Lakásfelújítás
Lakásfelújításba kezdeni soha nem egyszerű dolog. Előzetes tervezés nélkül soha nem szabad belekezdeni komoly felújításba. A felújítás sikeressége, ára, folyamata nagyban függ a felújítás mértékétől, a megtervezéstől és attól is, hogy saját kezűleg végezzük, vagy szakemberrel. Ebben a cikkben próbáltunk egy átfogó képet adni a lakásfelújításról.
Felújítani, vagy újat építeni
Örök dilemma, hogy mi éri meg jobban: ha egy házat felújítunk vagy ha újat építünk. A válasz nagyban függ a pénztárcánk nagyságától, az elhelyezkedéstől és az ingatlan műszaki állapotától.
Érvek a felújítás mellett:
- Olcsóbban lehet az újjal energetikailag és minőségileg szinte teljesen megegyező házunk.
- A felújítás ütemezhető, nem muszáj egyszerre megcsinálni az egészet, így a kiadások is ütemezhetőek.
- A ház a legtöbb esetben a felújítás ideje alatt is lakható.
- Ha a ház jó helyen van és/vagy eleve elég jó állapotban van, akkor sokkal jobban megéri korszerűsíteni, mint lebontani. Erre a legjobb példa az utólagos hőszigetelés és a napelem telepítése, amikkel nagyon sokat lehet javítani egy korszerűtlen házon.
Érvek az új ház építése mellett:
- A helyiségek kialakításánál semmiféle kompromisszumot nem kell kötnünk.
- Új, korszerű anyagok építhetők be.
- Folyamatosan ellenőrizhetjük, hogy mi és hogyan kerül beépítésre és hogyan épül a ház.
- A megfelelően épített új ház évtizedekig korszerű tud maradni.
- Sokkal könnyebb megtervezni egy új épületet, figyelembe véve a használati igényeket, mint egy már meglévő épületet átalakítani.
Felújításnál sokszor előfordul, hogy kompromisszumokat kell kötni. Például, ha egy padlófűtés alatt csak 5 centis hőszigetelés van, akkor túl nagy ára lenne a korszerűsítésnek, míg egy új építésű háznál eleve 15 centis szigeteléssel lehet számolni, így az ilyen felújított ház soha nem lehet egyenértékű, egy eleve sokkal enegiatakarékosabbnak megépített házzal. Központi szellőzőrendszernél is sokkal jobb, ha eleve úgy van megépítve a ház, mint utólag kialakítani.
Akkor is érdemesebb inkább új házat építeni, ha a főfalak nincsenek jó helyen, vagy túlzottan rossz állapotúak. Például egy 100 éve épült ház esetében, ha a főfalakból hiányzik a vízszigetelés és a ház egy része a talajszint alatt van, akkor érdemesebb inkább újat építeni helyette, ha van rá keret.
Felújítás eladás előtt
Sok mindenen múlik, hogy megéri-e felújítani a lakást, vagy a házat eladás előtt. A legfontosabb kérdés ennek eldöntéséhez, hogy vajon érvényesíthetőek-e az árban a felújítás költségei.
Az ingatlanpiaci szakértők sokáig úgy gondolták, hogy a lakások felújítása nem könnyíti meg az eladásokat, jelenleg viszont akár 15-20 százalékkal magasabb összegért is el lehet adni a felújított ingatlanokat, mint azokat, amelyek felújításra szorulnak és ráadásul sokkal gyorsabban is. A felújított ingatlanok iránti kereslet a fővárosban és a nagyvárosokban a legnagyobb.
A jelenlegi szakemberhiány és a magas építőanyag árak miatt is jobban szeretik az ingatlant keresők a jó állapotú lakásokat és házakat. Általánosságban elmondható, hogy az esztétikai felújítás szinte mindig megéri, de a teljes átalakítás biztosan nem térül meg.
A döntés meghozatala előtt mindenképpen érdemes kalkulálni. Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy mit érdemes felújítani és a felújítási munkálatok mennyibe kerülhetnek.
Mit érdemes felújítani és mit nem?
Elsősorban az ingatlan műszaki állapota és az anyagi lehetőségeink határozzák meg, hogy milyen felújítási munkát érdemes elvégeznünk. Fontos, hogy a korszerűsítési munkálatok ne haladják meg a néhány százezres, legfeljebb millió forintos tételt, különben relatíve kisebb a megtérülés esélye, kivéve, ha valaki kifejezetten befektetési céllal vett meg egy használt ingatlant és azt teljesen felújítva sokmilliós különbséggel tovább tudja adni.
Egyes szakértők szerint a konyha és a fürdőszoba felújítása a legjobb üzlet, mások szerint viszont amennyiben a villany, vízvezeték vagy fűtési rendszerünk elavult, ezek cseréjét helyezzük az első helyre. Arról, hogy mit érdemes felújítani és mit nem lakás eladás előtt, ebben a cikkben többet olvashatsz.
Lakásfelújítási támogatás 2021
És még egy fontos tényező, ami a lakásfelújítás mellett szól, az a bőséges állami támogatás. 2021. január 1-je óta akár 3 millió forintot is felvehetnek az államtól támogatás formájában azok, akik saját tulajdonú ingatlanukban 25 év alatti gyermeket nevelnek, és felújítják a lakásukat. A lakásfelújítási támogatásról bővebben olvashatsz ebben a cikkben.
Lakásfelújítás, házfelújítás ára
A felújításnál nincsenek kőbe vésett árak. Sok múlik azon, hogy mit kell felújítani, milyen anyagokat használunk, saját kezűleg végezzük, vagy szakemberekkel csináltatunk mindent.
Általánosságban elmondható, hogy egy lakás felújítása közepes árkategóriájú, de jó minőségű anyagokkal számolva 80-100000 Ft négyzetméterenként, vagyis egy átlagos méretű lakás teljes felújítása akár 5-7 millió forintba is kerülhet.
Családi házak ugyanilyen felújítása sokkal többe kerülhet már csak azért is, mert a házak alapterülete általában nagyobb, mint a lakásoké. Ehhez adódik hozzá még, hogy a családi házakon bejöhet még tetőcsere, külső hőszigetelés, napelem rendszer, kertépítés stb. Egy átlagos, 100 négyzetméteres ház teljes felújítása 10-15 millió közötti kiadásra rúghat.
Nézzük kicsit részletesebben szétbontva, hogy meg tudjuk állapítani a nagyobb egységek felújítási költségeit.
Mennyibe kerül a fürdőszoba felújítás?
Egységes árlista természetesen nincs, ezt sok minden befolyásolhatja. Például a kivitelező személye és a beszerzett alapanyagok minősége is sokat tud változtatni a büdzsén. Egy átlagos méretű fürdőszoba esetén a legolcsóbb megoldásokat választva olyan 350-500000 Ft körül már ki lehet hozni egy teljes felújítást. Ugyanez átlagos anyagokkal és szakember árakkal 1,5 millió, míg prémium megoldásokkal és anyagokkal 3,5 millió körül jön ki.
Mennyibe kerül egy konyha felújítás?
A konyha felújítása a legdrágább belső felújítási munkák között van. Az átalakítás víz- és villanyvezeték szereléssel jár, burkolással, a világításrendszer és a különböző készülékek beépítésével. A konyhai munkalap kitöltheti akár a 20%-át is a költségvetésnek, de a konyhabútor sem olcsó mulatság. Egy 10 négyzetméteres konyha teljes felújítása esetén 1,5-3 millió közötti kiadással kell számolni.
Fűtéskorszerűsítés ára
A fűtéskorszerűsítésnél még nehezebb megbecsülni az árat. Nagyban függ a beépített készüléktől, a fűtésrendszer típusától és attól is, hogy a kéményt is érinti-e a felújítás. A tervezés ára 50-60000Ft, a kazánok ára széles skálán mozog, 250 ezer forint és 1,5 millió forint között, a szerelvények és a radiátorok költsége is elérheti a 2-300 ezer forintot és a kivitelezés is tetemes összegbe kerül. Így azt lehet mondani, hogy alsó hangon egymillióval érdemes számolni, de komolyabb készülékekkel és rendszerrel ez felmehet 3-4 millióig is.
Tetőcsere ára
Tetőcsere árával elég könnyű számolni, mivel a tervezéskor célszerű több szakembertől árajánlatot kérni. A szakember felméri a jelenlegi tető szerkezetének állapotát és utána tudja megmondani, hogy mennyibe fog kerülni. Egy átlagos 100 négyzetméteres ház tetőcseréjénél 2,5-4 millió forint közötti összeggel lehet előzetesen kalkulálni.
Mennyibe kerül a szigetelés?
A szigetelésnél általában a külső falak hőszigetelését és a födém szigetelését különböztetjük meg. Az olcsóbb és egyszerűbb a födém szigetelése. Ha nem kell járható legyen a födém, akkor a legolcsóbb megoldás a kőzetgyapot paplan leterítése minimum 15 centi vastagságban. Ez egy átlagos 100 négyzetméteres háznál durván 250000 forintba kerül és saját magunk is lefektethetjük.
Külső szigetelésnél ma a legelterjedtebb a 10-15 centiméter vastagságú szigetelés felrakatása. Ennél a munkálatnál érdemes a lehető legnagyobb vastagságban kérni a szigetelést. A falak szigetelésénél átlagosan 10000Ft/négyzetméterrel lehet kalkulálni, ami egy 3m-es falmagasságú ház esetén 3 millió forintot jelent.
Lakásfelújítás menete
Egy teljes körű felújítás hatalmas vállalkozás. A rejtett hibák és megoldások miatt képtelenség előre tökéletesen megtervezni mindent, de egy ésszerű sorrendje van a felújításnak.
- Tervezés. A felújítást érdemes előre megtervezni a lehető legalaposabban. Az elképzelésekről készítsünk rajzokat. A beépítendő anyagokat és átalakítási ötleteket is jegyzeteljük le. Tervezzünk a felújítás lehetséges költségeivel is, nehogy felújítás közben ütközzünk anyagi korlátokba.
- Bontás. Mivel ez rengeteg kosszal jár, érdemes a felújítás elején túlesni rajta. Ha falak lesznek áthelyezve, vízvezeték kerül felújításra, akkor mindenképp bontani kell először.
- Vízszigetelés. Ha a falak vízszigetelése hibás, vagy hiányos, akkor mindenképp a felújítás elején kell javítani. Például egy utólagos hőszigetelés után már túl nagy költséggel járna a vízszigetelés javítása.
- Falak építése. Az új válaszfalakat is mielőbb érdemes felépíteni.
- Ajtók, ablakok cseréje Mindenféle javító, szépítő, szigetelő munkálat előtt célszerű az ablakokat és az ajtókat kicserélni.
- Vezetékcsere. A villany, víz, gáz és csatorna felújítása lehet a következő lépés. Ebben a lépésben érdemes még kiépíteni, vagy felújítani a padlófűtést is.
- Padló felújítása. A bontások és cserék után a padlóval (aljzatbetonnal és járólapozással) érdemes kezdeni az újra felépítést.
- Vakolás. A padló után jöhet a falak vakolása, javítása, glettelése.
- Csempézés A megfelelően előkészített falakra mehet is fel a csempe.
- Festés, hőszigetelés. Az építési munkák java része után jöhet a festés és a külső hőszigetelés. Ezek már végső felület kialakítások, így az ezek után következő lépéseket sokkal óvatosabban kell csinálni.
- Parkettázás. Ha laminált parkettát szeretnénk, akkor azt gond nélkül megtehetjük a festés után, mivel nem jár sok kosszal. Viszont a hagyományos parkettát mindenképp a festés előtt kell lerakatni.
- Szerelvények, beépített bútorok felszerelése. Ezután már jöhet a csapok, kád, wc, beépített konyhabútorok, radiátorok stb. felszerelése és bekötése.
- Befejező műveletek. A végén jöhetnek a párkányok, díszlécek, takarólécek felrakása és végül a takarítás.
Lakás eladása és új vásárlása
Sokak fejében fordul meg az a gondolat, hogy lakásfelújítás helyett inkább szeretnének venni egy jobb állapotú, vagy az igényeiknek jobban megfelelő ingatlant. Nekik érdemes elolvasni a 10 teendőt ingatlan eladása előtt.
Az ingatlan hirdetés elkészítése egyszerűnek tűnik, de valójában nem az, feltéve, ha nem csak hirdetni szeretnénk, hanem mielőbb sikeresen el is adni. Először is kell készíteni egy jó alaprajzot. Aztán kell csinálni jó fotókat, amik segítenek eladni az ingatlant. A fotózásról itt olvashatsz 9 tippet.
Aztán kell írni egy figyelemfelkeltő szöveget is az ingatlanról. Olvasd el a cikkben a tippeket, hogy ütős hirdetési szöveget tudj írni Te is. A több figyelem és a befektetett energia a hirdetés szövegének megírásába biztosan megtérül.
A sikeres értékesítés után neki is lehet állni az ingatlan vásárlásnak. Az új otthon megtalálásához már azután is érdemes nekifogni, hogy meghirdettük a lakásunkat. Érdemes még olvasgatni a témában, hogy ne legyen bukta az ingatlan vásárlás.
Az adás-vétel kiadásai között az ingatlan vásárlás költségeivel is számolni kell. Mivel nem pár forintról van szó, ezért komoly figyelmet érdemel.
Konklúzió
A lakásfelújítás sok tervezést és kalkulálást igényel, de sokunknak érdemes foglalkozni vele. Az átlagemberek jelentős része keres inkább egy felújítandó házat, vagy lakást és beköltözés után a saját igényeiknek és pénztárcájuknak megfelelően alakítják át a lakást. A lakásfelújítás többnyire mindig megtérül és azt sem szabad szem elől téveszteni, hogy egy házon 10-20 év alatt már jelentős állagromlást lehet tapasztalni, ezért érdemes időről-időre felújítani a lakásokat és a házakat.
Legnézettebb blogcikkek:
