Az osztatlan közös tulajdont többnyire kényszer szokta szűlni és sok problémával is járhat a használattól kezdve az eladásig. Nem véletlen az a közmondás, hogy közös lónak túrós a háta.
Osztatlan közös földtulajdon: új szabályozás
A helyettes államtitkár az M1 csatornán közölte: a márciusban induló programban összesen 13 ezer darab, három hektár alatti ingatlan állami tulajdonrészét hirdetik meg eladásra, főként olyanokat, amelyek osztatlan közös tulajdonban vannak. Az ingatlanok átlagos mérete 0,8 hektár. A jövő héten 6540 darab, mintegy 5 ezer hektárnyi ingatlant hirdetnek meg. Ezzel az állam több évtizedes adósságát törleszti az osztatlan közös földtulajdon felszámolásával szemben.
Az agrárminiszer tájékoztatása szerint osztatlan közös földtulajdon több mint 1 millió darab ingatlant terhel, amelyek összterülete meghaladja a 2,4 millió hektárt. Az érintett tulajdonostársak száma pedig mintegy 3,5 millió, nekik kínál érdemi, gyors és méltányos megoldásokat a törvénycsomag.
Nagy István hangsúlyozta, hogy a kormány fontosnak tartja rendezni azoknak az ingatlanoknak a helyzetét is, amelyek kis területüknél fogva alapvetően nem alkalmasak a megosztásra, ezek esetében értékbecslés alapján megállapított ellenérték fejében - az ingatlan teljes egészében az egyik tulajdonos tulajdonába kerülhet. A most benyújtott jogszabálytervezet alapján az osztatlan közös tulajdonnal érintett földek jogi sorsát egységes elvek mentén, a jelenleginél sokkal olcsóbb és gyorsabb eljárások keretében, az állam minimális szerepvállalása mellett lehet majd rendezni.
A közös használat megosztása
Mivel közös tulajdonú ingatlanok esetén minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult, ezért a használatot célszerű a tulajdonostársaknak írásbeli megállapodással rendezni. Az ingatlan birtoklásának és használatának megosztása leggyakrabban területi alapon történik, amelynek keretében a tulajdonostársak meghatározzák, hogy az ingatlan mely részének kizárólagos birtoklására és használatára melyik tulajdonostárs jogosult.
A területi alapú használati megosztás a leggyakoribb megoldás, de előfordulhat olyan is, hogy az ingatlan birtoklásának és használatának időben való megosztásáról döntenek. Például a közös tulajdonú nyaralót egyik hónapban az egyik, a másikban a másik tulajdonos használja. persze olyan is lehet, hogy ha a tulajdonosok jóban vannak, akkor területi és idő alapon is mindenki használhat mindent teljes mértékben.
Az egész tulajdon birtoklására és használatára való jogosultságnak a korlátja, hogy nem szabad ezzel a joggal úgy élni, hogy a többi tulajdonostárs ingatlanhoz fűződő jogait és érdekeit sértsük.
Többlethasználati díj
Téves feltételezés, hogy amennyiben az egyik tulajdonostárs a többiek részét is használja, ezért tőle többlethasználati díj követelhető. Minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult, de mindenki eldöntheti, hogy kíván-e élni ezzel a jogával vagy sem. Ha valaki használhatná a közös tulajdont, de mégsem teszi, akkor ezért mástól nem követelhet pénzt. Más kérdés természetesen, ha az egyik tulajdonostárs megakadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant. Ilyen esetben jogos a többlethasználati díj iránti követelés.
Felmerülő költségek megoszlása
Gyakori tévedés, hogy aki használja az ingatlant, csak annak kell fizetni az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket. Az ingatlan állagának megóvásához, fenntartásához szükséges költségeket, valamint az adókat és más közterheket, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb terheket, kiadásokat (pl. közös költség) a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában közösen viselik, akkor is, ha nem közösen használják a dolgot.
A felmerülő költségek eloszlásában a közös teherviselés alól csak a rezsiköltség lehet kivétel, hogyha az ingatlant kizárólag az egyik tulajdonos egyedül használja, akkor neki is kell fizetni a rezsit.
Elővásárlási jog
Az elővásárlási jog lényege a tulajdonostársakon kívüli személyekkel szembeni elsőbbsége a többi tulajdonostársnak, ha azonban a tulajdonostársak egymás között szerződnek, a többieknek ebbe nincs beleszólása.
Az eladni szándékozó tulajdonostárs nyugodtan meghirdetheti a tulajdoni hányadát eladásra, és ha jelentkezik egy vevő (aki bárki lehet), a tőle kapott vételi ajánlatot köteles közölni a tulajdonostársakkal még az adásvételi szerződés aláírása előtt. Ha ezt az ajánlatot valamelyik tulajdonostárs elfogadja, tehát a felajánlott áron ő is hajlandó megvásárolni a tulajdonrészt, akkor az eladó tulajdonostársnak vele kell szerződést kötnie. Ha azonban a vevő által ajánlott áron egyik tulajdonostárs sem hajlandó az adásvételre, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogukkal nem kívántak volna élni, és az eladó nyugodtan eladhatja a tulajdonrészét a vevőnek. Az elővásárlási jog tehát nem alkalmas arra, hogy valaki egy adásvételt megakadályozzon, ha saját magának nincs komoly vételi szándéka.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
Gyakran merül fel az igény arra, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdoni helyzetet megszüntessék. Erre a jogszabály három lehetőséget kínál:
- ingatlan természetbeni megosztása
- tulajdoni hányad kivásárlása a többi tulajdonostárs által
- ingatlan közös értékesítése, és a vételár megosztása
Fontos tudni, hogy ez egyben törvényi sorrend is, ami azt jelenti, hogy a bíróság először az első lehetőséget alkalmazza, ha ez nem lehetséges, akkor a másodikat, és a közös értékesítésre csak minden más opció hiányában kerülhet sor.
Nincs lehetőség a megosztásra akkor, ha ezt a hatósági előírások nem teszik lehetővé, például azért, mert a megosztás folytán létrejövő teleknagyság nem érné el a helyi rendeletben megállapított teleknagyságot, vagy az így létrejövő ingatlanok valamelyike nem érintkezne megfelelő közúttal.
Sajnos a közös tulajdon bíróság általi megszüntetése egy hosszú és költséges jogi procedúra, ezért közös tulajdon esetén sokkal inkább célravezető a birtoklás és használat kérdését megállapodással rendezni.
Hitelfelvétel osztatlan közös tulajdonnál
Ha osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant szeretnél eladni vagy felajánlani fedezetként egy jelzáloghitelhez, akkor a bankok úgynevezett használati megosztási megállapodást kérnek. Vásárlás esetén ezen kívül a többi tulajdonos elővásárlási jogáról szóló lemondó nyilatkozatokat is be kell adni a hitelkérelemhez. A használati megosztási megállapodáshoz rajzot is szoktak kérni, melyen látszanak az egyes lakások és jelölik azok tulajdonosait is.
Használati megosztási szerződést abban az esetben lehet kötni, ha egy osztatlan közös ingatlanban több önálló lakóegység van, melyeknek mások a tulajdonosai. Fontos, hogy önálló lakások szerepeljenek a megosztási szerződésben. A bankok általában elvárják az önálló forgalomképességet, a külön bejáratokat, de a közüzemi szolgáltatások elkülönült használatára is kell valamilyen megoldás (külön mérőórák). A bankok jellemzően nem fogadják el azokat a megállapodásokat, amelyek egy családi ház használatának megosztásáról szólnak, mivel ezzel nem jönnek létre olyan lakóegységek, melyek önállóan is megállnák a helyüket.
A lakáshitelhez kapcsolódó jelzálogjogot is csak úgy jegyzik be az ingatlanra, hogy ha egyértelműen kiderül, hogy az csak a Te tulajdonrészedre vonatkozik, és nem akadályozod a többi tulajdonos hitelfelvételét.
Osztatlan közös tulajdon esetén mindig sokkal bonyolultabb minden, mint ha egy önálló házat, vagy lakást szeretnél venni, vagy eladni.
Ha tudtam segíteni Neked, vagy tetszett a cikk, akkor támogasd egy megosztással, hogy másnak is segíthessek. Ha megosztod a weboldaladon a cikk linkjét, azt külön köszönöm.
Legnézettebb blogcikkek:
