Mire számíthatunk az ingatlan árakban? Lássuk mit mondanak a számok.
Ingatlant vásárolni vagy eladni mindig nehéz döntés. Az időzítésen – különösen, ha eladásról és vételről egyszerre van szó – milliók múlhatnak. Az elmúlt évek trendje egyértelműen az áremelkedés volt, országszerte. Aki tehát 5 évvel ezelőtt vásárolt ingatlant befektetési céllal, az most dörzsölheti a tenyerét. Az országon belül azonban komoly különbségek vannak. Tekintsük át a megyeszékhelyek ingatlan átlagárait.
Budapest ingatlan árai
Nincs meglepetés, Budapest messze a legdrágább város. Az elmúlt években már ingatlanár-lufiról kezdtek el beszélni a szakértők, ami azt jelenti, sokak szerint az egekbe szökött árak nem a valóságot képviselik. Ezt a lufi nem hallotta meg, és gyakorlatilag eddig a percig tart hajrá. A képzeletbeli lufiban az a jó, hogy bármeddig nőhet, és amíg nem durran ki, csak azt tudjuk mondani: ha az egyre magasabb árakon is létrejön adás-vétel, akkor most igenis ezek a reális árak.
Budapesten 5 év alatt megduplázódott az ingatlanok átlagára, és a köztudatban is a főváros az ingatlan lufi „áldozata”. De valóban ez a helyzet? 2019 év végén eljött a fordulat és az emelkedés megállt. Azóta kicsit csökkentek is az átlagos négyzetméterárak, de még mindig nagyon drágák a lakások és a házak Budapesten.
A legdinamikusabban dráguló megyeszékhelyek
Jó dolog lehet csak a főváros drágulásán szörnyülködni, de valójában több megyeszékhelyen még ennél is nagyobb drágulás történt 5 év alatt. A legnagyobb drágulást Szombathely tudhatja magáénak, ott az ingatlanok 2,1-szeresükre drágultak. A sort Szeged követi 2,09-es drágulással, de megduplázódtak az értékek Szolnokon és Tatabányán is.
Szegeden már 2019 év elején megállt az ingatlan árak emelkedése, míg Tatabányán, 2019 őszén érte el a csúcsot a négyzetméterár és azóta elég nagy visszaesés volt.
Szolnokon és Szombathelyen még a mai napig csúcson vannak az árak. Az országos tendenciák alapján ezekben a városokban is várható árcsökkenés, így aki szeretné eladni a lakását, az ne késlekedjen túl sokat.
Debrecen, Eger, Miskolc, Pécs, Szekszárd, Székesfehérvár, Veszprém ingatlantulajdonosai sem panaszkodhatnak, mind legalább 1,8-szoros drágulást tudhatnak maguk mögött.
Székesfehérváron és Veszprémben még kitart az árak emelkedése. Egerben és Szekszárdon úgy tűnik, hogy nemrég érték el a négyzetméterárak a csúcsot. A többi városban már hosszabb ideje stagnálás, vagy árcsökkenés tapasztalható.
Ami Budapestet különlegessé teszi, az tehát nem a drágulás mértéke, hanem az, hogy a 2015-ös ingatlanárak (382 ezer) is messze az országos átlag felett álltak. A legtöbb megyeszékhely csak tavaly januárban érte el a 2015-ös pesti árakat, és 2020 januárjára csak a legdrágább vidéki városokban sikerült beérni a budapesti 2016-os átlagárat (451 ezer), ha egyáltalán sikerült, de ez a ritkább…
A leszakadó megyeszékhelyek
Az átlagnál sokkal kevesebbet drágultak viszont a házak és lakások Békéscsabán, Győrben, Kaposvárott, Salgótarjánban. Itt alig 40-50%-os drágulást mérhetünk.
Kecskemét, Nyíregyháza, Zalaegerszeg a maga 60% körüli drágulásával a középmezőnyben állnak, merthogy ott is kell lenni valakinek.
Az eddigi adatok alapján úgy tűnik, hogy Salgótarjánt kivéve a többi kevésbé nagy drágulást felmutató városban még képesek emelkedni az árak a közeljövőben.
Nyugat fejlődik, Kelet stagnál?
Régi beidegződés, hogy Nyugat-Magyarország a gazdag régió, a Kelet-Magyarország pedig a gatyás szegény rokon. Az ingatlanárak változásában ennél azért jóval árnyaltabb a kép. Északnyugaton a helyzet változatlan: Győr, Szombathely, Székesfehérvár, Tatabánya, Veszprém gazdaságát nem lottómilliomosok húzták fel egy év alatt, és ez az ingatlanárakon is látszik. Már 2015-ben sem voltak az olcsó városok között, és nagyrészt ma is gyorsan dráguló városokról beszélünk. (Kivéve Győr, amely 2015-ben a legdrágább vidéki város volt, és ma is dobogós). Délen azonban csak növekszik a lemaradás: Zalaegerszeg, Kaposvár, Szekszárd az olcsó városok közé tartozik, és egyre nagyobb a különbség északhoz képest. Pécs az egyetlen déldunántúli város, amely valamennyire képes tartani a tempót.
A Duna bal partján sokkal zavarosabb a kép. Debrecen az elmúlt években nagyon komoly támogatást kapott a kormány felől (ami az elveszített budapesti főpolgármester választás után csak fokozódott.), és mivel amúgy sem volt olcsó város, jelenleg a legdrágább vidéki város a maga 470 ezres átlagárával. A második leggazdagabb város pedig Szeged, 450 ezres átlagárával még mindig maga mögé utasítja a dunántúli városokat. Eger és Kecskemét átlagárai ugyancsak 400 ezer fölött vannak, ezzel viszont le is tudtuk a drága keleti városokat. Miskolc, Nyíregyháza, Szolnok árai már jócskán elmaradnak, és akkor még nem is említettük Salgótarjánt és Békéscsabát. Keleten a helyzet tehát nagyon vegyes, itt vannak a legdrágább, és a legolcsóbb városok is.
Költözne?
Régen, a keleti országrészben az volt a mondás, hogy a Duna túlpartjára csak faluba lehet költözni, merthogy arra futja egy keleti városban eladott ház ára. Ez ma már semmiképp nem igaz, a megyeszékhelyek átlagárai között nincs ekkora különbség. A drága és olcsó városok között a szakadék viszont sok helyen csak tovább szélesedik. Sajnos épp az olcsóbb városok – Salgótarján, Békéscsaba, Zalaegerszeg, Kaposvár – azok, ahol a növekedés is a leggyengébb. Aki innen akar elköltözni, nagyot kell dobbantani, önerőből.
2019 – a drágulás éve
Üdítő kivétel az alacsony ingatlan négyzetméterárú városok között Szekszárd, ahol 4 év stagnálás után 2019-ben gyakorlatilag felrobbant a piac. Ezzel nincs egyedül, 2019 sok városban a hirtelen drágulás éve volt: Debrecen, Eger, Zalaegerszeg kimagaslóan sokat emelkedtek az ingatlanárak, de a legtöbb megyeszékhelyen a tavalyi év durva drágulást hozott.
Mit hozhat a jövő az ingatlan árakban?
Ha csak a 2018 és 2019 ütemét nézzük, egyértelmű hogy a legtöbb megyeszékhelyen drágulnak az ingatlanok. Viszont idén már több megyeszékhelyen elkezdtek kicsit csökkenni az árak. Aki akar, az most vegyen házat – a CSOK értéke ugyanis nem fog növekedni.
Csakhogy…
Az utolsó diagram utolsó értéke 2020 január, vagyis bőven a koronavírus előtti békeidőkből származik. Azóta már mindent megjósoltak, és mindennek az ellenkezőjét is. Sokan várják, hogy a régóta tartó drágulást felváltja egy konszolidációs időszak, esetleg az árak korrigálni fognak, vagyis esni egy-két éven belül. Annyi bizonyos, hogy aki 5 évnél régebben vásárolt ingatlanát adná el, most még jól járhat. Az elmúlt egy évben nagyon sokat változtak az árak, egyes városokban hullámzott is az átlagár. Ez a trend jó esetben folytatódni fog, így a jó időzítés egyre fontosabb lehet egy ingatlan cserénél. A koronavírus okozta gazdasági felfordulás pedig egészen váratlan hatásokat is okozhat, amelyek akár egy-egy város ingatlan árait forgatják fel egyik negyedévről a másikra.
A felmérésről
A grafikon értékei: lakóingatlanok négyzetméterárai inflációval (KSH maginflációja alapján) korrigált értéke forintban. Az adathalmazt az utolsó grafikonnál lecsökkentettük minden év januári hónapjára, hogy áttekinthetőbb legyen.
Legnézettebb blogcikkek:
